Weniger Steuern auf Mieteinnahmen? § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG macht es möglich. Diese Norm erlaubt Ihnen, eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen und so Ihre AfA zu erhöhen.
§ 7 Abs. 4 EStG regelt die Gebäudeabschreibung. Satz 1 legt die Regelsätze fest (2 %, 2,5 % oder 3 %). Satz 2 eröffnet die Möglichkeit der Abweichung:
„Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes in den Fällen des Satzes 1 Nr. 1 weniger als 33 Jahre, in den Fällen des Satzes 1 Nr. 2 Buchstabe a weniger als 50 Jahre, in den Fällen des Satzes 1 Nr. 2 Buchstabe b weniger als 40 Jahre, so können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden."
Der Steuerpflichtige trägt die Darlegungs- und Beweislast für die kürzere Nutzungsdauer. Nach der aktuellen BFH Rechtsprechung (IX R 25/19, IX R 14/23) gilt:
Wird eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen, berechnet sich die AfA als:
Jährliche AfA = Gebäudewert ÷ nachgewiesene Restnutzungsdauer
Die verkürzte AfA gilt ab dem Jahr der erstmaligen Geltendmachung und wirkt für die gesamte Restnutzungsdauer. Bei einer RND von 20 Jahren ergibt sich ein AfA Satz von 5 % gegenüber den standardmäßigen 2 %.
Die verkürzte Nutzungsdauer ist ein Wahlrecht, keine Pflicht. Der Steuerpflichtige kann jederzeit zur regulären AfA zurückkehren. In der Praxis ist dies allerdings selten sinnvoll, da die verkürzte AfA fast immer vorteilhafter ist.
Die verkürzte Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 S. 2 ist unabhängig von der degressiven AfA und der Sonder AfA § 7b. Sie kann allerdings nicht parallel zur degressiven AfA angewendet werden es gilt ein Entweder-Oder-Prinzip.
Satz 1 legt die Standard-Abschreibung fest: 2 % pro Jahr für Wohngebäude ab Baujahr 1925, also rechnerisch 50 Jahre Nutzungsdauer. Ältere Gebäude (vor 1925) kommen auf 2,5 % (40 Jahre). Betrieblich genutzte Gebäude nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG werden mit 3 % abgeschrieben.
Das Problem dabei: Diese Pauschalwerte sind reine Vereinfachungen. Sie sagen nichts über den tatsächlichen Zustand Ihres Gebäudes aus. Ein Gründerzeithaus mit undichtem Dach und maroder Elektrik hat keine 50 Jahre Restnutzungsdauer, ein kernsanierter Altbau dagegen vielleicht sogar mehr. Genau hier setzt Satz 2 an.
Satz 2 gibt Ihnen das Recht, eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen und entsprechend mehr abzuschreiben. Bewusst steht im Gesetz nur "nachweisen", keine Methodenvorgabe, kein vorgeschriebenes Verfahren.
Der BFH hat das in IX R 25/19 und IX R 14/23 bestätigt: Jede sachverständig begründete Methode ist zulässig. Sie tragen zwar die Beweislast, aber die Anforderungen sind nach aktueller Rechtsprechung nicht überzogen. Ein methodisch korrektes Gutachten reicht.
Mit dem Wachstumschancengesetz 2024 wurde § 7 Abs. 5a EStG eingeführt, der eine degressive Abschreibung für neue Wohngebäude ermöglicht. Der Satz beträgt 5 % im ersten Jahr auf die Herstellungskosten oder den Anschaffungspreis. Der Satz verringert sich in den Folgejahren entsprechend der degressiven Methode.
Wichtig: Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und die verkürzte Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG schließen sich gegenseitig aus. Ein Steuerpflichtiger muss sich für eine der beiden Methoden entscheiden. Bei Bestandsgebäuden mit erheblichem Instandhaltungsrückstau ist die verkürzte Restnutzungsdauer in der Regel vorteilhafter.
Eigentlich gibt es § 7 Abs. 4 Satz 2 in dieser Form seit 1977. Jahrzehntelang spielte er kaum eine Rolle, die Finanzverwaltung setzte hohe Hürden, und kaum ein Vermieter wagte den Nachweis. Das änderte sich erst 2021 mit dem BFH Urteil IX R 25/19. Seitdem haben tausende Vermieter von der verkürzten AfA profitiert.
Als das BMF 2023 mit einem restriktiven Schreiben gegensteuern wollte, scheiterte es am BFH. Seit der Aufhebung im Dezember 2025 ist die Lage klar: Ihr Recht auf Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer ist gesetzlich verankert und höchstrichterlich abgesichert.
So läuft es in der Praxis ab:
Ja. Eine geplante Streichung im Jahressteuergesetz 2024 wurde nicht beschlossen. Die Norm gilt unverändert fort.
Der Nachweis erfordert eine sachverständige Begründung. Das heißt: ja, ein qualifiziertes Gutachten ist der sicherste Weg.
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Ist der Steuerbescheid noch nicht bestandskräftig (offene Einspruchsfrist) oder steht er unter dem Vorbehalt der Nachprüfung, kann ein Gutachten nachträglich für vergangene Jahre geltend gemacht werden. Die steuerliche Beratung durch einen Steuerberater ist in diesen Fällen empfehlenswert.
Sie können innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids Einspruch einlegen. Der BFH hat klar entschieden, dass ein methodisch korrektes Gutachten vom Finanzamt nicht ohne eigene Begründung abgelehnt werden kann. In der Praxis führt ein fundierter Einspruch mit ergänzender Stellungnahme des Sachverständigen in der großen Mehrheit der Fälle zur Anerkennung.
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