Die Kaufpreisaufteilung bestimmt Ihre gesamte AfA Bemessungsgrundlage. Wer hier Fehler macht, verschenkt über Jahrzehnte tausende Euro Steuerersparnis.
Aktualisiert: 27. März 2026
Grundstück oder Gebäude: Wo Ihr Kaufpreis landet, bestimmt Ihre AfA. Nur der Gebäudeanteil ist absetzbar. Wer hier Fehler macht, zahlt über die gesamte Nutzungsdauer drauf.
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie fließt der Gesamtkaufpreis in zwei Vermögenswerte: den Grund und Boden (nicht abschreibbar) und das Gebäude (abschreibbar über die AfA). Die Kaufpreisaufteilung bestimmt, welcher Anteil auf welchen Wert entfällt.
Ein Beispiel verdeutlicht die Tragweite: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht ein Unterschied von 10 Prozentpunkten beim Gebäudeanteil bereits 40.000 Euro mehr oder weniger AfA Bemessungsgrundlage aus. Bei 2 % linearer AfA sind das 800 Euro weniger Abschreibung pro Jahr oder 40.000 Euro über 50 Jahre.
Je höher der Gebäudeanteil, desto höher Ihre jährliche AfA. Mit einem Restnutzungsdauer Gutachten lässt sich die AfA zusätzlich steigern, weil die Abschreibung auf weniger Jahre verteilt wird.
Finanzämter und Steuerberater nutzen gern die Excel-Arbeitshilfe des BMF. Verständlich, sie ist bequem. Aber: Sie überschätzt systematisch den Grundstücksanteil, vor allem in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten.
Wichtig zu wissen: Der BFH hat im Urteil IX R 26/19 klargestellt, dass diese Arbeitshilfe nicht bindend ist. Sie dürfen andere sachgerechte Methoden heranziehen. Nutzen Sie diesen Spielraum. Eine ausführliche Analyse der methodischen Schwächen finden Sie im Detailratgeber zur BMF Arbeitshilfe.
| Methode | Grundstücksanteil (typisch) | Gebäudeanteil (typisch) | Bindend? |
|---|---|---|---|
| BMF Arbeitshilfe | 40-60 % | 40-60 % | Nein (BFH IX R 26/19) |
| Gutachterliche Bewertung | 25-45 % | 55-75 % | Sachverständig begründet |
| Vertragliche Vereinbarung | Variabel | Variabel | Wenn wirtschaftlich plausibel |
| Finanzamt (ohne eigene Angabe) | Hoch | Niedrig | Kann angefochten werden |
Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte. Nicht mehr. Sie sagen wenig über den tatsächlichen Wert Ihres konkreten Grundstücks aus.
Diese Anpassungsfaktoren können den Bodenwert spürbar nach unten korrigieren:
Neben diesen Faktoren wirkt sich auch der bauliche Zustand auf die wirtschaftliche Nutzbarkeit aus, etwa der Bodenrichtwert und Wärmeschutzanforderungen des Gebäudes nach GEG, die bei Bestandsobjekten den Sanierungsdruck und damit die Restnutzungsdauer beeinflussen.
Fordern Sie beim zuständigen Gutachterausschuss die Anpassungsfaktoren an. Diese sind in vielen Bundesländern kostenlos über die BORIS-Plattform abrufbar und können den Bodenwert um 10-30 % senken.
Steht im Kaufvertrag nichts zur Aufteilung, übernimmt das Finanzamt. Und raten Sie mal, welche Methode es nutzt? Richtig: die BMF Arbeitshilfe. Das wollen Sie vermeiden.
Eine vertragliche Aufteilung im Kaufvertrag ist grundsätzlich wirksam, wenn sie:
Die BFH Rechtsprechung schützt vertragliche Vereinbarungen, solange sie nicht als rein steuerlich motivierte Gestaltung erkennbar sind. Eine realistische Spanne liegt bei einem Gebäudeanteil, der nicht mehr als 10-15 Prozentpunkte über dem Ergebnis der BMF Arbeitshilfe liegt.
