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AfA Rechner
Wie viel Steuerersparnis bringt ein Restnutzungsdauer Gutachten für Ihre Immobilie?
Der Rechner vergleicht die Standard AfA (2 % / 50 Jahre nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG) mit der optimierten AfA nach einem individuellen Restnutzungsdauer Gutachten (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Eingabe: Gebäudeanteil der Anschaffungskosten (ohne Grundstückswert), Baujahr und Grenzsteuersatz. Der Rechner schätzt die verkürzte Restnutzungsdauer und berechnet die jährliche Steuermehrersparnis. Das Ergebnis ist eine Näherung, die verbindliche Restnutzungsdauer ermittelt ein zertifizierter Sachverständiger. Beispiel: Bei einem Gebäudeanteil von 300.000 Euro, Baujahr 1965 und einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent steigt die jährliche AfA von 6.000 Euro (2 Prozent) auf rund 15.000 Euro bei einer gutachterlich bestätigten Restnutzungsdauer von 20 Jahren, was etwa 3.780 Euro zusätzliche Steuerersparnis pro Jahr ergibt.
Restnutzungsdauer-Rechner
Schätzen Sie die wirtschaftliche Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes basierend auf Typ, Baujahr und Modernisierungsgrad.
Die Restnutzungsdauer (RND) ist der entscheidende Faktor für Ihre AfA Höhe. Je kürzer die RND, desto höher der jährliche Abschreibungssatz. Der Rechner berücksichtigt das Gebäudealter und Modernisierungsmaßnahmen nach dem Punktesystem der Sachwertrichtlinie. Umfangreiche Sanierungen (Heizung, Fenster, Bad, Dach) können das fiktive Baujahr nach vorne verschieben und die RND verlängern oder verkürzen. Das AfA Optimierungspotenzial zeigt an, wie stark Ihre RND von der Standard-Annahme abweicht.
Amortisations-Rechner
Wie schnell rechnet sich das Gutachten und wie hoch ist Ihre Gesamtersparnis über die Restnutzungsdauer?
Gutachtenkosten von 899 bis 1.464 € (je nach Fläche) stehen einer dauerhaften jährlichen Steuerersparnis gegenüber. Dieser Rechner berechnet die Amortisationsdauer in Monaten sowie die Gesamtersparnis über die komplette Restnutzungsdauer nach Gutachten. Der ROI zeigt, wie viele Male die Investition zurückkommt. Tipp: Die Gutachtenkosten sind als Werbungskosten bei Vermietung steuerlich absetzbar und reduzieren den effektiven Nettoaufwand weiter.
Der Kaufpreis einer Immobilie enthält Gebäude- und Grundstückswert. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Faustregel: Bei Altbauten in städtischen Lagen oft 60 bis 70 % des Kaufpreises. Für eine genaue Aufteilung empfiehlt sich ein Kaufpreisaufteilungsgutachten oder die BMF Arbeitshilfe.
Geben Sie Ihren persönlichen Grenzsteuersatz ein (den Steuersatz, mit dem Ihr letzter zu versteuernder Euro belastet wird). Bei Spitzenverdienern sind das 42 %, mit Solidaritätszuschlag effektiv rund 44,3 %. GmbHs verwenden den kombinierten Körperschaft- und Gewerbesteuersatz, typischerweise 29 bis 32 %.
Die Schätzung basiert auf typischen Werten für Gebäudealter und Modernisierungsgrad. In der Praxis kann die tatsächliche Restnutzungsdauer erheblich abweichen, je nach Bauzustand, Lage und individueller Gebäudesubstanz. Ein zertifizierter Sachverständiger ermittelt die rechtssichere RND nach ImmoWertV.
Faustregel: Gebäudeanteil über 200.000 €, Baujahr vor 1990 und Steuersatz über 30 %. Dann übersteigt die jährliche Mehrersparnis die Gutachtenkosten oft bereits im ersten Jahr. Nutzen Sie den AfA Rechner oben für Ihre konkrete Situation.
Ja. Wählen Sie beim Gebäudetyp die entsprechende Kategorie (Bürogebäude, Werkstatt etc.). Die Gesamtnutzungsdauern basieren auf Anlage 22 BewG. Beachten Sie: Für Gewerbeimmobilien ist die Sachlage oft komplexer, da Drittverwendungsfähigkeit und wirtschaftliche Nutzung zusätzlich bewertet werden.
Grundformel, GND Tabellen und alle Einflussfaktoren im Überblick.
5 Fragen zur schnellen Einschätzung Ihres AfA Potenzials.
Schritt für Schritt-Anleitung mit Formel und Beispielen.
Was kosten Restnutzungsdauer Gutachten bei verschiedenen Anbietern?
Modernisierungs-Punkte-Rechner
Klicken Sie sich durch die 7 Gebäudebereiche und sehen Sie Ihren RND Score in Echtzeit.
Der Rechner liefert eine erste Orientierung basierend auf Gebäudetyp, Baujahr und Ihrem Steuersatz. Das tatsächliche Ergebnis eines Gutachtens kann abweichen, es berücksichtigt den individuellen Gebäudezustand, Modernisierungen und weitere Faktoren.
Nein. Alle drei Rechner (AfA Rechner, RND Rechner, Amortisations-Rechner) sind kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar. Das Ergebnis wird sofort angezeigt.
Der Gebäudeanteil ist der Teil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, nicht auf Grund und Boden. Er bildet die Bemessungsgrundlage für die AfA. Die Kaufpreisaufteilung kann durch eine professionelle Bewertung oder die BMF Arbeitshilfe ermittelt werden.
Als Faustregel gilt: Ab 150.000 € Gebäudeanteil und einem Baujahr vor 1990 ist ein Gutachten in der Regel wirtschaftlich sinnvoll. Der Rechner zeigt Ihnen die potenzielle Mehrersparnis.
Das Ergebnis wird direkt im Browser angezeigt. Nutzen Sie die Druckfunktion Ihres Browsers (Strg+P) oder einen Screenshot, um das Ergebnis zu sichern.
Alle Tools basieren auf den aktuellen Bewertungsparametern nach ImmoWertV 2021 und den BFH Urteilen zur Restnutzungsdauer.
⚠ Die Rechner liefern Schätzwerte. Für ein finanzamtanerkanntes Ergebnis ist ein Sachverständigengutachten erforderlich (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Nach der Berechnung wissen Sie mehr. Für eine verbindliche Einschätzung nutzen Sie unsere kostenlose Erstprüfung.
Kostenlose ErsteinschätzungAfA, Restnutzungsdauer, Gesamtnutzungsdauer, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, ImmoWertV, das BFH Urteil IX R 25/19 und weitere Begriffe erklären wir kompakt und an einem Ort im Glossar.
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Betreiber, redaktionelle Verantwortung · Köln
Verantwortlich für Recherche und Aufbereitung der Inhalte zum Nutzungsdauer-Gutachten nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG, BFH-Rechtsprechung und ImmoWertV 2021.
Inhalte werden überprüft, wenn sich Vorschriften, Normen oder Förderlogik ändern. Stand dieser Seite: 9. Juni 2026.
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