Nießbrauch & AfA: Abschreibung bei Immobilienübertragung

Nießbrauchsarten und AfA Berechtigung

Vorbehaltsnießbrauch

Der Eigentümer überträgt die Immobilie, behält sich aber den Nießbrauch (Mieteinnahmen) vor. Der Nießbraucher (= bisheriger Eigentümer) hat das AfA Recht, da er die Anschaffungskosten getragen hat.

Zuwendungsnießbrauch

Der Eigentümer räumt einem Dritten (z. B. Kind) das Recht ein, die Immobilie zu nutzen und Mieten zu vereinnahmen. Der Nießbraucher hat kein eigenes AfA Recht, da er keine Anschaffungskosten hatte. Er kann nur Erhaltungsaufwand geltend machen.

Gestaltungstipp

Bei Übertragungen im Familienkreis sollte geprüft werden, ob ein Restnutzungsdauer Gutachten vor der Übertragung erstellt werden sollte. So kann der bisherige Eigentümer die erhöhte AfA noch möglichst lange nutzen, bevor die Immobilie übergeht.

AfA beim Nießbrauch: Wer darf abschreiben?

Wer die Anschaffungskosten getragen hat, darf abschreiben. So hat es der BFH klargestellt. Bei einem Vorbehaltsnießbrauch ist das der fruehere Eigentuemer: Er hat gekauft, uebertraegt zwar das Eigentum, behaelt sich aber Niessbrauch und Mieteinnahmen vor. Das AfA Recht bleibt bei ihm.

Beim Zuwendungsnießbrauch laeuft es anders. Hier raeumt der Eigentuemer einem Dritten (etwa dem Kind) das Nutzungsrecht ein. Da der Niessbraucher nie Anschaffungskosten hatte, kann er keine AfA ansetzen, nur Erhaltungsaufwand und laufende Kosten als Werbungskosten.

Bevor Sie ueber ein Gutachten nachdenken, muss also zuerst klar sein: Wer ist ueberhaupt AfA-berechtigt?

Nießbrauch und Restnutzungsdauer Gutachten

Ist der Vorbehaltsnießbraucher AfA-berechtigt, kann er per Gutachten die erhoehte AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nutzen. Stichtag fuer das Gutachten ist der Zeitpunkt, zu dem er die Immobilie urspruenglich erworben hat.

Speziell wird es, wenn die Immobilie entgeltlich uebertragen wird und der Kaeufer den Niessbrauch des Verkaeufers akzeptiert. Der Kaeufer hat dann zwar Anschaffungskosten, darf aber nicht abschreiben, solange der Niessbraucher die Mieteinnahmen erzielt. Abschreiben darf stattdessen der Niessbraucher, berechnet auf Basis der Anschaffungskosten des Kaeufers. Auch hier lohnt sich ein Gutachten.

Achten Sie unbedingt auf den richtigen Bewertungsstichtag: das Jahr der Anschaffung durch den AfA Berechtigten.

Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten

Gerade bei vorweggenommener Erbfolge lassen sich Niessbrauch und Gutachten geschickt kombinieren.

Vorbehaltsnießbrauch vor Übertragung: Planen Sie, eine Immobilie an Ihre Kinder zu uebertragen und sich den Niessbrauch vorzubehalten? Dann pruefen Sie vorher, ob ein Gutachten Sinn ergibt. Denn als Niessbraucher schreiben Sie weiter auf Ihren historischen Anschaffungskosten ab. Bei einem alten Gebaeude in schlechtem Zustand kann ein Gutachten die AfA deutlich erhoehen.

Entgeltlicher Nießbrauch: Zahlt der Niessbraucher dem Eigentuemer eine laufende Verguetung, kann er diese zusammen mit der AfA als Werbungskosten absetzen, vorausgesetzt, er gilt als wirtschaftlicher Eigentuemer.

Kombination mit Grundstücksübertragung: Vor der Uebertragung ein Gutachten erstellen lassen, um die AfA Basis zu sichern. Nach der Uebertragung kann der neue Eigentuemer wiederum ein eigenes Gutachten auf seinen Anschaffungszeitpunkt beauftragen.

Bei allen Niessbrauchsgestaltungen empfiehlt sich ein auf Immobiliensteuerrecht spezialisierter Steuerberater. Die Zusammenhaenge sind komplex, und Fehler können teuer werden.