In Deutschlands teuerster Stadt ist die Kaufpreisaufteilung der Schlüssel zur AfA Optimierung.
In München liegt die typisierte Nutzungsdauer von Wohngebäuden bei 80 Jahren, während Sachverständige bei den dort verbreiteten Baualtersklassen häufig Restnutzungsdauern zwischen 20 und 40 Jahren feststellen, was die Abschreibungsdauer verkürzt und die jährliche AfA entsprechend erhöht.
München ist der teuerste Immobilienmarkt Deutschlands. Bodenrichtwerte von 2.000 bis über 15.000 Euro/qm drücken den Gebäudeanteil bei der Kaufpreisaufteilung massiv. Gerade deshalb lohnt sich eine professionelle Aufteilung hier besonders.
Typische Kaufpreise: ETW 500.000 bis 900.000 €, EFH 800.000 bis 2.000.000 €
Dominante Baualtersklassen: Gründerzeit in Schwabing und Maxvorstadt, 1950er bis 1960er in Sendling und Laim, 1970er bis 1980er in Neuperlach.
Beispiel: ETW Schwabing
Baujahr 1928, 95 qm, Kaufpreis 720.000 €
Gebäudeanteil: 396.000 € (55 % niedrig wegen hoher BRW)
Standard AfA: 7.920 €/Jahr
Nach Gutachten (RND 25 J.): 15.840 €/Jahr
Steuerersparnis (42 %): 3.326 €/Jahr
Wichtig: Durch eine professionelle Kaufpreisaufteilung lässt sich der Gebäudeanteil oft auf 62 bis 68 % steigern das erhöht die Steuerersparnis nochmals deutlich.
Die für München eingesetzten nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen führen die Objektbesichtigung vor Ort durch und kennen die regionalen Baualtersklassen aus langjähriger Praxis.
Schwabing und die Maxvorstadt gehören zu den teuersten Lagen Münchens und bieten gleichzeitig den dichtesten Altbaubestand. Gründerzeithäuser aus der Zeit von 1890 bis 1925 dominieren das Straßenbild. Trotz vieler Sanierungen ist der Modernisierungsstand heterogen, was Restnutzungsdauern von 22 bis 32 Jahren ermöglicht. Bei Kaufpreisen von 700.000 bis 900.000 € für eine 90-qm-Wohnung ist das absolute Steuereinsparpotenzial enorm.
Au-Haidhausen östlich der Isar verfügt über gut erhaltenen Gründerzeitbestand und zählt zu den nachgefragtesten Wohnlagen. Bodenrichtwerte von 5.000 bis 8.000 €/qm drücken den Gebäudeanteil bei der einfachen Kaufpreisaufteilung auf unter 50 %, weshalb hier eine professionelle Aufteilung besonders wichtig ist. Giesing bietet gemischten Bestand aus Gründerzeit und Nachkriegsbau zu noch vergleichsweise moderaten Preisen. Pasing im Westen Münchens hat einen hohen Anteil an 1950er bis 1970er Bauten, die je nach Instandhaltungsstand deutliches Gutachtenpotenzial aufweisen.
München ist der Extremfall für die Bedeutung der Kaufpreisaufteilung in Deutschland. Bodenrichtwerte von 4.000 bis über 15.000 €/qm bedeuten, dass bei einer 80-qm-Wohnung der reine Bodenwert bereits 320.000 bis 1.200.000 € beträgt. Die einfache BMF Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung kann in solchen Konstellationen zu Gebäudeanteilen von unter 40 % führen, was die AfA Bemessungsgrundlage drastisch reduziert.
Ein professionelles Gutachten zur Kaufpreisaufteilung kann den Gebäudeanteil auf realistische 60 bis 68 % anheben. In Kombination mit einem Restnutzungsdauer Gutachten entfaltet dies die maximale steuerliche Wirkung. Das bayerische Finanzamt München (mit den Bezirksfinanzämtern für die verschiedenen Stadtteile) prüft Gutachten methodisch gründlich. Ausschlaggebend sind die Nachvollziehbarkeit der Bewertungsmethodik, die Qualifikation des Sachverständigen und die Aktualität der verwendeten Vergleichsdaten. Mit einem qualifizierten, nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen und BFH-konformer Methodik werden Gutachten auch von den Münchner Finanzämtern in der Regel anerkannt.
Durch die extrem hohen Bodenrichtwerte in München fällt der Gebäudeanteil bei der BMF Arbeitshilfe oft unter 50 %. Eine professionelle Kaufpreisaufteilung kann den Gebäudeanteil auf 60 bis 70 % steigern das macht tausende Euro Unterschied bei der AfA.
Gerade bei Münchner Preisen lohnt es sich besonders: Je höher der Gebäudeanteil in absoluten Zahlen, desto höher die Steuerersparnis durch verkürzte RND. Bei ETW ab 400.000 € ist ein Gutachten fast immer wirtschaftlich.
Die bayerischen Finanzämter prüfen Gutachten gründlich, aber fair. Mit einem Gutachten von DIN 17024 zertifizierten Sachverständigen und BFH-konformer Methodik ist die Anerkennung durch die Münchner Finanzämter der Regelfall.
Ja, gerade in Stadtteilen wie Giesing, Pasing oder Sendling mit Baujahren von 1950 bis 1970 sind verkürzte Restnutzungsdauern von 25 bis 38 Jahren realistisch, wenn keine umfassende Kernsanierung erfolgt ist. Bei Münchner Kaufpreisen ab 500.000 € ergibt sich daraus eine jährliche Mehrabschreibung von mehreren tausend Euro.
Benötigt werden der notarielle Kaufvertrag, ein aktueller Grundbuchauszug, vorhandene Baupläne oder Baubeschreibungen sowie Informationen zu durchgeführten Modernisierungen. Die vermittelten Sachverständigen prüfen anhand dieser Unterlagen, ob eine Vor Ort Besichtigung erforderlich ist oder ob ein Schreibtischgutachten ausreicht.
Bei Münchner Bodenrichtwerten macht der Gebäudeanteil oft nur 30 bis 50 Prozent des Kaufpreises aus. Hier brauchen Sie zwei Dinge: eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung und ein Restnutzungsdauer Gutachten. Beides zusammen ergibt einen doppelten Hebel, höhere Basis und höherer AfA Satz. Bei Altbauten sprechen wir dann schnell von 8.000 bis 15.000 Euro jährlicher Steuerersparnis. Das Gutachten hat sich nach zwei bis drei Monaten bezahlt gemacht.
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