Günstige Preise, hohe Mietrenditen und breiter Altbaubestand: In Essen steckt mehr AfA Potenzial als viele denken.
In Essen liegt die typisierte Nutzungsdauer von Wohngebäuden bei 80 Jahren, während Sachverständige bei den dort verbreiteten Baualtersklassen häufig Restnutzungsdauern zwischen 20 und 40 Jahren feststellen, was die Abschreibungsdauer verkürzt und die jährliche AfA entsprechend erhöht.
Fünftgrößte Stadt Deutschlands, Sitz von RWE und Aldi, und ein Immobilienmarkt mit großer Bandbreite. Gründerzeit Altbauten (1880 bis 1920) finden sich in Rüttenscheid, Bredeney und Kettwig, Nachkriegsbauten fast überall sonst. Rüttenscheid ist die begehrteste Wohnlage, aber auch einfachere Stadtteile bieten gutes Gutachtenpotenzial.
Bodenrichtwerte: Rüttenscheid/Bredeney 800 bis 2.000 €/qm, Innenstadt 600 bis 1.400 €/qm, Randlagen (Altenessen, Katernberg) 80 bis 200 €/qm.
Typische Kaufpreise: ETW 120.000 bis 280.000 €, MFH 300.000 bis 1.100.000 €
Beispiel: Gründerzeit ETW Rüttenscheid
Baujahr 1912, 72 qm, Kaufpreis 210.000 €
Gebäudeanteil: 145.000 € (69 %)
Standard AfA (2 %, 50 J.): 2.900 €/Jahr
Nach Gutachten (RND 22 J.): 6.591 €/Jahr
Steuerersparnis (42 %): 1.554 €/Jahr
Über 22 Jahre: 34.190 € Gesamtersparnis
Die für Essen eingesetzten nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen führen die Objektbesichtigung vor Ort durch und kennen die regionalen Baualtersklassen aus langjähriger Praxis.
Essen ist das Ergebnis einer über 150 Jahre andauernden Industriegeschichte. Der Wohnungsbestand spiegelt diese Geschichte direkt wider: Arbeiterwohnhäuser der Gründerzeit in Altendorf und Frohnhausen, Zechenarbeitersiedlungen aus den 1920er Jahren in Dellwig und Vogelheim sowie ausgedehnte Nachkriegsbebauung in weiten Teilen der Stadt. Rüttenscheid und Bredeney im Süden bilden die gutbürgerliche Ausnahme mit gut erhaltenem Gründerzeit- und Jugendstilbestand.
Altenessen und Katernberg im Norden gehören zu den günstigsten Stadtteilen Essens und bieten Kaufpreise für ETW teilweise unter 80.000 €. Trotz des niedrigen absoluten Kaufpreises können Gutachten hier wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn der Gebäudeanteil hoch und die Restnutzungsdauer kurz ist. Werden im Süden ist ein ehemaliges Klosterdorf mit historischer Bausubstanz und hohem Wohnwert. Kettwig an der Ruhr bietet ebenfalls historischen Bestand mit gut erhaltener Fachwerk- und Gründerzeitbebauung.
Das Ruhrgebiet-Kontext ist für Gutachten wichtig: Viele Gebäude wurden in der Hochindustrialisierung schnell und günstig errichtet und weisen heute einen erhöhten Substanzverschleiß auf. Technisch überalterter Heizungsanlagen, unzureichende Dämmung und funktional veraltete Grundrisse sind typische lebensdauerverkürzte Faktoren, die ein Sachverständiger bei der Restnutzungsdauer Beurteilung berücksichtigt.
Für Essener Immobilien sind die Finanzämter Essen-NordOst, Essen-Süd und Essen-Stadtmitte zuständig. Das jeweils zuständige Finanzamt richtet sich nach dem Stadtteil der Immobilie und ist über das NRW Finanzamt-Suchdienst ermittelbar. Die Grunderwerbsteuer in NRW beträgt 6,5 % und zählt damit zu den höchsten in Deutschland.
NRW-Finanzämter erkennen Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer nach den BFH Vorgaben an, wenn diese methodisch einwandfrei erstellt wurden. Gerade in Essen mit seinen niedrigen Kaufpreisen ist der relative Effekt eines Gutachtens auf die Gesamtrendite besonders stark: Bei einer ETW für 150.000 € mit einem Gebäudeanteil von 70 % und einer Restnutzungsdauer von 22 Jahren statt der typisierten 50 Jahre verdoppelt sich die jährliche AfA von 2.100 auf 4.773 €. Bei einem Steuersatz von 42 % ergibt sich eine jährliche Mehrersparnis von 1.124 €.
Rüttenscheid und Bredeney mit Gründerzeit- und Jugendstilbauten (1890 bis 1925) bieten das größte Potenzial. Auch Altendorf und Frohnhausen mit Nachkriegsbauten sind interessant.
Essen hat drei Finanzämter: Essen-NordOst, Essen-Süd und Essen-Stadtmitte. Das zuständige Finanzamt hängt vom Stadtteil der Immobilie ab.
Ja in Stadtteilen wie Altenessen sind Kaufpreise unter 100.000 € für ETW möglich. Bei hohen Gebäudeanteilen und kurzer Restnutzungsdauer sind Gutachten auch hier wirtschaftlich sinnvoll.
Essen bietet im Ruhrgebiet nach Dortmund die attraktivsten Mietrenditen. In Rüttenscheid sind 4 bis 5 % Bruttomietrendite üblich, in einfachen Lagen bis zu 8 %.
Viele Ruhrgebiet-Wohngebäude wurden in der Industrialisierung mit kostengünstigen Materialien und einfacher Bauweise errichtet. Substanzverschleiß, überaltertete Haustechnik und funktional veraltete Grundrisse sind im Essener Bestand häufig anzutreffen. Diese Faktoren wirken lebensdauerverkürzend und führen bei sachgerechter Begutachtung zu Restnutzungsdauern deutlich unter dem typisierten Wert von 50 Jahren.
Ein MFH in Essen ist für 350.000 bis 700.000 € zu erwerben. Bei einem Gebäudeanteil von 65 % und einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren statt 50 Jahren verdoppelt sich die jährliche AfA. Bei einem 42 %-Steuersatz ergibt das über 25 Jahre eine Gesamtersparnis von 45.000 bis 90.000 €, die die Gutachtenkosten um ein Vielfaches übersteigt.
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