Universitätsstadt mit stabiler Mietnachfrage und vielfältigem Gebäudebestand: Bochum lohnt sich für AfA Optimierung.
In Bochum liegt die typisierte Nutzungsdauer von Wohngebäuden bei 80 Jahren, während Sachverständige bei den dort verbreiteten Baualtersklassen häufig Restnutzungsdauern zwischen 20 und 40 Jahren feststellen, was die Abschreibungsdauer verkürzt und die jährliche AfA entsprechend erhöht.
43.000 Studierende an der Ruhr-Universität, dazu mehrere Hochschulen: Bochum hat sich zur Wissens- und Technologiestadt gewandelt. Der Gebäudebestand ist aber noch stark von der Industriezeit geprägt. Vorkriegsbauten (1900 bis 1940) in Ehrenfeld und Altenbochum, Nachkriegsbauten in Weitmar und Wattenscheid. Günstige Preise, stabile Mietnachfrage.
Bodenrichtwerte: Innenstadt/Ehrenfeld 500 bis 1.400 €/qm, Querenburg/RUB-Umfeld 300 bis 700 €/qm, Randlagen (Wattenscheid, Harpen) 100 bis 250 €/qm.
Typische Kaufpreise: ETW 130.000 bis 240.000 €, MFH 350.000 bis 1.000.000 €
Beispiel: Vorkriegsbau Ehrenfeld
Baujahr 1928, 70 qm, Kaufpreis 160.000 €
Gebäudeanteil: 118.000 € (74 %)
Standard AfA (2 %, 50 J.): 2.360 €/Jahr
Nach Gutachten (RND 20 J.): 5.900 €/Jahr
Steuerersparnis (42 %): 1.487 €/Jahr
Über 20 Jahre: 29.750 € Gesamtersparnis
Die für Bochum eingesetzten nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen führen die Objektbesichtigung vor Ort durch und kennen die regionalen Baualtersklassen aus langjähriger Praxis.
Ehrenfeld und Altenbochum im östlichen Stadtgebiet gelten als die attraktivsten Bochumer Wohnlagen mit einem gut erhaltenen Vorkriegsbestand. Gebäude aus der Zeit zwischen 1910 und 1935 finden sich hier besonders konzentriert. Die charakteristischen Klinkerfassaden der Ruhrgebietsbebauung sind stabil, doch die Haustechnik dieser Objekte ist oft auf dem Stand der 1960er oder 1970er Jahre: Heizöl-Zentralheizungen ohne Brennwerttechnik, Blei- oder Stahlleitungen sowie einscheibige Verbundfenster sind typische Befunde. Diese Substanzmängel begründen Restnutzungsdauern von 20 bis 28 Jahren.
Weitmar im Südwesten Bochums bietet einen hohen Anteil an Nachkriegsbauten der 1950er bis 1970er Jahre. Dieser Bestand hat im Ruhrgebiet verbreiteten Sanierungsstau: kaum durchgeführte energetische Sanierungen, veraltete Heizungsanlagen und oft noch nicht erneuerter Fensterbestand. Kaufpreise zwischen 1.200 und 2.000 Euro pro Quadratmeter bedeuten bei moderaten Bodenrichtwerten Gebäudeanteile von 65 bis 80 %, was die AfA Basis trotz günstiger Gesamtpreise auf über 100.000 Euro hebt.
Wattenscheid im Westen ist eine der früheren eigenständigen Städte, die 1975 nach Bochum eingemeindet wurden. Der Bestand ist geprägt von Arbeiterwohnhäusern der Bergbauzeit (1900 bis 1940) sowie Siedlungsnachkriegsbauten. In Wattenscheid sind Kaufpreise von 90.000 bis 160.000 Euro für Eigentumswohnungen möglich, was für günstige Einstiegsinvestoren mit AfA Strategie interessant ist. Durch die niedrigen Bodenrichtwerte (100 bis 200 Euro pro Quadratmeter) sind Gebäudeanteile von über 80 % realistisch.
Das Universitätsviertel rund um die Ruhr-Universität Bochum in Querenburg ist geprägt von Wohngebäuden aus den 1960er bis 1980er Jahren, die auf die wachsenden Studierendenzahlen ausgerichtet wurden. Diese Bauten zeigen typischen Sanierungsbedarf und bieten bei Kaufpreisen zwischen 1.000 und 1.800 Euro pro Quadratmeter wirtschaftlich sinnvolle Gutachtenkonditionen.
Das Ruhrgebiet hat eine spezifische Immobilientradition: Werkswohnungen, Bergarbeitersiedlungen und Nachkriegsbauten wurden oft ohne hohe Qualitätsstandards errichtet und seitdem kaum durchgreifend modernisiert. In Bochum gilt das besonders für den Bestand aus den 1920er bis 1960er Jahren. Die NRW Finanzämter Bochum-Mitte und Bochum-Süd haben durch die Vielzahl von Altbauobjekten im Stadtgebiet reichlich Erfahrung mit RND Gutachten und erkennen sachlich gut begründete Gutachten in der Regel an.
Entscheidend für die Anerkennung ist auch in Bochum die vollständige bauteilbezogene Dokumentation. Der BFH hat in seinem Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) klargestellt, dass die tatsächliche RND durch ein Gutachten nachzuweisen ist, das den Gebäudezustand objektbezogen dokumentiert und die Abweichung von der typisierten Nutzungsdauer sachlich begründet. Unsere Gutachten erfüllen diese Anforderungen vollständig und sind speziell auf die Prüfpraxis der nordrhein-westfälischen Finanzämter abgestimmt.
Ehrenfeld und Altenbochum mit Vorkriegsbauten (1910 bis 1935) bieten das größte Potenzial. Auch Weitmar mit Nachkriegsbauten der 1950er bis 1960er Jahre ist interessant.
Das Finanzamt Bochum-Mitte und das Finanzamt Bochum-Süd sind für Bochumer Immobilien zuständig, abhängig vom Stadtteil.
Ja gerade kleinere Einheiten in RUB-Nähe sind beliebt und oft in älteren Gebäuden. Bei entsprechendem Baujahr und Gebäudeanteil ist ein Gutachten wirtschaftlich.
Bochum zeigt eine stabile bis leicht steigende Mietentwicklung, getragen durch Studierende und den Strukturwandel. In der Innenstadt und Ehrenfeld sind kontinuierlich steigende Mieten zu beobachten.
Ja, Bergarbeiterhäuser aus dieser Zeit haben oft einen erheblichen Modernisierungsrückstand. Typische Befunde sind alte Heizungsanlagen, originale Fenster und fehlende Kellerabdichtung. Eine Restnutzungsdauer von 15 bis 22 Jahren ist bei diesen Objekten gut begründbar, was AfA Sätze von 4,5 bis 6,7 % ergibt statt der typisierten 2,5 %.
Durch die moderaten bis niedrigen Bodenrichtwerte in Bochum (100 bis 1.400 Euro pro Quadratmeter je nach Stadtteil) sind Gebäudeanteile von 65 bis 80 % des Kaufpreises typisch. Das ist deutlich höher als in München oder Frankfurt, wo Bodenrichtwerte den Gebäudeanteil stark senken. Ein höherer Gebäudeanteil bedeutet eine größere AfA Basis und damit mehr Potenzial durch ein Gutachten.
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