Am 23. Januar 2024 hat der BFH klargemacht: Vermieter dürfen selbst entscheiden, mit welcher Methode sie eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen.
Ein Vermieter hatte ein Restnutzungsdauer Gutachten eingereicht. Das Finanzamt lehnte es ab, angeblich entsprach es nicht den Anforderungen des BMF Schreibens vom 22.02.2023. Der Vermieter klagte. Und gewann.
Ohne dieses Urteil wäre die Aufhebung des BMF Schreibens im Dezember 2025 wohl nicht gekommen. Die Finanzverwaltung musste schlicht einräumen, dass ihre restriktive Linie vor dem höchsten Steuergericht nicht standhielt.
Anerkennungsfähige Gutachten sind jetzt leichter zu erstellen. Die Methodenfreiheit steht schwarz auf weiß in einem BFH Urteil. Wenn Ihr Finanzamt ein Gutachten ablehnen will, braucht es dafür eigene, stichhaltige Gründe.
Was hat der BFH am 23. Januar 2024 konkret gesagt? Kurz gefasst: Die Methodenfreiheit aus IX R 25/19 gilt weiter. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG schreibt keine bestimmte Bewertungsmethode vor. Solange ein Gutachten sachverständig begründet ist und zu einem plausiblen Ergebnis kommt, ist die gewählte Methode zulässig.
Mindestens ebenso relevant: Das Finanzamt darf ein Gutachten nicht einfach ablehnen, weil es nicht den Vorgaben des BMF Schreibens vom 22. Februar 2023 entspricht. BMF Schreiben sind Verwaltungsanweisungen, sie binden die Sachbearbeiter im Finanzamt, aber nicht die Gerichte. Und auch nicht Sie als Steuerpflichtigen. Zusätzlich hat der BFH bestätigt, dass neben der technischen auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer steuerlich relevant sein kann.
Zwei BFH Urteile sichern jetzt die Methodenfreiheit ab. Ihr Gutachter darf das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder eine Kombination einsetzen. Auch hybride Ansätze funktionieren, etwa auf Basis der ImmoWertV Anlage 1 Gesamtnutzungsdauern, modifiziert durch eine objektspezifische Zustandsbewertung.
Was das Finanzamt nicht verlangen darf: dass ausschließlich das Modernisierungspunktemodell der Sachwertrichtlinie zum Einsatz kommt. Genauso wenig kann eine fehlende vor Ort-Besichtigung als alleiniger Ablehnungsgrund herhalten, wenn das Gutachten auf belastbaren Unterlagen basiert. Am Ende zählt nur eins: sachverständige Qualität und ein plausibles Ergebnis.
Nach dem Grundsatzurteil IX R 25/19 boomte die Gutachterpraxis. Das BMF wollte gegensteuern und veröffentlichte am 22. Februar 2023 ein Schreiben mit klaren Einschränkungen: Gutachten sollten nach dem Modernisierungspunktemodell der Sachwertrichtlinie (SW-RL 2012) erstellt werden, und nur bestimmte Sachverständige sollten tätig werden dürfen.
Der BFH sah das anders. In IX R 14/23 stellte das Gericht fest: Der Gesetzgeber hat mit § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG bewusst auf Methodenvorgaben verzichtet. Das BMF kann diese Lücke nicht eigenmächtig füllen. Die Konsequenz kam am 1. Dezember 2025, das BMF hob sein Schreiben auf.
Was bedeutet das für Sie? Wurde Ihr Gutachten zwischen Februar 2023 und der Urteilsveröffentlichung abgelehnt, weil es nicht dem BMF Schreiben entsprach, können Sie es jetzt im Einspruchs- oder Klageverfahren anfechten. Noch nicht bestandskräftige Steuerbescheide lassen sich ändern.
Neue Gutachten müssen sich an das BMF Schreiben von 2023 nicht mehr halten. Aber Achtung: Die Qualitätsanforderungen des BFH bleiben bestehen. Sachverständige Begründung, Plausibilität und Nachvollziehbarkeit sind weiterhin Pflicht. Wer nur pauschale Tabellenwerte abschreibt, ohne das Objekt individuell zu würdigen, fällt nach wie vor durch.
Ja. Als BFH Entscheidung hat es höchste Autorität im Steuerrecht. Im Einspruchs- oder Klageverfahren ist es ein starkes Argument.
Nein. Die Methode ist frei, aber das Gutachten muss sachverständig und nachvollziehbar begründet sein. Ein Zettel mit einer Zahl reicht nicht.
Ja, soweit die betroffenen Steuerbescheide noch nicht bestandskräftig sind. Wer rechtzeitig Einspruch eingelegt und das Ruhen des Verfahrens vereinbart hat, kann das Urteil IX R 14/23 direkt als Argumentationsbasis nutzen. Ist der Bescheid bestandskräftig, bleibt in der Regel nur die Möglichkeit, die erhöhte AfA für zukünftige Jahre durch ein neues Gutachten zu beantragen.
Steuerberater können nach IX R 14/23 ihren Mandanten zuverlässig empfehlen, Restnutzungsdauer Gutachten einzuholen, ohne die Einschränkungen des aufgehobenen BMF Schreibens befürchten zu müssen. Gleichzeitig sollten sie darauf achten, dass beauftragte Gutachter qualifiziert sind und objektspezifisch argumentieren, da der BFH weiterhin plausible sachverständige Begründungen verlangt.
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