Ein Altbau in Köln und ein Logistikzentrum bei Leipzig ticken steuerlich völlig unterschiedlich. Wir zeigen pro Gebäudetyp, wo das größte AfA Potenzial steckt, wo Sie genauer hinschauen sollten und welche Fallstricke häufig übersehen werden.
Wie groß der Spielraum für eine kürzere Restnutzungsdauer ausfällt, hängt stark vom Gebäudetyp ab. Wohnhäuser, gewerbliche Hallen, Logistikobjekte und gemischt genutzte Immobilien haben unterschiedliche übliche Gesamtnutzungsdauern, an denen sich die Restnutzungsdauer orientiert. Bauweise, Modernisierungsstand und Nutzungsintensität verschieben das Ergebnis zusätzlich. Die folgenden Beiträge zeigen je Gebäudetyp, welche Nutzungsdauern üblich sind und worauf das Gutachten achten muss.
Garage, Carport, Schuppen als eigenständiges Wirtschaftsgut oder Gebäudebestandteil? Der Unterschied ist steuerlich erheblich.
GebäudetypenDas Einfamilienhaus hat eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Bei Baujahren vor 2000 steckt oft erhebliches AfA Potenzial im Gutachten.
GebäudetypenMehrfamilienhäuser bieten das größte absolute Steuersparpotenzial pro Gutachten durch hohe Gebäudewerte und häufig verkürzte Restnutzungsdauern.
GebäudetypenBei Eigentumswohnungen bezieht sich die Restnutzungsdauer auf das Gesamtgebäude, nicht auf die einzelne Wohnung. Was ETW Besitzer wissen müssen.
GebäudetypenGewerbeimmobilien haben kürzere Gesamtnutzungsdauern als Wohngebäude und bieten damit oft besonders attraktive AfA Optimierungsmöglichkeiten.
GebäudetypenDenkmalgeschützte Immobilien bieten besondere Abschreibungsmöglichkeiten. Lässt sich die Denkmal AfA mit einem Restnutzungsdauer Gutachten kombinieren?
GebäudetypenAltbauten mit Baujahr vor 1970 bieten das größte Potenzial für Restnutzungsdauer Gutachten durch hohes Alter und typische Baumängel.
GebäudetypenSeit 2023 bieten sich für Neubauten gleich drei attraktive AfA Optionen. Welche ist für Sie die richtige Wahl?
Nicht alle Immobilien altern gleich. Gesamtnutzungsdauer, Bauzustand und Nutzungsart bestimmen gemeinsam, wie viel Restnutzungsdauer ein Gebäude noch hat und damit wie hoch die jährliche AfA ausfällt. Altbauten vor 1970 haben typischerweise das größte Optimierungspotenzial.
Bei Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern liegt die Gesamtnutzungsdauer bei 80 Jahren. Ein unsaniertes Gebäude von 1970 hat rechnerisch nur noch 24 Jahre RND das entspricht einer AfA von über 4 %. Bei Eigentumswohnungen richtet sich die RND nach dem Gesamtgebäude.
Gewerbeimmobilien haben kürzere Nutzungsdauern Büros 60, Lagerhallen 40 Jahre (gemäß ImmoWertV Anlage 1). Denkmalgeschützte Gebäude bieten eine eigene Premium Abschreibung nach §§ 7i/7h EStG zusätzlich zur regulären AfA.
Der Gebäudetyp legt die normierte Gesamtnutzungsdauer fest, von der alle Restnutzungsdauer-Berechnungen ausgehen. Diese Gesamtnutzungsdauern sind in Anlage 22 des Bewertungsgesetzes und in ImmoWertV Anlage 1 verankert. Unterschiedliche Gebäudetypen haben dabei sehr unterschiedliche Ausgangsgrößen: Ein Wohnhaus hat 80 Jahre GND, ein Discountergebäude nur 30 Jahre. Das bedeutet, dass gleichaltrige Gebäude verschiedener Typen eine völlig unterschiedliche rechnerische Restnutzungsdauer haben.
