AfA bei geerbten & geschenkten Immobilien

Fußstapfentheorie (§ 11d EStDV)

Der Erbe oder Beschenkte tritt in die steuerliche Position des Vorgängers ein:

• Bemessungsgrundlage: Historische Anschaffungskosten des Erblassers/Schenkers
• AfA Methode: Wird fortgeführt (linear, degressiv)
• Bisherige AfA: Wird angerechnet der Erbe setzt dort fort, wo der Erblasser aufgehört hat

Sonderfall: Erstmalige Vermietung nach Erbfall

Hat der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt und vermietet der Erbe erstmalig, gelten besondere Regeln: Die AfA Bemessungsgrundlage sind die historischen Anschaffungs-/Herstellungskosten des Erblassers jedoch beginnt die AfA für den Erben neu (keine Anrechnung bisheriger AfA, da keine vorhanden).

Restnutzungsdauer Gutachten bei geerbten Immobilien

Gerade bei geerbten Immobilien lohnt sich ein Gutachten besonders:

• Oft alte Gebäude mit hohem Verkürzungspotenzial
• Die historisch niedrigen Anschaffungskosten führen zu geringer Standard AfA
• Eine verkürzte RND kompensiert teilweise die niedrige Bemessungsgrundlage

Für die strategische Entscheidung, ob Sie die geerbte Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen, liefert der Ratgeber Immobilie geerbt: Verkauf oder Vermietung einen praxisnahen Entscheidungsleitfaden.

Zusammenhang mit Erbschaftsteuer

Für die Erbschaftsteuer wird die Immobilie nach BewG bewertet die Restnutzungsdauer spielt hier eine andere Rolle. Details: Restnutzungsdauer bei Erbschaftsteuer. Eine verständliche Übersicht zu Freibeträgen, Steuerklassen und Bewertung der geerbten Immobilie finden Sie zusätzlich im Beitrag Erbschaftsteuer bei Immobilien.

Wird die AfA beim Erbfall fortgeführt?

Ja, die sogenannte Fussstapfentheorie (§ 11d EStDV) regelt das klar. Als Erbe oder Beschenkter treten Sie in die steuerliche Position des Vorbesitzers ein. Bemessungsgrundlage bleiben dessen historische Anschaffungskosten. Die bisherige AfA gilt als verbraucht. Sie machen dort weiter, wo der Erblasser aufgehoert hat.

Ein Beispiel: Kauf 1995 fuer 250.000 Euro, davon 120.000 Euro Gebaeude. Bis zum Erbfall 2020 wurden 25 Jahre lang 2 % abgeschrieben, also 50 %. Sie uebernehmen den Restbuchwert von 60.000 Euro und schreiben weiter mit 2.400 Euro pro Jahr.

Schenkung mit Nießbrauch: Wer schreibt ab?

Wird eine Immobilie verschenkt, aber der Schenker behaelt den Niessbrauch, wird es steuerlich spannend. Abschreiben darf, wer die Mieteinnahmen erzielt. Bei Niessbrauchsvorbehalt ist das der Schenker, er kassiert weiterhin die Miete und behaelt das AfA Recht. Der Beschenkte besitzt zwar das Gebaeude, kann aber nicht abschreiben, solange der Niessbrauch laeuft.

Endet der Niessbrauch (z.B. durch Tod des Schenkers), geht das AfA Recht auf den neuen Eigentuemer ueber. Er tritt nach § 11d EStDV in die Fussstapfen und schreibt auf Basis der historischen Anschaffungskosten weiter.

Restnutzungsdauer Gutachten bei geerbten Immobilien: Besonderheiten

Gerade bei Erbimmobilien lohnt sich ein Gutachten oft besonders. Warum? Erstens sind die Gebaeude haeufig alt und in schlechtem Zustand, ideale Voraussetzungen fuer eine kurze RND. Zweitens ist die Bemessungsgrundlage aus den 1970ern oder 1980ern winzig. 2 % auf 80.000 Euro ergeben gerademal 1.600 Euro AfA pro Jahr.

Ein Gutachten kann die Rate erhoehen, auch wenn die Basis gleich bleibt. Bei einer RND von 15 Jahren steigt der Satz auf rund 6,7 %. Das kompensiert die niedrige Bemessungsgrundlage zumindest teilweise.

§ 11d EStDV: Anschaffungskosten bei unentgeltlichem Erwerb

Diese Norm regelt: Bei Erbschaft oder Schenkung wird auf Basis der Kosten des Rechtsvorgaengers weiter abgeschrieben. Auch nachtraegliche Herstellungskosten (z.B. groessere Umbauten) fliessen ein. Was nicht zählt: der aktuelle Verkehrswert.

In der Praxis fuehrt das zu frustrierenden Situationen. Sie erben ein Haus im Wert von 600.000 Euro, muessen aber weiter auf 80.000 Euro Gebaeudewert abschreiben. Eine Aufstockung auf den Marktwert ist gesetzlich ausgeschlossen. Ihr einziger Hebel: die Nutzungsdauer per Gutachten verkuerzen.