Die korrekte Aufteilung des Kaufpreises in Grundstücks- und Gebäudeanteil ist entscheidend für die Höhe Ihrer AfA.
Nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises ist abschreibbar, nicht der Grund und Boden; je höher der ermittelte Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA.
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr AfA und desto mehr Steuerersparnis. Die Aufteilung wirkt sich über Jahrzehnte aus.
Das BMF stellt eine Excel-Arbeitshilfe bereit, die Boden- und Gebäudewert nach einem standardisierten Verfahren berechnet. Finanzämter akzeptieren dieses Ergebnis in der Regel.
Wenn im Kaufvertrag eine Aufteilung vereinbart wurde, wird diese vom Finanzamt akzeptiert sofern sie nicht offensichtlich unangemessen ist.
Grundstücksfläche: 400 m². Bodenrichtwert: 250 €/m².
Grundstückswert: 400 × 250 = 100.000 €.
Gebäudeanteil: 600.000 − 100.000 = 500.000 € (83 %).
AfA (2 %): 10.000 €/Jahr. Mit Gutachten (RND 22 J.): 22.727 €/Jahr.
Viele Vermieter übernehmen ungeprüft den vom Finanzamt vorgeschlagenen Grundstücksanteil der oft höher liegt als nach Bodenrichtwert Methode. Eine sorgfältige Aufteilung kann die AfA Bemessungsgrundlage um 10 bis 20 % erhöhen.
Grundstücke verlieren steuerrechtlich nicht an Wert. Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil. Das heißt: Je mehr auf das Grundstück entfällt, desto weniger AfA bleibt für Sie. Bei 500.000 Euro Kaufpreis macht ein Unterschied von 10 Prozentpunkten über 50 Jahre satte 50.000 Euro aus.
Die Bandbreite ist enorm. In München oder Frankfurt liegen Grundstücksanteile schnell bei 50 % und mehr. Auf dem Land? Oft unter 20 %. Der Bodenrichtwert ist deshalb die entscheidende Stellschraube. Wer für Köln und das Rheinland eine zweite Marktquelle braucht, kann die Verkehrswertermittlung durch Makler als Plausibilisierung zum Gutachten heranziehen.
Vom BFH bestätigt und von Finanzämtern akzeptiert: Die Bodenrichtwert Methode ist der Goldstandard bei der Kaufpreisaufteilung. So funktioniert sie:
Das BMF stellt eine Excel-Arbeitshilfe bereit. Bequem, keine Frage. Aber in vielen Fällen spuckt sie einen höheren Grundstücksanteil aus als nötig, was Ihre AfA drückt.
Ein eigenes Gutachten oder eine sorgfältige Berechnung nach Bodenrichtwert Methode kann günstiger ausfallen. Und Sie dürfen das nutzen: Der BFH hat in mehreren Urteilen bestätigt, dass die Methode frei wählbar ist, solange sie sachgerecht angewendet wird. Einen Methodenvergleich zwischen Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren liefert der Überblick zu den Bewertungsverfahren.
Kaufpreis 300.000 Euro. Bodenrichtwert 80 Euro je m², Grundstücksfläche 750 m². Grundstückswert: 60.000 Euro (20 %). Gebäudeanteil: 240.000 Euro. Standard AfA (2 %): 4.800 Euro je Jahr.
Kaufpreis 600.000 Euro. Bodenrichtwert 1.200 Euro je m², Grundstücksfläche 250 m². Grundstückswert: 300.000 Euro (50 %). Gebäudeanteil: 300.000 Euro. Standard AfA (2 %): 6.000 Euro je Jahr. Obwohl der Kaufpreis doppelt so hoch ist, ist die AfA nur 25 % höher.
Beide Beispiele zeigen, warum eine sorgfältige Ermittlung des Grundstücksanteils so wichtig ist. Wer in der Stadtlage mit einem zu hoch angesetzten Grundstücksanteil von 60 % statt 50 % rechnet, verliert auf 50 Jahre insgesamt 60.000 Euro an Abschreibungspotenzial.
Sie benötigen den Kaufvertrag mit Angabe des Gesamtkaufpreises, die Grundstücksgröße aus dem Grundbuch oder Kaufvertrag sowie den aktuellen Bodenrichtwert vom Gutachterausschuss. Alternativ können Sie die BMF Arbeitshilfe nutzen, die alle Werte abfragt.
Eine im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreisaufteilung ist für das Finanzamt grundsätzlich bindend, solange sie nicht zu einem offensichtlich unangemessenen Ergebnis führt. Der BFH hat jedoch klargestellt, dass das Finanzamt die Aufteilung durch eigene Berechnungen korrigieren darf, wenn sie von den Marktverhältnissen erheblich abweicht.
Ja, innerhalb der Einspruchsfrist oder wenn der Bescheid unter Vorbehalt steht. Eine Neuberechnung nach Bodenrichtwert Methode ist jederzeit möglich.
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