Erbbaurecht & Restnutzungsdauer: AfA Besonderheiten

Erbbaurecht und AfA

Wer ein Erbbaurecht kauft, erwirbt kein Grundstueck, nur ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht. Die AfA berechnet sich deshalb auf die vollen Herstellungskosten des Gebaeudes, ohne Abzug fuer den Boden. Das ergibt eine hoehere Bemessungsgrundlage als beim normalen Eigentum.

Begrenzung der Restnutzungsdauer

Die steuerliche Nutzungsdauer kann durch die Restlaufzeit des Erbbaurechts begrenzt werden. Hat das Erbbaurecht noch 30 Jahre Restlaufzeit, kann die RND des Gebäudes auf maximal 30 Jahre festgesetzt werden unabhängig vom technischen Zustand.

Gutachten bei Erbbaurecht

Ein Restnutzungsdauer Gutachten kann die RND innerhalb der verbleibenden Laufzeit weiter verkürzen. Beispiel: Erbbaurecht noch 30 Jahre, Gebäude alt und mangelhaft → Gutachten verkürzt auf 18 Jahre → AfA deutlich höher als bei 30 Jahren.

AfA beim Erbbaurecht: Was ist abschreibungsfaehig?

Beim normalen Immobilienkauf muessen Sie den Kaufpreis auf Gebaeude und Grundstueck aufteilen. Nur der Gebaeudeanteil ist abschreibungsfaehig. Beim Erbbaurecht sieht das anders aus: Sie kaufen kein Grundstueck, sondern zahlen einen laufenden Erbbauzins an den Eigentuemer. Ihre Anschaffungskosten bestehen aus dem Gebaeudekaufpreis und ggf. einem separaten Preis fuer das Erbbaurecht.

Weil kein Grundstuecksanteil drinsteckt, fliesst der gesamte Kaufpreis in die AfA Basis. Rechnerisch ergibt das mehr jaehrliche Abschreibung als beim Volleigentum. Den Erbbauzins setzen Sie zusaetzlich als Werbungskosten ab, solange die Immobilie vermietet ist.

Haben Sie fuer das Erbbaurecht einen eigenen Kaufpreis bezahlt, laesst sich auch dieses Recht ueber seine Restlaufzeit abschreiben. Kurze Restlaufzeit heisst hoeherer Jahresbetrag.

Besonderheiten des Erbbaurechtsgutachtens

Beim Erbbaurecht gelten fuer das Gutachten andere Rahmenbedingungen als beim Volleigentum.

Zentraler Punkt: Die Restlaufzeit des Erbbaurechts begrenzt die steuerliche RND nach oben. Noch 35 Jahre Laufzeit? Dann kann die RND nicht darueber liegen. Nach Ablauf faellt das Gebaeude an den Grundstueckseigentuemer, Sie können es nicht mehr nutzen.

Innerhalb dieses Rahmens laesst sich die RND weiter verkuerzen. Hat das Gebaeude erhebliche Maengel, kann der Gutachter beispielsweise auf 22 statt 35 Jahre kuerzen. Das hebt die jaehrliche AfA deutlich an.

Verlaengerungsoptionen und ein hoher Erbbauzins spielen ebenfalls eine Rolle bei der Bewertung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer.

Typische Fallbeispiele

Fallbeispiel 1: Älteres Mietwohngebäude auf Erbbaurechtsgrundstück

Ein Investor kauft ein Mietwohngebaeude (Baujahr 1968) auf Erbbaurechtsgrund. Restlaufzeit: 38 Jahre. Kaufpreis Gebaeude: 480.000 Euro. Ohne Gutachten setzt das Finanzamt 38 Jahre an, also 1/38 AfA. Der Gutachter stellt Baumaengel und veraltete Installationen fest und kuerzt auf 25 Jahre. Ergebnis: Die AfA steigt von 12.632 Euro auf 19.200 Euro pro Jahr, ueber 6.500 Euro Mehrersparnis jaehrlich.

Fallbeispiel 2: Gewerbeimmobilie mit kurzer Erbbaurechts-Restlaufzeit

Eine Gewerbeimmobilie (Baujahr 1980) auf einem Erbbaurechtsgrundstück mit 20 Jahren Restlaufzeit wird erworben. Der Gebäudekaufpreis beträgt 320.000 Euro. Da die Restlaufzeit 20 Jahre beträgt, ist die maximale steuerliche Nutzungsdauer 20 Jahre. Ein Gutachten stellt zudem erhebliche Instandhaltungsrückstände fest und begründet eine Restnutzungsdauer von 14 Jahren, also noch deutlich kürzer als die Restlaufzeit des Erbbaurechts. Die AfA beträgt dann 1/14 des Gebäudewertes pro Jahr statt der ohne Gutachten anzusetzenden 1/20.

Fallbeispiel 3: Neues Gebäude auf Erbbaurechtsgrundstück

Bei neueren Gebäuden auf Erbbaurechtsgrundstücken ist ein Restnutzungsdauer Gutachten in der Regel nicht sinnvoll, da der Gebäudezustand gut ist und die Restlaufzeit des Erbbaurechts häufig ohnehin die bindende Obergrenze bildet. Hier sollte der Fokus auf der optimalen Dokumentation des Erbbauzinses als Werbungskosten liegen.