Nah an München, deutlich günstiger: Augsburg ist für Investoren mit AfA Strategie ein interessanter Standort.
In Augsburg liegt die typisierte Nutzungsdauer von Wohngebäuden bei 80 Jahren, während Sachverständige bei den dort verbreiteten Baualtersklassen häufig Restnutzungsdauern zwischen 20 und 40 Jahren feststellen, was die Abschreibungsdauer verkürzt und die jährliche AfA entsprechend erhöht.
Eine der ältesten Städte Deutschlands, und nur 60 km von München entfernt: Augsburg profitiert seit Jahren vom Münchner Preisdruck. Der historisch gewachsene Gebäudebestand reicht von der Altstadt über Gründerzeit und Jugendstil bis zu Nachkriegsbauten. Göggingen, Lechhausen und Oberhausen bieten besonders viel Altbaubestand.
Bodenrichtwerte: Innenstadt/Altstadt 1.500 bis 3.500 €/qm, Göggingen/Hochzoll 700 bis 1.500 €/qm, Randlagen (Lechhausen, Oberhausen) 300 bis 600 €/qm.
Typische Kaufpreise: ETW 250.000 bis 430.000 €, MFH 650.000 bis 2.000.000 €
Beispiel: Gründerzeit ETW Göggingen
Baujahr 1905, 80 qm, Kaufpreis 280.000 €
Gebäudeanteil: 190.000 € (68 %)
Standard AfA (2 %, 50 J.): 3.800 €/Jahr
Nach Gutachten (RND 21 J.): 9.048 €/Jahr
Steuerersparnis (42 %): 2.203 €/Jahr
Über 21 Jahre: 46.260 € Gesamtersparnis
Die für Augsburg eingesetzten nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen führen die Objektbesichtigung vor Ort durch und kennen die regionalen Baualtersklassen aus langjähriger Praxis.
Die Augsburger Altstadt mit Fuggerei, Dom und Renaissance-Rathaus ist eine der bedeutendsten historischen Innenstädte Deutschlands. Die Fuggerei als älteste noch bewohnte Sozialsiedlung der Welt steht unter Denkmalschutz. In der Altstadt und angrenzenden Bereichen finden sich Bauten aus verschiedenen Epochen, von historischen Stadthäusern bis zu Nachkriegsrekonstruktionen, die vielfach für Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer in Frage kommen.
Göggingen im Süden ist eine der beliebtesten Wohnlagen Augsburgs mit gut erhaltenem Gründerzeit- und Jugendstilbestand aus der Zeit von 1895 bis 1925. Lechhausen im Osten und Oberhausen im Norden bieten dichte Arbeiterwohnhausbebauung der Gründerzeit, die für Investoren erschwinglich und für Gutachten attraktiv ist. Hochzoll verbindet Gründerzeit mit Nachkriegsbebauung und gehört zu den wachsenden Investitionsstandorten. Im Universitätsviertel rund um die Universität Augsburg sichert die Studierendennachfrage stabile Mieterträge.
Augsburg wurde im Zweiten Weltkrieg teilweise zerstört, weshalb sich in vielen Stadtteilen Nachkriegsbauten der 1950er bis 1960er Jahre finden. Diese Gebäude haben je nach Instandhaltungsgrad wirtschaftliche Restnutzungsdauern von 25 bis 40 Jahren und bieten damit solides AfA Potenzial.
Für Augsburger Immobilien sind das Finanzamt Augsburg-Stadt und das Finanzamt Augsburg-Land zuständig. Welches Finanzamt konkret gilt, hängt von der Lage der Immobilie ab. Gewerblich genutzte Immobilien können dem Finanzamt für Großbetriebe Augsburg unterfallen. Die Zuständigkeit ist über das Bayerische Landesamt für Steuern abrufbar.
