Günstige Einstiegspreise, hohe Mietrenditen und viel Spielraum bei der AfA: Dortmund ist ein Markt für Renditeinvestoren.
In Dortmund liegt die typisierte Nutzungsdauer von Wohngebäuden bei 80 Jahren, während Sachverständige bei den dort verbreiteten Baualtersklassen häufig Restnutzungsdauern zwischen 20 und 40 Jahren feststellen, was die Abschreibungsdauer verkürzt und die jährliche AfA entsprechend erhöht.
Vom Industriestandort zum Technologie- und Logistikzentrum: Dortmund hat sich gewandelt. Der Gebäudebestand aber erzählt noch die alte Geschichte. Vorkriegsbauten (1900 bis 1939) in Hörde, Aplerbeck und der Innenstadt, Nachkriegsbauten der 1950er bis 1970er in weiten Teilen der Stadt. Für Vermieter heißt das: günstige Einstiegspreise und hohes AfA Potenzial.
Bodenrichtwerte: Innenstadt 600 bis 1.800 €/qm, Hörde/Aplerbeck 300 bis 700 €/qm, Randlagen (Mengede, Lütgendortmund) 100 bis 250 €/qm.
Typische Kaufpreise: ETW 130.000 bis 260.000 €, MFH 350.000 bis 1.200.000 €
Beispiel: Vorkriegsbau Hörde
Baujahr 1935, 65 qm, Kaufpreis 145.000 €
Gebäudeanteil: 105.000 € (72 %)
Standard AfA (2 %, 50 J.): 2.100 €/Jahr
Nach Gutachten (RND 18 J.): 5.833 €/Jahr
Steuerersparnis (42 %): 1.561 €/Jahr
Über 18 Jahre: 28.098 € Gesamtersparnis
Die für Dortmund eingesetzten nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen führen die Objektbesichtigung vor Ort durch und kennen die regionalen Baualtersklassen aus langjähriger Praxis.
Hörde im Süden Dortmunds ist das Paradebeispiel für erfolgreichen Strukturwandel. Auf dem ehemaligen Thyssen-Gelände entstanden Phoenix See und das Stadtquartier Phoenix West. Diese Aufwertung zieht Investoren an, doch daneben gibt es noch den historischen Ortskern Hördes mit Vorkriegsbauten (Baujahre 1910 bis 1938), die erheblichen Modernisierungsbedarf aufweisen und damit hervorragende Gutachtenvoraussetzungen bieten.
Aplerbeck östlich der Innenstadt bietet einen interessanten Mix aus Vorkriegs- und Nachkriegsbebauung in ruhiger Lage. Die Kaufpreise sind mit 130.000 bis 210.000 Euro für eine Eigentumswohnung moderat, aber durch die niedrigen Bodenrichtwerte (300 bis 600 Euro pro Quadratmeter) sind Gebäudeanteile von 70 bis 80 % erreichbar, was trotz moderater Kaufpreise eine AfA Basis von über 100.000 Euro ergibt.
Scharnhorst und die nördlichen Stadtteile Mengede und Lütgendortmund sind geprägt von Arbeiterwohnsiedlungen der Nachkriegszeit und älteren Bergarbeiterhäusern. Der Modernisierungsstand ist hier oft niedrig: Altölheizungen, Einfachverglasungen und sanierungsbedürftige Bäder sind typische Befunde. Diese Merkmale begründen Restnutzungsdauern von 15 bis 25 Jahren, was AfA Sätze von 4 bis 6,7 % ermöglicht, weit über den typisierten 2 %.
Die Dortmunder Nordstadt ist ein dichtes Innenstadtquartier mit einem überwiegend aus der Gründerzeit und den 1920er Jahren stammenden Wohngebäudebestand. Die Kaufpreise sind vergleichsweise niedrig (800 bis 1.400 Euro pro Quadratmeter), was in Kombination mit moderaten Bodenrichtwerten zu sehr hohen Gebäudeanteilen führt und damit die AfA Bemessungsgrundlage relativ zum Kaufpreis maximiert.
Dortmund ist auf vier Finanzämter aufgeteilt: Dortmund-Hörde für den Süden und Teile des Ostens, Dortmund-Ost für Aplerbeck und östliche Stadtteile, Dortmund-West für die westlichen und nördlichen Bezirke sowie das Finanzamt Dortmund-Unna für Teile des Umlands. Alle Finanzämter gehören zum NRW Finanzressort und folgen einer einheitlichen Prüfpraxis für RND Gutachten.
Dortmunder Finanzbeamte haben durch die Vielzahl von Altbauimmobilien im Stadtgebiet viel Erfahrung mit Restnutzungsdauer Gutachten. Positiv wirkt sich aus, dass viele Dortmunder Objekte aufgrund des Baualters und des geringen Modernisierungsstands eine klar begründbare kurze RND aufweisen. Wichtig ist dennoch die vollständige Dokumentation: Fotos jedes beanstandeten Bauteils, Altersnachweis durch Kaufvertrag oder Baujahrsangabe im Grundbuch sowie eine transparente Herleitung der RND nach der Sachwertrichtlinie 2012.
Hörde, Aplerbeck und die Nordstadt mit Vorkriegsbauten (1900 bis 1939) bieten das größte Potenzial. Auch Nachkriegsbauten aus den 1950er Jahren in Scharnhorst sind interessant.
Dortmund hat mehrere Finanzämter (Dortmund-Hörde, Dortmund-Ost, Dortmund-West, Dortmund-Unna), die je nach Bezirk zuständig sind.
Ja durch niedrige Bodenrichtwerte sind Gebäudeanteile von 65 bis 80 % möglich. Auch bei einem Kaufpreis von 150.000 € kann die Steuerersparnis über 20 Jahre bei 25.000 bis 40.000 € liegen.
Dortmund profitiert vom Strukturwandel Ruhrgebiet und wachsender IT-Branche. Die Preise steigen moderat, Renditen bleiben attraktiv gute Voraussetzungen für langfristige Investments.
Typisch sind veraltete Heizungsanlagen (Ölkessel ohne Brennwerttechnik, Baujahr vor 1990), Elektrik ohne FI-Schutzschalter, Originalfenster aus den 1950er oder 1960er Jahren, feuchte Keller ohne Horizontalabdichtung und sanierungsbedürftige Bäder. Viele Nordstadtobjekte haben zudem alte Bleirohrleitungen, die zwingend ausgetauscht werden müssen. All das sind anerkannte Gründe für eine kurze Restnutzungsdauer.
Ja, gerade bei solchen Objekten ist ein Gutachten besonders sinnvoll. Ein Vorkriegsbau von 1928 hat nach § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG einen AfA Satz von 2,5 %, was 2 % übersteigt, aber eine tatsächliche RND von 15 bis 22 Jahren ist gut begründbar. Der resultierende AfA Satz von 4,5 bis 6,7 % ist erheblich höher und führt zu substanziellen Steuerersparnissen.
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