Zum Kaufpreis kommen erhebliche Nebenkosten hinzu: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklerprovision. Diese Kaufnebenkosten müssen anteilig auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt werden im selben Verhältnis wie der Kaufpreis.
| Kaufnebenkosten | Typische Höhe | Zuordnung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5 % je Bundesland | Anteilig Grundstück + Gebäude |
| Notarkosten | ca. 1,0-1,5 % | Anteilig Grundstück + Gebäude |
| Grundbuchkosten | ca. 0,5 % | Anteilig Grundstück + Gebäude |
| Maklerprovision | 3,57-7,14 % | Anteilig Grundstück + Gebäude |
Häufiger Fehler: Die gesamten Nebenkosten werden dem Grundstücksanteil zugeordnet. Das senkt die AfA Bemessungsgrundlage unnötig. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und 10 % Nebenkosten (40.000 Euro) erhöht die korrekte anteilige Zuordnung die Gebäude AfA Basis um bis zu 28.000 Euro (bei 70 % Gebäudeanteil).
Außenanlagen wie Wege, Einfriedungen, Stellplätze, Gartenanlagen oder Entwässerungseinrichtungen sind eigenständig abschreibbare Wirtschaftsgüter. Sie gehören weder zum Grundstück noch zum Gebäude und werden mit einer eigenen Nutzungsdauer (typisch 10-20 Jahre) abgeschrieben.
Wer Außenanlagen im Kaufpreis vergisst, verliert eine zusätzliche AfA Quelle mit deutlich kürzerer Nutzungsdauer als das Gebäude. Je nach Umfang der Außenanlagen kann deren Anteil 3-8 % des Kaufpreises ausmachen.
Klar, ein hoher Gebäudeanteil ist verlockend. Aber wer übertreibt, riskiert, dass das Finanzamt die gesamte Aufteilung verwirft. Dann wird es teuer.
Bleiben Sie bei anerkannten Methoden:
Ein von einem zertifizierten Sachverständigen erstelltes Gutachten hat vor dem Finanzamt und vor Gericht deutlich mehr Gewicht als eine selbst erstellte Berechnung.
Je höher der Bodenrichtwert, desto mehr profitieren Sie von einer professionellen Kaufpreisaufteilung. In Großstädten wie München, Hamburg, Frankfurt oder Berlin weicht das Gutachtenergebnis regelmäßig 10-20 Prozentpunkte von der BMF Arbeitshilfe ab. Wer hier auf der sicheren Seite sein will, beauftragt ein spezialisiertes Aufteilungsgutachten.
| Beispiel | Kaufpreis | Gebäude BMF | Gebäude Gutachten | Mehr AfA Basis |
|---|---|---|---|---|
| ETW München | 500.000 € | 45 % (225.000 €) | 62 % (310.000 €) | +85.000 € |
| MFH Hamburg | 800.000 € | 50 % (400.000 €) | 65 % (520.000 €) | +120.000 € |
| EFH Frankfurt | 650.000 € | 40 % (260.000 €) | 58 % (377.000 €) | +117.000 € |
| Altbau Berlin | 350.000 € | 48 % (168.000 €) | 67 % (234.500 €) | +66.500 € |
Eine gutachterliche Kaufpreisaufteilung kostet zwischen 500 und 1.500 Euro. Bei den oben gezeigten Ergebnissen amortisiert sich das Gutachten bereits im ersten Jahr der höheren AfA. Zusammen mit einem Restnutzungsdauer Gutachten lässt sich die Steuerersparnis zusätzlich potenzieren.
Die Kaufpreisaufteilung folgt bei bestimmten Immobilienarten und Konstellationen besonderen Regeln. Wer diese ignoriert, riskiert eine falsche AfA Basis.
Bei einer Eigentumswohnung wird nur der Miteigentumsanteil am Grundstück berücksichtigt. Da sich der Bodenwert auf viele Einheiten verteilt, liegt der Gebäudeanteil bei ETW typischerweise höher als bei Einfamilienhäusern oft zwischen 65-80 %.
Beim Erbbaurecht gehört der Grund und Boden nicht dem Gebäudeeigentümer. Die Kaufpreisaufteilung fällt weg, da der gesamte Kaufpreis (abzüglich des Werts des Erbbaurechts als solchem) auf das Gebäude entfällt. Das kann steuerlich sehr vorteilhaft sein.
Bei Erbe und Schenkung gibt es keinen Kaufpreis im engeren Sinne. Die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers werden fortgeführt (sog. Fußstapfentheorie, § 11d EStDV). Die Kaufpreisaufteilung des ursprünglichen Erwerbs bleibt maßgeblich.