| Gebäudetyp | GND (Jahre) | Rechnerische RND Baujahr 1975 | AfA Satz (rechnerisch) |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 80 | ~29 Jahre | ~3,4 % |
| Mehrfamilienhaus | 80 | ~29 Jahre | ~3,4 % |
| Bürogebäude | 60 | ~9 Jahre | ~11 % |
| Krankenhaus / Hotel | 40 | Abgelaufen | Nur mit Gutachten ansetzbar |
| Discounter / Autohaus | 30 | Abgelaufen | Nur mit Gutachten ansetzbar |
Das größte absolute Einsparpotenzial haben Mehrfamilienhäuser. Sie verbinden hohe Gebäudewerte mit einer langen GND von 80 Jahren und einem oft erheblichen Sanierungsstau. Ein unsaniertes Mehrfamilienhaus aus den 1960er Jahren hat rechnerisch noch unter 20 Jahre RND, was einem AfA Satz von über 5 % entspricht. Bei einem Gebäudeanteil von 800.000 Euro macht das jährlich über 25.000 Euro AfA statt 16.000 Euro beim Standard. Für Renditeobjekte im Rheinland liefert die MFH Bewertung durch lokale Sachverständige die belastbare Datenbasis aus Mietspiegel, Lage und Stadtteilkontext. Auch der technische Zustand der Heizungsanlage zählt zu den dokumentierbaren Modernisierungsfaktoren: ein hydraulischer Abgleich beeinflusst Restnutzungsdauer und Energieeffizienz und kann im Gutachten als Modernisierungspunkt berücksichtigt werden.
Bürogebäude bieten ebenfalls attraktive Möglichkeiten, da ihre GND mit 60 Jahren kürzer ist und eine Verkürzung durch Gutachten proportional stärker wirkt. Bei Gewerbeimmobilien mit abgelaufener rechnerischer RND ist ein Gutachten teils die einzige Möglichkeit, überhaupt noch AfA geltend zu machen.
Modernisierungsmaßnahmen verlängern die wirtschaftliche Nutzungsdauer unabhängig vom Gebäudetyp. Die Sachwertrichtlinie (ImmoWertV 2022) bewertet Modernisierungen in einem Punktesystem von 0 bis 20 Punkten. Wer Dach, Fenster, Heizung und Sanitär in den vergangenen 20 Jahren erneuert hat, erreicht deutlich höhere Punktwerte und damit eine längere RND. Das reduziert den AfA Satz und ist bei der Gutachtenerstellung zu dokumentieren.
Beim Altbau wirkt sich ein hoher Modernisierungsgrad besonders stark aus, weil die rechnerische RND dort am niedrigsten ist. Eine vollsanierte Gründerzeitvilla aus 1900 kann trotz Alters eine RND von 40 bis 50 Jahren erreichen, während ein unsanierter Bau aus 1960 bereits unter 20 Jahren liegen kann.
Bei Neubauten liegt die rechnerische RND meist nahe an der GND, also bei 70 bis 80 Jahren. Ein Gutachten lohnt sich hier kaum, da es die Standard AfA von 2 % kaum unterbieten kann. Ausnahme: Gewerbeimmobilien mit kurzer GND, bei denen auch ein neuer Bau durch funktionalen Verschleiß früher endet als die Norm.
Für vermietete Eigentumswohnungen in älteren Beständen gilt das Gegenteil: Hier ist die Kombination aus Gebäudealter, mangelnder Sanierung und hohem Kaufpreisanteil für das Gebäude besonders günstig für ein Gutachten.
Die BFH Urteile IX R 25/19 und IX R 14/23 bestätigen das Recht des Steuerpflichtigen, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer per Gutachten nachzuweisen, ohne dass eine bestimmte Gutachtenmethode vorgeschrieben wird. Dies gilt typenübergreifend für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Das Finanzamt darf das Gutachten nicht allein wegen der Gebäudeart ablehnen, wenn es methodisch korrekt ist.
Bei Eigentumswohnungen richtet sich die Restnutzungsdauer nach dem Gesamtgebäude, nicht nach der einzelnen Wohneinheit. Maßgeblich sind der Zustand von Dach, Heizung, Keller, Fassade und den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen. Auch Eigentümer einzelner Wohnungen können ein RND Gutachten für das Gesamtgebäude in Auftrag geben.
Bei gemischt genutzten Gebäuden (z. B. Wohnen und Gewerbe) richtet sich die GND nach dem überwiegenden Nutzungsanteil. Überwiegt der Wohnanteil, gilt 80 Jahre. Eine individuelle gutachterliche Bewertung ist in solchen Fällen besonders empfehlenswert, da die Nutzungsarten unterschiedlich altern können.
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