AfA klingt sperrig, ist aber für Vermieter der größte Steuerhebel überhaupt. Hier erklären wir den Begriff, die wichtigsten Fristen und zeigen, wo sich mit einer kürzeren Restnutzungsdauer am meisten herausholen lässt.
Die lineare Gebäude AfA nach § 7 Abs. 4 EStG liegt im Regelfall bei 2 Prozent pro Jahr, für vor 1925 fertiggestellte Gebäude bei 2,5 Prozent. Wer über § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist, hebt den jährlichen Satz auf 3 bis 6 Prozent an und verkürzt den Abschreibungszeitraum entsprechend. Entscheidend sind die richtige Bemessungsgrundlage aus dem Gebäudeanteil des Kaufpreises und der Beginn der AfA mit Anschaffung oder Fertigstellung. Die folgenden Beiträge erklären die AfA Arten, die Berechnung und die Voraussetzungen des Nachweises.
Die Gebäudeabschreibung (AfA) ist der größte laufende Steuervorteil bei vermieteten Immobilien. Hier erfahren Sie, wie sie funktioniert und wie Sie sie maximieren.
AfADie wirtschaftliche Nutzungsdauer bestimmt Ihre AfA nicht die technische. Warum dieser Unterschied tausende Euro wert ist.
AfADer richtige Zeitpunkt für den AfA Beginn: Anschaffung, Besitzübergang, pro-rata-temporis und Sonderfälle bei Erbschaft und Schenkung.
AfAKluge Investoren prüfen das AfA Potenzial bereits vor dem Immobilienkauf. Worauf Sie bei der Objektauswahl achten und wie Sie die Steuerersparnis vorab einschätzen.
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der bedeutendste laufende Steuervorteil für Vermieter. Sie erlaubt es, den Wertverlust eines Gebäudes über seine Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Standard sind 2 % pro Jahr über 50 Jahre wer eine kürzere Restnutzungsdauer nachweist, schreibt mehr ab.
Je kürzer die verbleibende Nutzungsdauer, desto höher der jährliche AfA Satz. Bei einer RND von 25 Jahren beträgt die AfA 4 % statt 2 % eine Verdopplung. Das Finanzamt akzeptiert diesen Nachweis, wenn ein qualifiziertes Wertermittlung vorgelegt wird.
Entscheidend ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer nicht die technische. Ein Gebäude kann technisch noch Jahrzehnte stehen, wirtschaftlich aber bereits am Ende seiner Verwertbarkeit sein. Genau hier liegt das Potenzial für höhere AfA.
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Der Begriff beschreibt die steuerlich anerkannte Verteilung der Anschaffungskosten eines abnutzbaren Wirtschaftsguts auf seine Nutzungsdauer. Für Immobilien ist das Grundprinzip einfach: Das Gebäude verliert im Laufe der Zeit an Substanzwert. Der Gesetzgeber erlaubt Vermietern, diesen Wertverlust jährlich als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen und so die Steuerlast zu senken. Das Grundstück dagegen unterliegt keiner Abnutzung und ist nicht abschreibungsfähig.
Das Einkommensteuerrecht kennt für Immobilien mehrere Abschreibungsformen. Die wichtigste für Bestandsimmobilien ist die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG mit einem Satz von 2 % (Baujahr 1925 bis 2022) oder 3 % (ab 2023). Daneben gibt es die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG mit 5 % für Neubauten ab Oktober 2023, die Denkmal AfA nach §§ 7i und 7h EStG für Baudenkmal-Sanierungen sowie die Sonder AfA § 7b EStG für neue Mietwohnungen. Bei Gewerbeimmobilien gilt nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG ein erhöhter Satz von 3 % über 33 Jahre, und die wirtschaftliche Nutzungsdauer wird häufig durch die Gebäudetechnik bestimmt: Kühllastberechnungen nach VDI 2078 dokumentieren die Klima- und Lüftungsleistung und sind ein Indiz für Modernisierungsbedarf bei Büro- und Verwaltungsobjekten.
Eine optimale AfA Strategie beginnt bereits beim Kauf. Der erste Schritt ist die korrekte Ermittlung des Gebäudeanteils durch eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung nach der Bodenrichtwert Methode. Im zweiten Schritt ist zu prüfen, welche Abschreibungsform am günstigsten ist: linear, degressiv oder mit verkürzter Restnutzungsdauer. Für Bestandsimmobilien bietet ein Gutachten zur verkürzten RND fast immer das größte Einsparpotenzial. Im dritten Schritt werden alle Werbungskosten vollständig erfasst und in der Anlage V der Steuererklärung geltend gemacht.
Die verkürzte Restnutzungsdauer ist die effektivste Optimierungsstrategie für vermietete Bestandsimmobilien. Wer nachweist, dass sein Gebäude eine kürzere tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer hat als die gesetzlich typisierten 50 Jahre, kann die AfA entsprechend erhöhen. Bei einem Altbau aus den 1960er Jahren ohne nennenswerte Modernisierung kann die RND auf 15 bis 20 Jahre sinken, was einer AfA von 5 bis 7 % entspricht und die Standard AfA verdreifacht. Details zu den Verfahren unter Restnutzungsdauer berechnen.
Viele Vermieter verschenken Steuerpotenzial durch vermeidbare Fehler. Der häufigste: Die Bemessungsgrundlage wird zu niedrig angesetzt, weil die BMF Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung verwendet wird, die den Grundstücksanteil systematisch überschätzt. Zweithäufigster Fehler: Es wird nicht geprüft, ob die Immobilie für ein Restnutzungsdauer Gutachten geeignet wäre. Dritter Fehler: Modernisierungskosten werden falsch eingeordnet, zum Beispiel als anschaffungsnahe Herstellungskosten, obwohl ein sofortiger Werbungskostenabzug möglich gewesen wäre. Wer diese drei Punkte beim Kauf und in den ersten Jahren der Vermietung richtig handhabt, sichert sich den maximalen steuerlichen Nutzen seiner Immobilien Investition. Wer ein Anlageobjekt im Rheinland später wieder veräußert, sollte zusätzlich die Immobilienbewertung beim Verkauf einplanen, um Buchwert und Verkehrswert sauber gegenüberzustellen.
class="faq-item">Ja. Im Betriebsvermögen gelten dieselben AfA Regeln. Für betrieblich genutzte Gebäude ist zudem die Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG möglich, wenn ein außerordentliches Ereignis den Wert des Gebäudes gemindert hat.
Grundsätzlich ja, wenn die Mieteinnahmen in Deutschland steuerpflichtig sind. Für Immobilien in EU-Mitgliedstaaten oder Ländern mit Doppelbesteuerungsabkommen können besondere Regelungen gelten. Im Zweifelsfall empfiehlt sich steuerliche Beratung zu den länderspezifischen Abkommen.
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Kostenlose ErsteinschätzungAfA, Restnutzungsdauer, Gesamtnutzungsdauer, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, ImmoWertV, das BFH Urteil IX R 25/19 und weitere Begriffe erklären wir kompakt und an einem Ort im Glossar.
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