Gerade bei Eigentumswohnungen in Großstädten lohnt sich die gutachterliche Kaufpreisaufteilung besonders, weil der Gebäudeanteil bei der BMF Arbeitshilfe systematisch zu niedrig angesetzt wird.
Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs hat die Position der Steuerpflichtigen in den letzten Jahren deutlich gestärkt. Die wichtigsten Entscheidungen im Überblick:
| BFH Urteil | Kernaussage | Praxisbedeutung |
|---|---|---|
| IX R 26/19 | BMF Arbeitshilfe ist nicht bindend | Alternative Bewertungsmethoden zulässig |
| IX R 25/19 | Vertragliche Aufteilung ist beachtlich | Kaufvertragliche Regelung wird anerkannt |
| IX R 12/14 | Sachwertverfahren ist sachgerecht | Gutachterliche Methoden werden akzeptiert |
Diese Urteile bestätigen: Sie sind nicht an die BMF Arbeitshilfe gebunden und können mit einer sachgerechten Methode einen höheren Gebäudeanteil nachweisen. Weitere Details finden Sie in unserem Ratgeber zu den BFH Urteilen zur Restnutzungsdauer.
Die Kaufpreisaufteilung ist die Weichenstellung für Ihre gesamte AfA Strategie. Die acht beschriebenen Fehler kosten Vermieter in der Summe oft fünfstellige Beträge an entgangener Steuerersparnis. Mit der richtigen Methode, einer fundierten Bewertung und der aktuellen BFH Rechtsprechung im Rücken lässt sich die AfA Bemessungsgrundlage legal und nachhaltig optimieren.
Eine professionelle gutachterliche Kaufpreisaufteilung (500-1.500 Euro) amortisiert sich in der Regel bereits im ersten Steuerjahr. In Kombination mit einem Restnutzungsdauer Gutachten entsteht der maximale steuerliche Hebel. Wer für die Plausibilisierung des Gebäudewerts auf aktuelle Marktwerte vom Immobilienprofi zurückgreift, untermauert die Aufteilung zusätzlich gegenüber dem Finanzamt.
Nein. Der BFH hat in seinem Urteil IX R 26/19 klargestellt, dass die BMF Arbeitshilfe nicht bindend ist. Finanzgerichte und Steuerpflichtige können andere sachgerechte Methoden zur Kaufpreisaufteilung heranziehen, insbesondere gutachterliche Bewertungen nach dem Sachwertverfahren.
Eine gutachterliche Kaufpreisaufteilung kostet je nach Komplexität zwischen 500 und 1.500 Euro. Bei Objekten in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten amortisiert sich das Gutachten in der Regel bereits im ersten oder zweiten Steuerjahr durch die höhere AfA Bemessungsgrundlage.
Eine vertragliche Aufteilung ist grundsätzlich wirksam, wenn sie wirtschaftlich nachvollziehbar ist und nicht offensichtlich von den tatsächlichen Wertverhältnissen abweicht. Der BFH hat bestätigt, dass vertragliche Vereinbarungen beachtlich sind, sofern sie einer steuerlichen Überprüfung standhalten.
Ohne eigene Aufteilung nimmt das Finanzamt die Zuordnung selbst vor, in der Regel mit der BMF Arbeitshilfe. Das führt häufig zu einem überhöhten Grundstücksanteil und damit zu einer niedrigeren AfA Bemessungsgrundlage. Deshalb sollten Sie immer aktiv eine eigene Aufteilung vorlegen.
Zu den wichtigsten Anpassungsfaktoren zählen die Geschossflächenzahl (GFZ), die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt, die Erschließungssituation und besondere Lagemerkmale wie Lärmbelastung oder Altlasten. Diese Faktoren können den tatsächlichen Bodenwert gegenüber dem Bodenrichtwert erheblich senken.
Bei einer Eigentumswohnung wird der Miteigentumsanteil am Grundstück anteilig berücksichtigt. Da sich der Bodenwert auf viele Wohneinheiten verteilt, liegt der Gebäudeanteil bei Eigentumswohnungen typischerweise deutlich höher als bei Einfamilienhäusern, oft zwischen 65 und 80 Prozent.
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