Vielfältiger Gebäudebestand, steigende Preise: Für Vermieter in Nürnberg lohnt sich ein genauer Blick auf die AfA.
In Nürnberg liegt die typisierte Nutzungsdauer von Wohngebäuden bei 80 Jahren, während Sachverständige bei den dort verbreiteten Baualtersklassen häufig Restnutzungsdauern zwischen 20 und 40 Jahren feststellen, was die Abschreibungsdauer verkürzt und die jährliche AfA entsprechend erhöht.
Rund um die Altstadt historischer Altbaubestand, in Gostenhof, Maxfeld und St. Johannis Nachkriegsbebauung der 1950er bis 1970er: Nürnberg bietet beides. Die Preise sind in den letzten Jahren kräftig gestiegen, was die Kaufpreisaufteilung umso wichtiger macht.
Bodenrichtwerte: Innenstadt/Altstadt 1.500 bis 4.000 €/qm, Gostenhof/Maxfeld 800 bis 1.800 €/qm, Randlagen (Langwasser, Gebersdorf) 300 bis 600 €/qm.
Typische Kaufpreise: ETW 250.000 bis 450.000 €, MFH 600.000 bis 2.000.000 €
Beispiel: Nachkriegsbau Gostenhof
Baujahr 1958, 72 qm, Kaufpreis 280.000 €
Gebäudeanteil: 185.000 € (66 %)
Standard AfA (2 %, 50 J.): 3.700 €/Jahr
Nach Gutachten (RND 25 J.): 7.400 €/Jahr
Steuerersparnis (42 %): 1.554 €/Jahr
Über 25 Jahre: 38.850 € Gesamtersparnis
Die für Nürnberg eingesetzten nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen führen die Objektbesichtigung vor Ort durch und kennen die regionalen Baualtersklassen aus langjähriger Praxis.
Gostenhof westlich der Altstadt ist das klassische Investorenviertel Nürnbergs. Zahlreiche Gründerzeithäuser aus dem Zeitraum 1890 bis 1914 stehen hier neben Nachkriegsbauten. Der Modernisierungsstand ist heterogen, was Restnutzungsdauern von 20 bis 30 Jahren erlaubt. St. Johannis im Norden bietet gemischten Bestand mit vielen sanierten und unsanierten Altbauten zu mittleren Kaufpreisen.
Maxfeld nahe der Innenstadt hat gut erhaltenen Gründerzeitbestand mit stabiler Mietnachfrage durch die Technische Hochschule und Universität Erlangen-Nürnberg. Im Südstadtviertel und in Gibitzenhof finden sich dichte Nachkriegsbebauung der 1950er bis 1960er Jahre, bei der eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von unter 40 Jahren häufig nachweisbar ist. Langwasser im Süden Nürnbergs wurde in den 1960er bis 1970er Jahren als moderner Stadtteil errichtet und bietet für Renditeinvestoren günstige Einstiegspreise mit hohem Gutachtenpotenzial.
Die historische Nürnberger Altstadt im Bereich der Stadtmauer gehört zu den bedeutendsten mittelalterlichen Stadtkernen Deutschlands. Historische Gebäude dort unterliegen oft dem Denkmalschutz, was eine Kombination aus Denkmal AfA und Restnutzungsdauer Gutachten ermöglicht.
Die zuständigen bayerischen Finanzämter für Nürnberg sind das Finanzamt Nürnberg-Nord, das Finanzamt Nürnberg-Süd und das Finanzamt Nürnberg-Zentral. Welches Finanzamt für eine konkrete Immobilie zuständig ist, richtet sich nach dem Stadtteil und kann über das Bayerische Landesamt für Steuern ermittelt werden.
Bayerische Finanzämter prüfen Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer sorgfältig und verlangen eine methodisch korrekte Herangehensweise. Die Grundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in Verbindung mit dem BFH Urteil vom 28.07.2021. Gründerzeitbauten aus der Zeit vor 1920 haben in der Regel eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 20 bis 35 Jahren, während Nachkriegsbauten der 1950er bis 1960er Jahre je nach Zustand auf 25 bis 40 Jahre kommen. Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 % und ist als Anschaffungsnebenkosten Teil der AfA Bemessungsgrundlage für den Gebäudeanteil.
Gostenhof, St. Johannis und Maxfeld mit Nachkriegsbauten aus den 1950er bis 1960er Jahren bieten das größte Potenzial. Auch Langwasser mit Plattenbauten ist interessant für Renditeinvestoren.
In Nürnberg gibt es die Finanzämter Nürnberg-Nord, Nürnberg-Süd und Nürnberg-Zentral. Die Zuständigkeit richtet sich nach dem Bezirk, in dem die Immobilie liegt.
Bei einem ETW-Kaufpreis von 300.000 € und einem Gebäudeanteil von 65 % kann ein Gutachten die jährliche AfA um 3.000 bis 5.000 € erhöhen, was bei 42 % Steuersatz 1.260 bis 2.100 € Steuerersparnis pro Jahr bedeutet.
Die Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern) zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die AfA Bemessungsgrundlage jedoch nur den Gebäudeanteil, nicht den Bodenwert.
Bei Gründerzeitbauten (BJ 1880 bis 1920) liegt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer je nach Modernisierungsstand bei 18 bis 30 Jahren. Bei Nachkriegsbauten der 1950er bis 1960er Jahre sind 25 bis 40 Jahre realistisch. In beiden Fällen ist die tatsächliche Bausubstanz entscheidend: mangelnde Dämmung, veraltete Haustechnik und fehlende Grundrissmodernisierungen wirken lebensdauerverkürzend.
Ja, bei denkmalgeschützten Nürnberger Altbauten ist eine Kombination aus erhöhten Denkmal AfA Sätzen (§ 7i EStG, bis zu 9 % jährlich für Modernisierungskosten) und einem Restnutzungsdauer Gutachten für den Kaufpreisanteil des Gebäudes möglich. Beide Instrumente wirken auf unterschiedliche Bemessungsgrundlagen und ergänzen sich.
Bezahlbare Kaufpreise, viele ältere Baujahre und erfahrene Finanzämter: Nürnberg ist ein guter Standort für Gutachten. In St. Johannis, Gostenhof und Langwasser sehen wir regelmäßig Einsparpotenziale von 2.000 bis 5.000 Euro pro Jahr. Die vermittelten Sachverständigen kennen die Nürnberger Bodenrichtwerte und wissen, was die bayerischen Finanzämter erwarten.
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