Groesster Altbaubestand Deutschlands, entsprechend grosses Potenzial fuer verkuerzte Restnutzungsdauern und hoehere AfA.
In Berlin liegt die typisierte Nutzungsdauer von Wohngebäuden bei 80 Jahren, während Sachverständige bei den dort verbreiteten Baualtersklassen häufig Restnutzungsdauern zwischen 20 und 40 Jahren feststellen, was die Abschreibungsdauer verkürzt und die jährliche AfA entsprechend erhöht.
Kein anderer Markt in Deutschland bietet eine solche Bandbreite an Baualtersklassen. Von Gründerzeit (1870 bis 1918) in Prenzlauer Berg, Kreuzberg und Charlottenburg über Nachkriegsbauten der 1950er und 1960er in Tempelhof und Neukölln bis zu Plattenbauten in Marzahn und Hellersdorf. Für Vermieter bedeutet das: viel Potenzial für AfA Optimierung, egal in welchem Bezirk.
Bodenrichtwerte: Berlin-Mitte 3.000 bis 8.000 €/qm, Prenzlauer Berg 2.500 bis 5.000 €/qm, Randlagen (Spandau, Marzahn) 150 bis 400 €/qm. Die Spreizung ist enorm und beeinflusst die Kaufpreisaufteilung erheblich.
Typische Kaufpreise: ETW 350.000 bis 600.000 €, MFH 800.000 bis 3.000.000 €
Beispiel: Altbau-ETW Prenzlauer Berg
Baujahr 1905, 85 qm, Kaufpreis 420.000 €
Gebäudeanteil: 290.000 € (69 %)
Standard AfA (2 %, 50 J.): 5.800 €/Jahr
Nach Gutachten (RND 22 J.): 13.182 €/Jahr
Steuerersparnis (42 %): 3.100 €/Jahr
Über 22 Jahre: 68.200 € Gesamtersparnis
Die für Berlin eingesetzten nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen führen die Objektbesichtigung vor Ort durch und kennen die regionalen Baualtersklassen aus langjähriger Praxis.
Prenzlauer Berg im Bezirk Pankow ist das dichteste Gründerzeitviertel Berlins mit Baujahren überwiegend zwischen 1890 und 1914. Trotz hoher Sanierungsquote sind viele Gebäude nur teilmodernisiert. Bodenrichtwerte von 2.500 bis 4.500 €/qm führen dazu, dass der Gebäudeanteil ohne professionelle Kaufpreisaufteilung unter 50 % fallen kann. Kreuzberg und Friedrichshain bieten ähnlichen Gründerzeitbestand zu etwas niedrigeren Preisen mit hoher Mietnachfrage durch die kreative und junge Berliner Bevölkerung.
Charlottenburg im Westen verfügt über repräsentativen Altbau der Jahrhundertwende und der 1920er Jahre. Der gehobene Bestand in der Nähe des Kurfürstendamms hat hohe absolute Kaufpreise, was das Einsparpotenzial durch Gutachten besonders groß macht. Tempelhof und Neukölln bieten gemischten Bestand aus Gründerzeit und Nachkriegsbau der 1950er bis 1960er Jahre zu mittleren Preisen mit sehr guter Mietrendite. Spandau und Reinickendorf am Stadtrand weisen hohen Nachkriegsbauanteil auf, der bei Baujahren der 1960er bis 1970er Jahre noch deutliches Gutachtenpotenzial aufweist.
Berlins DDR-Plattenbauten in Marzahn, Hellersdorf und Lichtenberg wurden zwischen 1970 und 1990 errichtet und weisen eine typisierte Nutzungsdauer von 80 Jahren auf. In der Praxis wird diese Nutzungsdauer häufig nicht erreicht: Baumängel in der Originalsubstanz, überaltertete Fernheizanschlüsse, Flachdächer mit erhöhtem Instandhaltungsbedarf und funktional veraltete Grundrisse verkürzen die wirtschaftliche Nutzungsdauer. Ein Sachverständiger kann je nach Modernisierungsgrad und baulicher Substanz Restnutzungsdauern von 35 bis 50 Jahren gutachterlich belegen, was gegenüber dem typisierten 2 %-Satz eine spürbare Verbesserung der AfA darstellt.
Steuerbeispiel für ein gewerbliches Berliner Objekt: Ein Ärztehaus in Charlottenburg, Baujahr 1962, Kaufpreis 1.800.000 €, davon 70 % Gebäudeanteil (1.260.000 €). Standard AfA bei 3 % (Nichtwohngebäude): 37.800 €/Jahr. Nach Gutachten mit einer Restnutzungsdauer von 22 Jahren: 57.273 €/Jahr. Steuerersparnis bei einem Körperschaftsteuersatz von 15 % plus Solidaritätszuschlag zuzüglich Gewerbesteuer (effektiv ca. 30 %): rund 5.841 € Mehrentlastung pro Jahr, über 22 Jahre insgesamt rund 128.500 €. Das BMF Schreiben vom 22.02.2023 bestätigt die Anwendbarkeit der verkürzten Nutzungsdauer auch für Betriebsgebäude unter § 7 Abs. 4 EStG.
Gründerzeit-Wohnungen in Prenzlauer Berg (BJ 1900 bis 1918) haben ein besonders hohes Potenzial. Die Restnutzungsdauer lässt sich häufig von 50 auf 20 bis 25 Jahre verkürzen, was die jährliche AfA verdoppelt bis verdreifacht.
In Berlin sind die Finanzämter nach Bezirken aufgeteilt. Für die Grundbesitzwerte ist das Finanzamt für Grundbesitz und Grunderwerb zuständig. Die AfA wird beim Wohnsitzfinanzamt geltend gemacht.
Ja, auch Plattenbauten aus den 1970er bis 1980er Jahren profitieren. Allerdings ist das Potenzial geringer als bei Altbauten. Ab einem Gebäudeanteil von 100.000 € ist ein Gutachten in der Regel wirtschaftlich sinnvoll.
Hohe Bodenrichtwerte drücken den Gebäudeanteil und damit die AfA Bemessungsgrundlage. Umso wichtiger ist eine professionelle Kaufpreisaufteilung, die den tatsächlichen Gebäudewert ermittelt statt auf die BMF Arbeitshilfe zu vertrauen.
DDR-Plattenbauten aus den 1970er bis 1980er Jahren in Marzahn oder Hellersdorf haben eine typisierte Nutzungsdauer von 80 Jahren, die in der Praxis selten vollständig erreicht wird. Bausubstanzbedingte Mängel, überaltertete Haustechnik und funktional unzeitgemäße Grundrisse können Restnutzungsdauern von 35 bis 50 Jahren begründen. Das erhöht die jährliche AfA gegenüber dem 2 %-Satz spürbar. Die absolute Steuerersparnis ist wegen der niedrigeren Kaufpreise in diesen Stadtteilen geringer als in Prenzlauer Berg, aber im Verhältnis zum eingesetzten Kapital attraktiv.
Ja, für Betriebsgebäude gilt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG entsprechend. Der typisierte AfA Satz für Nichtwohngebäude beträgt 3 % bei einer angesetzten Nutzungsdauer von 33 Jahren. Auch hier kann ein Sachverständigengutachten eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachweisen und die jährliche AfA erhöhen. Besonders bei Bürogebäuden, Praxen oder Ärzthäusern aus den 1950er bis 1970er Jahren in Berlin ist dieses Instrument regelmäßig wirtschaftlich sinnvoll.
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