Am 28. Juli 2021 stellte der Bundesfinanzhof klar: Vermieter dürfen jede sachverständige Methode nutzen, um eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen. Hier die Analyse.
Der Kläger hatte für sein vermietetes Wohngebäude ein Gutachten vorgelegt, das eine kürzere Restnutzungsdauer von 23 Jahren (statt der pauschalen 50 Jahre) nachwies. Das Finanzamt erkannte das Gutachten nicht an, weil es nicht auf der offiziell empfohlenen Methode basierte.
„Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes jeder sachverständig begründeten Schätzungsmethode bedienen, die im Einzelfall zu einem plausiblen Ergebnis führt."
Dieses Urteil war ein Paradigmenwechsel. Vor 2021 verlangten viele Finanzämter ausschließlich Gutachten nach dem Sachwertverfahren der ImmoWertV. Der BFH stellte klar:
Das Urteil hat den Markt für Restnutzungsdauer Gutachten erheblich belebt. Die Zahl der eingereichten Gutachten stieg nach 2021 deutlich an, und die Finanzämter mussten ihre Ablehnungspraxis anpassen.
Das BMF reagierte allerdings mit dem restriktiven Schreiben vom 22.02.2023, das die Anforderungen wieder verschärfen sollte was der BFH mit IX R 14/23 (2024) erneut ablehnte.
Ein Vermieter hatte für sein Einfamilienhaus ein Sachverständigengutachten erstellen lassen: Restnutzungsdauer 23 Jahre. Das Finanzamt lehnte ab, die Methode entspreche nicht den Verwaltungsvorgaben. Auch das Finanzgericht schlug sich auf die Seite des Finanzamts.
Der BFH hob das Urteil auf. Seine Begründung ist bis heute richtungsweisend: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist bewusst offen formuliert. Jeder Vermieter soll die tatsächliche Nutzungsdauer seines Gebäudes nachweisen können, ohne an pauschale gesetzliche Schätzungen gebunden zu sein.
Im Kern steht der Leitsatz auf drei Säulen:
Erstens: Sie dürfen die Methode frei wählen. Keine behördliche Vorschrift zwingt Sie in ein bestimmtes Verfahren. Zweitens: Die Methode muss sachverständig begründet sein, ein Fachkundiger muss sie anerkannt und korrekt anwenden. Drittens: Das Ergebnis muss im Einzelfall plausibel sein. Willkürliche Zahlen, die mit der Realität nichts zu tun haben, schützt auch der BFH nicht.
Unterm Strich heißt das: Wenn ein qualifizierter Gutachter objektspezifisch und methodisch sauber arbeitet, steht das Gutachten auf sicherem Boden.
Konkret heißt das: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren oder eine Kombination, alles geht. Auch eigene Modelle, die im Immobiliengutachtenwesen anerkannt sind, sind zulässig. Das Modernisierungspunktemodell der Sachwertrichtlinie ist verbreitet und robust, aber eben kein Pflichtverfahren.
Und noch ein Punkt, der in der Praxis oft unterschätzt wird: Das Finanzamt darf keine vor Ort-Besichtigung verlangen, wenn das Gutachten auf belastbaren Grundlagen basiert. Will die Finanzverwaltung ein Ergebnis anzweifeln, muss sie selbst ein Gegengutachten vorlegen. Ein simpler Verweis auf fehlende Konformität mit Verwaltungsvorschriften reicht nicht.
Vor diesem Urteil trauten sich wenige Vermieter an ein Gutachten heran. Klar, einzelne Finanzgerichte hatten Gutachten anerkannt, aber ohne höchstrichterliche Rückendeckung war das Risiko hoch, und viele Finanzämter lehnten schematisch ab.
Nach dem 28. Juli 2021 änderte sich das spürbar. Steuerberater begannen, ihre Mandanten aktiv auf die verkürzte AfA hinzuweisen. Neue, auf Restnutzungsdauer spezialisierte Gutachterunternehmen entstanden. Das BMF versuchte mit dem restriktiven Schreiben vom 22. Februar 2023 gegenzusteuern, erfolglos. Der BFH wies auch das in IX R 14/23 zurück. Seit dem Aufhebungsschreiben vom 1. Dezember 2025 gilt die volle Methodenfreiheit.
Ja. Der Grundsatz der freien Methodenwahl gilt für alle Gebäudearten, nicht nur für Wohnimmobilien.
Im Gegenteil: BFH IX R 14/23 (2024) hat die Methodenfreiheit nochmals bekräftigt und das restriktive BMF Schreiben faktisch aufgehoben.
Nur wenn der Bescheid noch nicht bestandskräftig ist. Ein bestandskräftiger Bescheid kann grundsätzlich nicht wegen eines nachträglichen BFH Urteils geändert werden. Wer rechtzeitig Einspruch eingelegt und auf das BFH Urteil hingewiesen hat, profitiert jedoch unmittelbar. Für zukünftige Veranlagungsjahre können Sie die Methodenfreiheit jederzeit nutzen.
Das Urteil verlangt ausdrücklich eine sachverständig begründete Methode. Eine eigene Schätzung durch den Steuerpflichtigen oder den Steuerberater ohne Sachverständigenqualifikation reicht nicht aus. Es muss ein qualifizierter Gutachter tätig sein, der die gewählte Methode fachkundig anwendet und das Ergebnis nachvollziehbar dokumentiert.
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