Restnutzungsdauer Eigentumswohnung: Besonderheiten für ETW

Besonderheiten bei der ETW

Die Restnutzungsdauer einer ETW richtet sich nach dem Zustand des Gesamtgebäudes nicht nach dem Zustand der einzelnen Wohnung. Das Baujahr, der Modernisierungsgrad und eventuelle Mängel des Gemeinschaftseigentums sind entscheidend.

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum

• Sondereigentum: Ihre Wohnung selbst (Innenausbau, Böden, Innentüren)
• Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung, Leitungen

Für das Gutachten zählt primär das Gemeinschaftseigentum, da dessen Zustand die wirtschaftliche Restlebensdauer des Gebäudes bestimmt. Häufig strittig in der WEG ist außerdem die Wohnfläche der einzelnen Einheit (Balkon, Dachschräge, Putzabzug); maßgeblich ist hier die Berechnung nach Wohnflächenverordnung. Die formale Trennung in Sonder und Gemeinschaftseigentum stützt sich auf die Teilungserklärung, den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG. Bei Unstimmigkeiten zwischen Aufteilungsplan und Realität lohnt ein Blick in diese Unterlagen, bevor das Gutachten beauftragt wird.

Rechenbeispiel ETW

Können mehrere ETW Besitzer das gleiche Gutachten nutzen?

Nein. Jeder Eigentümer benötigt ein eigenes Gutachten mit seinem individuellen Stichtag und Anschaffungsdaten. Die ermittelte Restnutzungsdauer ist allerdings für alle Wohnungen im gleichen Gebäude identisch.

ETW in Mehrfamilienhäusern: Besonderheiten

Rechtlich ist Ihre ETW Teil eines Gesamtgebäudes. Und genau das zählt steuerlich: Nicht Ihre frisch renovierte Wohnung bestimmt die RND, sondern der Zustand von Dach, Fassade, Heizung und Treppenhaus des gesamten Hauses.

Klingt paradox, kann aber zu Ihrem Vorteil sein: Hat die WEG Sanierungen jahrelang aufgeschoben und das Gemeinschaftseigentum ist in schlechtem Zustand? Dann verkürzt sich die Restnutzungsdauer im Gutachten, und Ihre jährliche AfA steigt.

Gebäudeanteil bei ETW richtig ermitteln

Bei der ETW ist die Aufteilung des Kaufpreises etwas komplizierter als beim Einfamilienhaus. Im Kaufpreis steckt immer ein Grundstücksanteil, der Ihrem Miteigentumsanteil (MEA) entspricht.

Vereinfacht: Grundstückswert = Bodenrichtwert mal Grundstücksgröße mal MEA. Der Rest ist Gebäude. In teuren Lagen wie München, Hamburg oder Frankfurt kann das vereinfachte Verfahren aber dazu führen, dass über 50 % dem Grundstück zugerechnet werden. Ein Sachverständigengutachten, das Kaufpreisaufteilung und RND in einem Schritt klärt, ist hier besonders sinnvoll.

Altbau ETW vs. Neubau ETW

Wie viel AfA Potenzial in Ihrer ETW steckt, hängt stark vom Baujahr des Gesamtgebäudes ab:

• Altbau ETW (Baujahr vor 1980): Hier steckt das meiste Potenzial. Altes Gebäude, oft kaum modernisiertes Gemeinschaftseigentum. RND von 15 bis 25 Jahren sind realistisch, die Standard AfA von 2 % wird deutlich übertroffen.
• ETW in Bestandsgebäude aus den 1990ern: Mittleres Potenzial. Rund 30 Jahre alt, erste Sanierungsrückstände möglich. Lohnt sich, wenn Heizung, Dach oder Fenster überaltert sind.
• Neubau ETW (Baujahr nach 2010): Kaum Potenzial. Die RND liegt nahe an der GND. Hier fahren Sie mit degressiver AfA oder Sonder AfA nach § 7b EStG besser.

Typische Ersparnis bei ETW

Nehmen wir eine typische Anleger ETW: Gebäudeanteil 150.000 bis 250.000 Euro, Baujahr 1970er. Standard AfA liegt bei 3.000 bis 5.000 Euro jährlich. Verkürzt ein Gutachten die RND auf 20 Jahre, steigt die AfA auf 7.500 bis 12.500 Euro. Bei 42 % Steuersatz bedeutet das 1.890 bis 3.150 Euro mehr pro Jahr in der Tasche. Das Gutachten (750 bis 950 Euro) hat sich nach vier bis sechs Monaten bezahlt gemacht.