Seit 2023 bieten sich für Neubauten gleich drei attraktive AfA Optionen. Welche ist für Sie die richtige Wahl?
| Option | AfA Satz | Voraussetzungen | Vorteil |
|---|---|---|---|
| Lineare AfA | 3 % | Fertigstellung ab 01.01.2023 | Gleichmäßig, sicher |
| Degressive AfA | 5 % (vom Restwert) | Baubeginn 01.10.2023 30.09.2029 | Hohe Anfangsabschreibung |
| Sonder AfA § 7b | 5 % in J. 1 bis 4 | Baukosten ≤ 5.200 €/m², Mietwohnung | Zusätzlich zur linearen AfA |
Für einen Neubau ist ein Restnutzungsdauer Gutachten in der Regel nicht sinnvoll. Die Restnutzungsdauer eines neuen Gebäudes liegt nahe an der Gesamtnutzungsdauer (z. B. 80 Jahre bei Wohngebäuden). Eine Verkürzung auf unter 33 Jahre (3 % AfA) ist bei einem Neubau praktisch nicht zu begründen.
Unabhängig davon ist für jeden Neubau ein Bedarfs-Energieausweis nach GEG Pflicht, der zusammen mit der Baufertigstellung vorliegen muss.
Wer steuerlich plant, sollte die bauordnungsrechtliche Seite nicht aus den Augen verlieren. Beim genehmigungspflichtigen Neubau gehören mehrere Nachweise zur Bauvorlage. Die wichtigsten:
Diese Nachweise haben mit der AfA nichts zu tun, aber sie entscheiden über Baugenehmigung, Förderfähigkeit (zum Beispiel KfW Programme) und im Streitfall über Mängelansprüche.
Bei der degressiven AfA sinkt der Abschreibungsbetrag jährlich. Irgendwann übersteigt der lineare Satz den degressiven. Dann lohnt der Wechsel. Vergleichsrechnung: Lineare vs. degressive AfA.
Die Sonder AfA § 7b kann nicht mit der degressiven AfA kombiniert werden. Sie ist nur zusätzlich zur linearen AfA möglich. Wer die degressive 5 % wählt, verzichtet auf die Sonder AfA.
Klare Ansage: Bei echten Neubauten bringt ein RND Gutachten nichts. Warum? Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG müssen Sie nachweisen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die gesetzliche. Bei einem neuen Gebäude entspricht sie aber der vollen GND von 80 Jahren (Wohngebäude) oder 60 Jahren (Büro).
Handwerkliche Mängel? Die sind in aller Regel behebbar und begründen keine verkürzte Lebensdauer. Ein Finanzamt würde so ein Gutachten zurückweisen. Das Geld wäre schlicht verloren.
Seltene Ausnahmen: Gebäude in extremen Lagen (Bergbausubsidenz, Hochwassergebiet) oder nachweislich dauerhafte, nicht wirtschaftlich behebbare Baumängel. Aber das sind wirkliche Einzelfälle.
Seit dem Wachstumschancengesetz (März 2024) gibt es die degressive AfA von 5 %. Voraussetzung: Baubeginn nach dem 30. September 2023 (bis 30. September 2029). Anders als bei der linearen Methode wird hier nicht auf die Anschaffungskosten gerechnet, sondern auf den Restbuchwert. Das ergibt hohe Abschreibungen am Anfang, die dann jedes Jahr sinken.
Gerade wenn die Finanzierungskosten noch hoch sind, wirkt das spürbar. Bei 500.000 Euro Gebäudewert: 25.000 Euro AfA im ersten Jahr, 23.750 Euro im zweiten. Der Steuerstundungseffekt ist in den frühen Jahren enorm.
Wann lohnt der Wechsel zur linearen AfA? Sobald der lineare Betrag (Restbuchwert geteilt durch verbleibende Jahre) den degressiven (5 % vom Restbuchwert) übersteigt.
Unsere Erfahrung: Erst ab 20 bis 25 Jahren Gebäudealter ergibt ein RND Gutachten wirtschaftlich Sinn. Vorher ist die Differenz zur Standard AfA zu gering.
Warum? Ein 20 Jahre altes Gebäude mit GND 80 hat rechnerisch noch 60 Jahre RND. Der AfA Satz liegt bei 1,67 %, also kaum unter den Standard 2 %. Selbst mit Gutachten kommt man vielleicht auf 50 Jahre, also genau 2 %. Bringt wenig.
Anders bei 30 Jahren Alter: Rechnerisch 50 Jahre RND. Ein Gutachter kann möglicherweise 35 bis 40 Jahre begründen. Das ergibt 2,5 bis 2,86 % AfA, bei 400.000 Euro Gebäudeanteil also 2.000 bis 3.440 Euro mehr Steuerersparnis pro Jahr (bei 42 %).
Nein. Die Sonder AfA nach § 7b EStG ist ausdrücklich nur zusätzlich zur linearen AfA zulässig, nicht zur degressiven. Wer sich für die degressive AfA von 5 % entscheidet, muss auf die Sonder AfA verzichten. Der Vergleich beider Varianten ist empfehlenswert, da das Ergebnis stark von Baukosten, Haltedauer und Steuersatz abhängt.
Wenn ein Gebäude zwar baurechtlich als Neubau gilt, aber tatsächlich erhebliche bauliche Mängel aufweist, die nicht behebbar sind, kann in Ausnahmefällen eine kürzere RND begründet werden. Dies muss jedoch sehr sorgfältig dokumentiert sein. In der Regel ist ab einem Gebäudealter von unter 10 Jahren ein solcher Nachweis praktisch kaum zu führen.
Theoretisch ja, praktisch nein. Bei einem neuen Gebäude lässt sich eine kürzere als die Regeldauer kaum begründen.
Das hängt von den Baukosten, der Haltedauer und dem Steuersatz ab. Unser Vergleichsartikel zeigt die Unterschiede.
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