3 % statt 2 % AfA, niedrigerer Steuersatz auf Mieteinnahmen, Gewerbesteuer-Kuerzung, die GmbH hat einige Trümpfe.
Immobilien im Betriebsvermögen einer GmbH werden nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben. Für Gebäude, die nach 1985 fertiggestellt wurden, gilt ein Regelsatz von 3 % (ca. 33 Jahre) statt der 2 % im Privatvermögen.
| Kriterium | Privatvermögen | GmbH |
|---|---|---|
| Regel-AfA | 2 % | 3 % |
| Steuersatz auf Mieteinnahmen | Bis 45 % ESt + SolZ | ~30 % (KSt + GewSt) |
| Verkauf nach 10 Jahren | Steuerfrei | Steuerpflichtig |
| Verkürzte RND möglich | Ja | Ja |
Ein Gutachten lohnt sich bei GmbH-gehaltenen Immobilien besonders, da:
Gebäudeanteil 800.000 €, Baujahr 1992, GND 60 J. Standard AfA (3 %): 24.000 €/Jahr.
Gutachten-RND: 20 Jahre → AfA: 40.000 €/Jahr. Mehrabschreibung: 16.000 €/Jahr.
Bei ~30 % Steuer: 4.800 €/Jahr Steuerersparnis.
Fuer Vermieter mit mehreren Objekten und hohen Mieteinnahmen kann die GmbH steuerlich attraktiv sein. Gewinne werden mit rund 30 % besteuert (KSt plus GewSt) statt bis zu 45 % Einkommensteuer. Wer Gewinne in der GmbH laesst, profitiert von der niedrigeren Thesaurierungsbelastung. Ueber eine Holding lassen sich Gewinne zwischen Gesellschaften nahezu steuerfrei verschieben. Und bei reiner Vermoegensverwaltung kann die erweiterte Kuerzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG die Gewerbesteuer komplett eliminieren.
Ein Vermieter mit 150.000 Euro zu versteuerndem Einkommen zahlt auf Mieteinnahmen 42 % plus Soli. In der GmbH sind es rund 30 %. Die 12 Prozentpunkte Differenz klingen gut, aber Vorsicht: Sobald Sie Geld entnehmen, faellt 25 % Abgeltungsteuer an. Unterm Strich landen Sie dann bei 48 bis 50 %. Die GmbH rechnet sich also vor allem, wenn Sie Gewinne langfristig in der Gesellschaft reinvestieren.
Auch im Betriebsvermoegen gilt § 7 Abs. 4 EStG. Fuer Gebaeude nach 1985 betraegt der Regelsatz 3 % (rund 33 Jahre Nutzungsdauer). Und genau wie im Privatvermoegen können Sie per Gutachten eine kuerzere RND nachweisen. Der Steuervorteil berechnet sich auf Basis von rund 30 %, weniger als beim Spitzensteuersatz, aber bei grossen Gebaeudeportfolios trotzdem ordentlich.
Hat Ihre GmbH mehrere Immobilien, wirkt ein Gutachten ueberproportional. Fuer jedes Objekt laesst sich einzeln kuerzen. Die erhoehte AfA drueckt direkt den koerperschaftsteuerpflichtigen Gewinn. Und bei Neuerwerbungen können Sie gleich beim Kauf ein Gutachten beauftragen und von Tag eins mit dem hoeheren Satz abschreiben. Die Gutachterkosten? Betriebsausgabe der GmbH.
Selten. Die GmbH-Gründung hat weitere Implikationen (Buchführungspflicht, Verkauf steuerpflichtig). Die AfA ist ein Baustein, sollte aber nicht alleiniger Grund sein.
Ja. Die degressive AfA steht auch Körperschaften im Betriebsvermögen offen. Eine GmbH, die eine neue Mietwohnung mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 errichtet oder erwirbt, kann die degressive AfA von 5 % in Anspruch nehmen. Dies gilt sowohl für den Kauf von Neubauten als auch für eigene Herstellungskosten, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.
Im Gegensatz zum Privatvermögen gibt es bei der GmbH keine steuerfreie Haltedauer. Jeder Veräußerungsgewinn ist körperschaftsteuerpflichtig, unabhängig davon, wie lange die Immobilie gehalten wurde. Die aufgelaufene AfA erhöht beim Verkauf den steuerpflichtigen Gewinn genau wie im Privatvermögen. Die Steuerbelastung auf den Veräußerungsgewinn in der GmbH beträgt etwa 30 %, während im Privatvermögen nach zehn Jahren Steuerfreiheit besteht. Dies ist der strukturelle Nachteil der GmbH beim Verkauf.
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Bei Nießbrauchsgestaltungen ist die Frage entscheidend: Wer hat das AfA Recht der Eigentümer oder der Nießbraucher?...
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