100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren abschreiben, keine andere Abschreibungsform im deutschen Steuerrecht ist so großzügig. Was Sie dafür brauchen und wo die Fallstricke liegen.
| Paragraph | Nutzung | AfA Satz | Zeitraum | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| § 7i EStG | Vermietung | 9 % + 7 % | 8 + 4 Jahre | 100 % |
| § 7h EStG | Sanierungsgebiet | 9 % + 7 % | 8 + 4 Jahre | 100 % |
| § 10f EStG | Eigennutzung | 9 % | 10 Jahre | 90 % |
Die Denkmal AfA kann mit einem Gutachten kombiniert werden Details: Denkmalschutz & Restnutzungsdauer.
Jahre 1 bis 8: 9 % × 250.000 = 22.500 €/Jahr. Jahre 9 bis 12: 7 % × 250.000 = 17.500 €/Jahr.
Gesamt: 250.000 € in 12 Jahren vollständig abgeschrieben.
Bei 42 % Steuersatz: 105.000 € Steuerersparnis über 12 Jahre.
Gleiche Sätze (9 % + 7 %), aber verschiedene Anwendungsbereiche. § 7i greift bei eingetragenen Baudenkmälern. § 7h greift in Sanierungsgebieten, hier muss Ihr Gebäude kein Denkmal sein, es reicht die Lage im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nach dem Baugesetzbuch.
In der Praxis gibt es häufig Überschneidungen: Altstadtgebäude sind oft gleichzeitig Denkmal und liegen im Sanierungsgebiet. In dem Fall dürfen Sie die günstigere Vorschrift wählen. Beide parallel nutzen geht allerdings nicht.
Abgeschrieben werden ausschließlich die anerkannten Sanierungskosten, nicht der Kaufpreis, nicht der Grundstückswert. Bei Vermietung sind in 12 Jahren 100 % weg. Parallel läuft die reguläre lineare AfA auf die Altsubstanz weiter (meist 2 %).
Der größte Stolperstein: Sie müssen die Sanierung vor Baubeginn mit der Denkmalbehörde abstimmen. Nachträgliche Bescheinigungen? Werden in der Praxis so gut wie nie erteilt. Die Behörde bestätigt, dass die Maßnahmen denkmalpflegerisch erforderlich oder geboten waren. Reine Modernisierungen ohne Denkmalbezug gehen leer aus.
Hier wird es richtig interessant: Sie können beide Instrumente gleichzeitig nutzen. Die Denkmal AfA greift auf die Sanierungskosten. Für die Altsubstanz, also den Gebäudewert ohne Sanierung, setzen Sie zusätzlich ein Restnutzungsdauer Gutachten ein und heben die reguläre 2 %-AfA auf einen höheren Satz an.
Gerade Baudenkmäler aus dem 19. Jahrhundert haben trotz Sanierung oft eine begrenzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Eine RND von 20 bis 35 Jahren ist realistisch. In Kombination ergibt das eine besonders hohe Gesamtabschreibung in den ersten zwölf Jahren nach Erwerb.
Am Bescheinigungsverfahren führt kein Weg vorbei. Drei Schritte müssen Sie einhalten:
Erstens: Das Gebäude muss als Baudenkmal eingetragen oder das Sanierungsgebiet förmlich festgestellt sein. Zweitens: Vor Baubeginn stimmen Sie die Maßnahmen mit der Denkmalbehörde (§ 7i) bzw. der Gemeinde (§ 7h) ab. Drittens: Nach Abschluss beantragen Sie die Bescheinigung über durchgeführte Maßnahmen und Kosten.
Diese Bescheinigung legen Sie dem Finanzamt vor. Das Amt ist an die Feststellungen gebunden, darf aber die steuerrechtliche Einordnung (Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand) eigenständig beurteilen. Eigenleistungen werden nicht anerkannt, nur tatsächlich gezahlte Fremdleistungen zählen.
Ja. § 10f EStG erlaubt 90 % Abschreibung über 10 Jahre bei Eigennutzung. Als Sonderausgaben, nicht als Werbungskosten.
Bei Verkauf innerhalb der Abschreibungsdauer kann eine Rückforderung drohen. Mindesthaltedauer prüfen.
Nein. Die vorherige Abstimmung mit der Denkmalbehörde vor Baubeginn ist eine zwingende Voraussetzung. Ohne diese Abstimmung wird die Bescheinigung in der Regel nicht erteilt. Eigentümer, die bereits mit der Sanierung begonnen haben, ohne die Behörde einzubinden, verlieren den Anspruch auf die Denkmal AfA für diese Maßnahmen. Eine steuerliche Beratung vor Baubeginn ist daher unbedingt empfehlenswert.
Ja. Bei Erwerb einer Eigentumswohnung in einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus steht die Denkmal AfA anteilig zu. Die Sanierungskosten werden entsprechend dem Miteigentumsanteil aufgeteilt. Die Bescheinigung der Denkmalbehörde muss das Gesamtobjekt umfassen und alle begünstigten Aufwendungen ausweisen. Die Aufteilung auf die einzelnen Erwerber ergibt sich aus dem Verhältnis der Miteigentumsanteile.
Die lineare AfA ist die häufigste Form der Gebäudeabschreibung. Welcher Satz gilt für Ihre Immobilie, und wie maximieren...
Das Wachstumschancengesetz hat die degressive Gebäude AfA zurückgebracht: 5 % vom Restwert für neue Mietwohnungen. Alle ...
Die Sonder AfA § 7b ermöglicht zusätzlich zur regulären AfA eine Sonderabschreibung von 5 % in den ersten 4 Jahren ein...
Lohnt sich ein Gutachten für Ihre Immobilie? Finden Sie es in 2 Minuten heraus. Kostet nichts, verpflichtet zu nichts.
Kostenlose ErsteinschätzungAfA, Restnutzungsdauer, Gesamtnutzungsdauer, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, ImmoWertV, das BFH Urteil IX R 25/19 und weitere Begriffe erklären wir kompakt und an einem Ort im Glossar.
Zum Glossar Nutzungsdauer Gutachten →Schreiben Sie uns – wir antworten innerhalb von 24 Stunden. Kostenlose Ersteinschätzung inklusive.