Von Nordend bis Bornheim Frankfurts Altbaubestand und die hohen Mietrenditen machen RND Gutachten besonders attraktiv.
In Frankfurt liegt die typisierte Nutzungsdauer von Wohngebäuden bei 80 Jahren, während Sachverständige bei den dort verbreiteten Baualtersklassen häufig Restnutzungsdauern zwischen 20 und 40 Jahren feststellen, was die Abschreibungsdauer verkürzt und die jährliche AfA entsprechend erhöht.
Hohe Mieten, dynamischer Markt: Frankfurt ist Deutschlands Finanzhauptstadt, und das spürt man auch bei den Immobilien. Begehrter Altbaubestand in Nordend, Bornheim, Sachsenhausen und dem Westend trifft auf Nachkriegsbauten in Bockenheim und Gallus.
Bodenrichtwerte: Westend 3.000 bis 5.000 €/qm, Nordend 1.500 bis 3.000 €/qm, Randlagen 400 bis 800 €/qm.
Typische Kaufpreise: ETW 350.000 bis 700.000 €
Beispiel: Altbau-ETW Nordend
Baujahr 1910, 90 qm, Kaufpreis 520.000 €
Gebäudeanteil: 338.000 € (65 %)
Standard AfA: 6.760 €/Jahr
Nach Gutachten (RND 23 J.): 14.696 €/Jahr
Steuerersparnis (42 %): 3.333 €/Jahr
Die für Frankfurt eingesetzten nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen führen die Objektbesichtigung vor Ort durch und kennen die regionalen Baualtersklassen aus langjähriger Praxis.
Sachsenhausen ist einer der begehrtesten Wohnstandorte Frankfurts. Der südliche Stadtteil jenseits des Mains vereint erhaltene Gründerzeitsubstanz (Baujahr 1895 bis 1920) mit gehobener Wohnqualität. Kaufpreise zwischen 4.000 und 6.500 Euro pro Quadratmeter bedeuten hohe Gebäudewerte und damit eine starke AfA Bemessungsgrundlage. Viele Objekte in Sachsenhausen sind teilsaniert, was eine fundierte Restwertermittlung durch einen Sachverständigen besonders wichtig macht.
Bornheim und das angrenzende Nordend verfügen über einen der dichtesten Gründerzeit-Altbaubestände Frankfurts. Baujahre zwischen 1890 und 1914 sind hier typisch. Viele Gebäude haben zwar erneuerte Bäder und Fenster, weisen aber noch Originalsubstanz bei Dach, Heizung und Fassade auf. Das ermöglicht differenzierte Restnutzungsdauern von 22 bis 35 Jahren, die weit unterhalb der typisierten Nutzungsdauer von 80 Jahren liegen.
Im Westend konzentrieren sich Frankfurts hochpreisige Villen und repräsentative Mehrfamilienhäuser der Gründerzeit. Gebäudeanteile von über 400.000 Euro sind bei Kaufpreisen von 800.000 bis 1,5 Millionen Euro keine Seltenheit. Das absolute AfA Potenzial nach Gutachten ist hier besonders hoch: eine Verdopplung der jährlichen Abschreibung ist bei unmodernisierten Bestandsbauten häufig erreichbar.
Die hessischen Finanzämter, insbesondere das Finanzamt Frankfurt am Main I (Steuernummer mit Präfix 1102) und das Finanzamt Frankfurt am Main IV, haben in den vergangenen Jahren eine zunehmend strukturierte Prüfpraxis für RND Gutachten entwickelt. Entscheidend ist, dass das Gutachten die verwendete Bewertungsmethode transparent darlegt, also ob das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder eine Kombination angewendet wurde, und warum die ermittelte Restnutzungsdauer von der typisierten Dauer abweicht.
Ein wichtiger Unterschied in Frankfurt besteht zwischen Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien. Bei Wohngebäuden beträgt die typisierte Gesamtnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2b EStG 50 Jahre (AfA Satz 2 % für Baujahre vor 1925: 2,5 %). Für Gewerbeimmobilien gilt eine typisierte Nutzungsdauer von 33 Jahren (AfA Satz 3 %). Da Büro- und Geschäftshäuser im Frankfurter Bankenviertel und in Sachsenhausen besonders schnell veralten (Klimatechnik, IT-Infrastruktur, Nutzungsveränderungen), sind tatsächliche Restnutzungsdauern von 15 bis 25 Jahren gut begründbar. Das ergibt AfA Sätze von 4 bis 6,7 % statt der typisierten 3 %.
Für gemischt genutzte Gebäude (Erdgeschoss Gewerbe, Obergeschoss Wohnen) empfiehlt sich eine getrennte Begutachtung nach Nutzungseinheiten. Die hessischen Finanzämter akzeptieren diese aufgeteilte Darstellung, sofern die Flächenanteile aus dem Grundriss nachvollziehbar abgeleitet werden.
Büroimmobilien in Frankfurt haben typischerweise kürzere Gesamtnutzungsdauern (60 Jahre) als Wohngebäude (80 Jahre). Das AfA Potenzial bei Gewerbeimmobilien ist daher besonders attraktiv.
Bei Neubauten nach 2018 kann die degressive AfA (5 %) oder die Sonder AfA §7b attraktiver sein als ein RND Gutachten. Wir prüfen im Rahmen der kostenlosen Ersteinschätzung, welche Option optimal ist.
Eine Ablehnung ist selten, aber möglich. In diesem Fall legen wir Einspruch ein und ergänzen das Gutachten um die vom Finanzamt geforderten Nachweise, zum Beispiel Kostenvoranschläge für Sanierungsmaßnahmen oder Vergleichsgutachten für ähnliche Objekte. Unsere Geld zurück Garantie greift, wenn das Gutachten trotz Einspruchsverfahren endgültig nicht anerkannt wird.
Ja, eine Teilsanierung schließt ein Gutachten nicht aus. Entscheidend ist der Gesamtzustand des Gebäudes. Wenn Heizung, Elektrik oder Fenster noch im Originalzustand sind, kann die Restnutzungsdauer trotz Dachsanierung deutlich kürzer als die typisierte Dauer sein. Der beauftragte Sachverständige gewichtet alle Bauteile nach ihrer Kostenrelevanz und leitet daraus die begründete RND ab.
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