Ehemaliger Regierungssitz, UN-Standort, hohe Immobilienwerte: In Bonn rechnen sich Gutachten besonders.
In Bonn liegt die typisierte Nutzungsdauer von Wohngebäuden bei 80 Jahren, während Sachverständige bei den dort verbreiteten Baualtersklassen häufig Restnutzungsdauern zwischen 20 und 40 Jahren feststellen, was die Abschreibungsdauer verkürzt und die jährliche AfA entsprechend erhöht.
Einer der teuersten Maerkte in NRW, und das hat Gruende. Gruenderzeitlicher Altbaubestand in Poppelsdorf, Kessenich und dem Bonner Norden ist gut erhalten und stark nachgefragt. UN-Standort, Bundesbehoerden, Universitaet: Die Mietnachfrage bleibt konstant hoch.
Bodenrichtwerte: Innenstadt/Südstadt 2.000 bis 5.000 €/qm, Poppelsdorf/Bad Godesberg 1.200 bis 3.000 €/qm, Randlagen 500 bis 1.000 €/qm.
Typische Kaufpreise: ETW 280.000 bis 520.000 €, MFH 700.000 bis 2.500.000 €
Beispiel: Gründerzeit-MFH Poppelsdorf
Baujahr 1910, 6 Einheiten, Kaufpreis 1.200.000 €
Gebäudeanteil: 780.000 € (65 %)
Standard AfA (2 %, 50 J.): 15.600 €/Jahr
Nach Gutachten (RND 24 J.): 32.500 €/Jahr
Steuerersparnis (42 %): 7.098 €/Jahr
Über 24 Jahre: 170.352 € Gesamtersparnis
Die für Bonn eingesetzten nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen führen die Objektbesichtigung vor Ort durch und kennen die regionalen Baualtersklassen aus langjähriger Praxis.
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Bad Godesberg im Süden ist das ehemalige Diplomatenviertel und war zu Zeiten der Bundeshauptstadt das Wohnquartier der internationalen Botschafter. Der Bestand umfasst hochwertige Villen und repräsentative Mehrfamilienhäuser aus der Vorkriegszeit sowie solide Nachkriegsbauten. Bodenrichtwerte von 1.500 bis 3.500 €/qm und Kaufpreise für MFH von über 1.000.000 € machen hier professionelle Gutachten besonders wertvoll.
Beuel am rechten Rheinufer hat sich von einem Arbeiterviertel zu einem gefragten Wohnstandort entwickelt. Gründerzeitbauten aus der Zeit von 1890 bis 1920 und Nachkriegsbebauung der 1950er bis 1960er Jahre bieten solides Gutachtenpotenzial zu noch moderateren Preisen als die linksrheinischen Lagen. Venusberg im Süden der Stadt, Heimat des Universitätsklinikums, bietet eine besondere Mischung aus Vorkriegsvillen und Nachkriegsgeschossbauten mit stabiler Mietnachfrage durch Klinikpersonal und Hochschulangehörige.
Das ehemalige Regierungsviertel entlang der Bundesallee beherbergt heute zahlreiche UN-Organisationen und Bundesbehörden wie das Bundesministerium für wirtschaftliche Zusammenarbeit. Die Altbauten in diesem Bereich aus der Zeit der Bonner Republik sind gut erhalten und werden als Büro- und Wohnobjekte genutzt. Für gemischt genutzte Objekte mit Wohn- und Gewerbeanteilen gelten besondere Regeln bei der AfA Berechnung.
Das Finanzamt Bonn-Innenstadt und das Finanzamt Bonn-Außenstadt sind die zuständigen Behörden für Bonner Immobilien. Für Stadtteile wie Bad Godesberg gilt gesondert das Finanzamt Bad Godesberg. Die Zuständigkeit nach Stadtteilen ist über das NRW-Finanzamt-Suchdienst ermittelbar.
Nordrhein-westfälische Finanzämter erkennen Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer auf Basis des BFH Urteils vom 28.07.2021 an. Die Grunderwerbsteuer in NRW beträgt 6,5 % und gehört damit zu den höchsten in Deutschland. Als Anschaffungsnebenkosten erhöht sie anteilig die AfA Bemessungsgrundlage. Bei einem Bonner MFH-Kaufpreis von 1.200.000 € und einem Gebäudeanteil von 65 % ergibt sich allein aus der Grunderwerbsteuer eine zusätzliche AfA Bemessungsgrundlage von über 50.000 €.
Poppelsdorf, Kessenich, die Bonner Südstadt und Bad Godesberg mit Gründerzeitbauten bieten das größte Potenzial. Hier sind Restnutzungsdauern von 20 bis 30 Jahren bei Baujahren 1880 bis 1920 realistisch.
Das Finanzamt Bonn-Innenstadt und das Finanzamt Bonn-Außenstadt sind die zuständigen Behörden, je nach Lage der Immobilie. Die Steuerersparnis wird über die Anlage V geltend gemacht.
Ja trotz hoher Kaufpreise sind die Mietrenditen durch die stabile Mietnachfrage (UN, Bundesbehörden, Universität) solide. Ein Gutachten erhöht die Gesamtrendite um 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte.
Die Rheinachse Köln-Bonn zieht Kaufpreise und Bodenrichtwerte hoch. Deshalb ist eine professionelle Kaufpreisaufteilung besonders wichtig, um den Gebäudeanteil korrekt zu ermitteln.
Ja, die repräsentativen Altbauten entlang der Bundesallee und im Regierungsviertel sind häufig aus der Zeit vor 1940 und weisen je nach Zustand Restnutzungsdauern von 20 bis 35 Jahren auf. Besonders bei gemischt genutzten Objekten mit Büro- und Wohnanteilen kann ein Gutachten die steuerliche Gesamtsituation erheblich verbessern.
Die Grunderwerbsteuer von 6,5 % ist eine der höchsten in Deutschland und erhöht als Anschaffungsnebenkosten die AfA Bemessungsgrundlage spürbar. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € und einem Gebäudeanteil von 65 % erhöht allein die Grunderwerbsteuer den abschreibbaren Gebäudeanteil um rund 21.000 €, was über die Gutachtenlaufzeit zu einer Mehrabschreibung von mehreren hundert Euro jährlich führt.
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