5 % extra Abschreibung obendrauf, vier Jahre lang, das klingt nach einem guten Deal. Ist es auch, wenn Sie die Spielregeln kennen.
Die Sonder AfA nach § 7b EStG erlaubt für begünstigte neue Mietwohnungen in den ersten vier Jahren eine zusätzliche Abschreibung von bis zu 5 Prozent jährlich, zusätzlich zur regulären linearen AfA.
Zusätzlich zur regulären linearen AfA (2 % oder 3 %) können in den Jahren 1 bis 4 jeweils 5 % der Bemessungsgrundlage als Sonderabschreibung geltend gemacht werden:
Gesamtabschreibung in Jahr 1 bis 4: 3 % (linear) + 5 % (Sonder) = 8 % pro Jahr
Kosten/m²: 4.286 € → unter 5.200 €-Grenze ✓
Reguläre AfA (3 %): 9.000 €/Jahr. Sonder AfA (5 %): 15.000 €/Jahr.
Gesamt in J. 1 bis 4: 24.000 €/Jahr Abschreibung.
Ab Jahr 5: 9.000 €/Jahr. Über 10 Jahre insgesamt: 150.000 € (50 % der Kosten).
Wird die Wohnung innerhalb von 10 Jahren eigengenutzt oder verkauft, muss die Sonder AfA rückgängig gemacht werden. Dies kann zu erheblichen Steuernachzahlungen führen.
Die Voraussetzungen sind eng gesteckt und müssen alle gleichzeitig erfüllt sein. Erstens: Das Gebäude muss erstmals zu Wohnzwecken vermietet werden. Umbauten oder Aufstockungen scheiden aus, es sei denn, es entsteht dadurch komplett neue Wohnfläche. Zweitens: Baugenehmigung nach dem 31. August 2018 und Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2018. Auch der Kauf vom Bauträger ist begünstigt, solange die Erstnutzung zu Wohnzwecken nach dem Erwerb erfolgt. Drittens: Standort Deutschland. Bei Mischnutzung wird anteilig gefördert.
Besonders heikel: Die Baukostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Das klingt großzügig, aber Vorsicht, überschreiten Sie die Grenze auch nur um einen Euro, entfällt die gesamte Sonder AfA. Nicht nur der übersteigende Teil, sondern alles. Kalkulieren Sie also lieber konservativ.
In jedem der ersten vier Jahre nach Anschaffung oder Fertigstellung dürfen Sie 5 % der Bemessungsgrundlage abschreiben. Allerdings ist die Basis gedeckelt: maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Bei 80 Quadratmetern sind das 160.000 Euro, auch wenn Ihre tatsächlichen Kosten höher lagen.
Über die vier Förderjahre kommen Sie also auf maximal 20 % der gedeckelten Kosten. Nach vier Jahren ist Schluss. Nachholen oder verlängern geht nicht. Und auch in einem einzelnen Jahr dürfen Sie nicht verzichten und das Volumen aufs nächste Jahr verschieben.
Die Sonder AfA läuft parallel zur regulären linearen AfA. Beide werden in der Anlage V als Werbungskosten angesetzt. Für Neubauten mit Baugenehmigung ab 2023 gilt linear 3 %, für ältere Genehmigungen 2 %.
Wichtiger Unterschied bei der Bemessungsgrundlage: Die reguläre AfA rechnet mit den vollen Anschaffungskosten, die Sonder AfA nur mit dem gedeckelten Betrag (2.000 Euro/m²). Ab Jahr 5 fällt die Sonder AfA weg und es läuft nur noch die reguläre lineare Abschreibung weiter.
Zwei verschiedene Werkzeuge. Die Sonder AfA ist ein staatliches Förderprogramm für Neubau-Mietwohnungen. Ein Restnutzungsdauer Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG richtet sich an Käufer von Bestandsimmobilien, deren tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die gesetzlich angenommenen 50 Jahre.
Für einen frischen Neubau bringt ein Gutachten wenig, die Nutzungsdauer liegt ja nahe am Normalwert. Wer aber einen Altbau kauft und keinen Anspruch auf § 7b hat, profitiert oft massiv: Ein Sachverständiger stellt dann AfA Sätze von 4 bis 7 % fest. Verglichen mit den 2 % Standard ist das ein gewaltiger Unterschied.
Neubau, Gebäudekosten 400.000 €, 80 m² Wohnfläche.
§ 7b Bemessungsgrundlage: 80 m² mal 2.000 € = 160.000 €. Sonder AfA je Jahr: 8.000 €. Lineare AfA (3 %): 12.000 €/Jahr. Summe Jahr 1 bis 4: 20.000 €/Jahr.
Altbau mit Gutachten (RND 18 Jahre, Gebäudeanteil 240.000 €): AfA = 13.333 €/Jahr über 18 Jahre. Bei 42 % Steuersatz über 18 Jahre: 100.800 € Gesamtersparnis.
Die optimale Strategie hängt vom Einzelfall ab.
Nein. Die Sonder AfA § 7b ist nur mit der linearen AfA kombinierbar. Wer degressiv wählt, verzichtet auf § 7b.
Die Sonder AfA § 7b hat eine Bindungsfrist von 10 Jahren. Wird die Wohnung innerhalb dieser Frist verkauft oder eigengenutzt, wird die genommene Sonder AfA rückwirkend nicht anerkannt und muss nachversteuert werden. Der Käufer kann seinerseits keine § 7b Förderung mehr geltend machen, da es sich nicht mehr um eine Erstnutzung handelt.
Die Grenze gilt je Quadratmeter Wohnfläche der begünstigten Wohnung, nicht für das gesamte Gebäude. Bei einem Mehrfamilienhaus werden die Anschaffungskosten anteilig auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt. Liegt nur eine Wohnung über der Grenze, entfällt für diese Einheit die Sonder AfA, während die anderen Wohnungen weiterhin begünstigt sind.
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