Kürzere Gesamtnutzungsdauern als bei Wohngebäuden, dazu wirtschaftliche Überalterung durch veraltete Nutzungskonzepte: Bei Gewerbeimmobilien ist das AfA Potenzial oft besonders groß.
| Gebäudetyp | GND |
|---|---|
| Büro- und Verwaltungsgebäude | 60 Jahre |
| Kauf-/Warenhäuser | 50 Jahre |
| Hotels, Gastronomie | 40 Jahre |
| Werkstätten, Industriebauten | 40 Jahre |
| Lager-/Versandhallen | 40 Jahre |
| Discounter, Autohäuser | 30 Jahre |
Für Gewerbeimmobilien im Betriebsvermögen (z. B. Praxisgebäude, Firmenimmobilie) gilt bei Fertigstellung nach 1985 ein Regelsatz von 3 % AfA (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG). Mit einem Gutachten zur verkürzten RND kann dieser Satz weiter erhöht werden.
Eigentümer und Nutzer größerer Gewerbeobjekte sollten zusätzlich prüfen, ob sie als Nicht-KMU der Energieaudit-Pflicht nach EDL-G unterliegen, alle vier Jahre ist dann ein Audit nach DIN EN 16247-1 erforderlich, mit eigenen Bußgeld- und Dokumentationsregeln.
GND 60 Jahre. Alter: 36 Jahre. Rechnerische RND: 24 Jahre.
Gutachten berücksichtigt veraltete Klimatechnik, fehlende Barrierefreiheit → RND: 18 Jahre.
AfA: 33.333 €/Jahr statt 12.000 €. Mehrersparnis bei 42 %: 8.960 €/Jahr.
Schon von Gesetzes wegen ist die GND bei Gewerbeimmobilien kürzer: 60 Jahre beim Büro, 50 Jahre im Einzelhandel, 40 Jahre bei Lagerhallen. Zum Vergleich: Wohngebäude haben 80 Jahre. Das bedeutet höhere Standard AfA Sätze und gleichzeitig mehr Spielraum für ein Gutachten.
Konkretes Beispiel: Im Betriebsvermögen gilt ein Regelsatz von 3 % (Gebäude nach 31. März 1985). Bei 500.000 Euro Gebäudeanteil sind das 15.000 Euro AfA pro Jahr. Verkürzt ein Gutachten die RND von 24 auf 18 Jahre, steigt die AfA auf rund 27.778 Euro.
Gewerbeimmobilien ticken anders als Wohngebäude. Das wirkt sich auch auf die Gutachtenerstellung aus:
Geschäftshaus mit Wohnungen oben drüber? Bei gemischt genutzten Immobilien gelten besondere Regeln. Grundsätzlich bestimmt die überwiegende Nutzung die GND. Oft ist es aber sinnvoller, Gewerbe und Wohnfläche getrennt zu bewerten und anteilig anzusetzen.
Interessant für GmbH-Eigentümer: Bei einer Immobilien GmbH liegt die Gesamtsteuerlast bei rund 30 % (15 % KSt + ca. 15 % GewSt). Ein Gutachten, das die AfA um 15.000 Euro jährlich erhöht, spart in der GmbH etwa 4.500 Euro. Bei persönlichem Steuersatz von 42 % wären es sogar 6.300 Euro.
Ja. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gilt für alle Gebäude im Betriebsvermögen und im Privatvermögen gleichermaßen. Der Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer ist auch im Betriebsvermögen zulässig und wird von der Finanzverwaltung anerkannt, wenn ein qualifiziertes Sachverständigengutachten vorgelegt wird.
Bei Gewerbeimmobilien durchaus. Wegen der kürzeren GND (30 bis 60 Jahre) ist das Gebäude bei gleichem Baujahr rechnerisch stärker abgenutzt als ein Wohngebäude. Hinzu kommt die wirtschaftliche Überalterung durch veraltete Nutzungskonzepte. Bereits bei einem 15 bis 20 Jahre alten Bürogebäude kann ein Gutachten sinnvoll sein, wenn technische oder funktionale Mängel vorliegen.
Ja, im Betriebsvermögen 3 % statt 2 % für Gebäude nach 1985. Im Privatvermögen (Vermietung) gelten die gleichen Sätze wie bei Wohnimmobilien.
Das Einfamilienhaus hat eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Bei Baujahren vor 2000 steckt oft erhebliches AfA Potenz...
Mehrfamilienhäuser bieten das größte absolute Steuersparpotenzial pro Gutachten durch hohe Gebäudewerte und häufig ver...
Bei Eigentumswohnungen bezieht sich die Restnutzungsdauer auf das Gesamtgebäude, nicht auf die einzelne Wohnung. Was ETW...
Lohnt sich ein Gutachten für Ihre Immobilie? Finden Sie es in 2 Minuten heraus. Kostet nichts, verpflichtet zu nichts.
Kostenlose ErsteinschätzungAfA, Restnutzungsdauer, Gesamtnutzungsdauer, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, ImmoWertV, das BFH Urteil IX R 25/19 und weitere Begriffe erklären wir kompakt und an einem Ort im Glossar.
Zum Glossar Nutzungsdauer Gutachten →Schreiben Sie uns – wir antworten innerhalb von 24 Stunden. Kostenlose Ersteinschätzung inklusive.