Augsburger Finanzämter erkennen Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer nach den Vorgaben des BFH an, wenn die Zertifizierung des Sachverständigen und die methodische Korrektheit gewährleistet sind. Die bayerische Grunderwerbsteuer von 3,5 % ist in Deutschland mit die niedrigste und erhöht als Anschaffungsnebenkosten die AfA Bemessungsgrundlage. Bei Kaufpreisen von 300.000 bis 430.000 € für Augsburger ETW und einem Gebäudeanteil von 65 bis 70 % ergibt sich eine AfA Bemessungsgrundlage von 195.000 bis 301.000 €. Ein Gutachten mit einer Restnutzungsdauer von 20 bis 25 Jahren kann die jährliche AfA von rund 3.900 bis 6.000 € auf 7.800 bis 12.000 € verdoppeln.
Göggingen, Hochzoll und Lechhausen mit Gründerzeit- und Vorkriegsbauten (BJ 1890 bis 1930) bieten das größte Potenzial für verkürzte Restnutzungsdauern.
Das Finanzamt Augsburg-Stadt und das Finanzamt Augsburg-Land sind zuständig, je nach Lage der Immobilie.
Ja Augsburg bietet bei steigenden Preisen noch attraktive Renditen, die durch ein Gutachten weiter verbessert werden. Die Kaufpreise liegen bei 40 bis 50 % von München.
Die 3,5 % Grunderwerbsteuer in Bayern ist eine der niedrigsten in Deutschland und erhöht die AfA Bemessungsgrundlage als Anschaffungsnebenkosten ein kleiner, aber echter Vorteil.
Historische Bauten in der Augsburger Altstadt stehen häufig unter Denkmalschutz. Für diese Objekte ist in der Regel eine Kombination aus erhöhter Denkmal AfA (§ 7i oder § 7h EStG) und einem Restnutzungsdauer Gutachten sinnvoll. Die vermittelten Sachverständigen prüfen für jeden Einzelfall, welche Instrumente die größte steuerliche Wirkung entfalten.
Augsburg profitiert seit Jahren vom Preisdruck in München: Viele Investoren, die sich München nicht mehr leisten können, weichen auf Augsburg aus. Das treibt Kaufpreise und Mieten. Für Gutachten bedeutet dies steigende AfA Bemessungsgrundlagen bei immer noch attraktiven Renditen. Wer heute in Augsburg kauft, sichert sich doppelten Nutzen: günstigere Preise und hohe Steuerersparnis durch Gutachten.
In 2 Minuten erfahren Sie, ob und wie viel Steuerersparnis durch eine verkürzte Restnutzungsdauer möglich ist.
Finden Sie in 2 Minuten heraus, ob sich ein Gutachten für Ihre Immobilie in Augsburg lohnt.
Kostenlose ErsteinschätzungAfA, Restnutzungsdauer, Gesamtnutzungsdauer, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, ImmoWertV, das BFH Urteil IX R 25/19 und weitere Begriffe erklären wir kompakt und an einem Ort im Glossar.
Zum Glossar Nutzungsdauer Gutachten →Schreiben Sie uns – wir antworten innerhalb von 24 Stunden. Kostenlose Ersteinschätzung inklusive.
Betreiber, redaktionelle Verantwortung · Köln
Verantwortlich für Recherche und Aufbereitung der Inhalte zum Nutzungsdauer-Gutachten nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG, BFH-Rechtsprechung und ImmoWertV 2021.
Inhalte werden überprüft, wenn sich Vorschriften, Normen oder Förderlogik ändern. Stand dieser Seite: 9. Juni 2026.
Recherche und Textentwurf werden durch KI-Werkzeuge unterstützt, jede Seite wird vor Veröffentlichung von Burak gegen die genannten Quellen geprüft.
Diese Seite ist redaktioneller Ratgeberinhalt, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte gelten EStG, BFH-Rechtsprechung und Bewertungsrecht sowie Aussagen Ihrer Sachverständigen.