Seit 2024 dürfen Bauherren neuer Mietwohnungen 5 % vom Restwert abschreiben, jedes Jahr. Warum das ein echtes Steuergeschenk ist und was Sie dafür tun müssen.
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ermöglicht für begünstigte neu errichtete Wohngebäude eine Abschreibung von 5 Prozent jährlich auf den jeweiligen Restbuchwert; sie lässt sich später in die lineare AfA überführen.
Bei der degressiven AfA werden jedes Jahr 5 % des Restwerts (nicht des Anschaffungswerts!) abgeschrieben. Der Abschreibungsbetrag sinkt also jährlich:
Jahr 1: 5 % × 500.000 = 25.000 €. Restwert: 475.000 €.
Jahr 2: 5 % × 475.000 = 23.750 €. Restwert: 451.250 €.
Jahr 3: 5 % × 451.250 = 22.563 €.
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In den ersten 5 Jahren: insgesamt 113.188 € AfA (22,6 %). Linear 3 %: nur 75.000 € (15 %).
Der einmalige Wechsel von degressiver zu linearer AfA ist möglich und oft nach 8 bis 12 Jahren sinnvoll, wenn der degressive Betrag unter den linearen fällt. Ein Rückwechsel ist nicht erlaubt. Detaillierte Analyse: Lineare vs. degressive AfA.
Wer die degressive AfA wählt, kann die Sonder AfA § 7b nicht zusätzlich nutzen. Dies muss bei der Entscheidung berücksichtigt werden.
Seit dem 27. März 2024 steht die degressive AfA allen offen, die neue Wohngebäude errichten oder erwerben, vorausgesetzt, der Baubeginn liegt zwischen Oktober 2023 und September 2029. Die Immobilie muss zu Wohnzwecken dienen. Gewerbe? Ausgeschlossen.
Wichtig: Sie müssen die degressive AfA aktiv wählen. Wer nichts tut, bekommt automatisch die lineare Variante. Einmal gewählt, bleibt sie bestehen, bis Sie irgendwann zur linearen AfA wechseln (was erlaubt ist). Egal ob Privatperson oder Kapitalgesellschaft, beide können profitieren. Und anders als bei der Sonder AfA § 7b gibt es keine Baukostenobergrenze und keine 10-Jahres-Bindung.
Die degressive AfA bemisst sich in jedem Jahr auf den jeweiligen Restbuchwert des Gebäudes. Der Abschreibungsbetrag sinkt daher mit jedem Jahr.
Jahr 1: 5 % von 600.000 = 30.000 €. Restwert: 570.000 €.
Jahr 5: 5 % von 487.734 = 24.387 €. Restwert: 463.347 €.
Jahr 10: 5 % von 382.350 = 19.118 €. Restwert: 363.232 €.
Jahr 15: 5 % von 299.247 = 14.962 €. Restwert: 284.285 €.
Jahr 20: 5 % von 234.100 = 11.705 €. Restwert: 222.395 €.
Kumulative AfA in 20 Jahren: 377.605 € = 62,9 % des Gebäudewerts.
Lineare AfA (3 %) in 20 Jahren: nur 360.000 € (60 %).
Der Vorteil der degressiven AfA liegt im Zeitwert des Geldes: In den ersten Jahren werden deutlich höhere Beträge abgeschrieben, was den Steuereffekt zeitlich nach vorne verlagert.
Laut § 7 Abs. 5a Satz 5 EStG dürfen Sie einmalig von degressiv auf linear wechseln. Zurück geht es dann allerdings nicht mehr.
Wann lohnt sich der Wechsel? Sobald der degressive Jahresbetrag (5 % vom Restwert) unter den linearen fällt (Restwert geteilt durch verbleibende Jahre). Bei 33 Jahren Gesamtnutzungsdauer liegt dieser Kreuzungspunkt ungefähr bei Jahr 20. Ab dann fahren Sie mit der linearen Methode besser. Die verbleibende Nutzungsdauer ergibt sich aus der ursprünglich angesetzten Gesamtdauer minus der bereits abgelaufenen Jahre.
Kurz gesagt: zwei verschiedene Werkzeuge für zwei verschiedene Situationen. Die degressive AfA gibt es nur für Neubauten. Dafür brauchen Sie kein Gutachten und profitieren sofort vom Frontloading-Effekt.
Das Restnutzungsdauer Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist dagegen das Mittel der Wahl bei Bestandsimmobilien. Damit können Sie die effektive Abschreibungsrate dauerhaft auf 4 bis 8 % anheben, über die gesamte Laufzeit oft deutlich mehr als die degressive Variante einbringt. Kombinieren lassen sich beide nicht: Ein Neubau hat zum Zeitpunkt der Anschaffung keine verkürzte Restnutzungsdauer, und das Gutachten bleibt Bestandsgebäuden vorbehalten.
In den ersten ca. 10 Jahren ja. Über die gesamte Nutzungsdauer ist die lineare AfA aber höher, da sie gleichmäßig läuft. Die degressive AfA ist ein Zeiteffekt.
Ja, wenn die ETW neu gebaut wurde (Baubeginn ab 10/2023) und zu Wohnzwecken vermietet wird.
Nein. Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG gilt nur für Gebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 oder Erwerb in diesem Zeitfenster. Für früher errichtete Gebäude bleibt es beim Standardsatz von 2 % oder 3 %. Eine rückwirkende Anwendung ist ausgeschlossen.
Die degressive AfA setzt voraus, dass das Gebäude zu Wohnzwecken dient. Ferienwohnungen, die im Rahmen einer Vermietung kurzfristig an wechselnde Gäste vermietet werden, können dem Wohnzweck im steuerrechtlichen Sinne dienen. Bei gewerblichem Betrieb (Hotelbetrieb, Ferienpension) gilt die Förderung hingegen nicht. Im Zweifelsfall ist die Abgrenzung im Einzelfall zu prüfen.
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