Restnutzungsdauer Einfamilienhaus: AfA Potenzial erkennen

GND und typische Restnutzungsdauer

Die Gesamtnutzungsdauer eines Einfamilienhauses beträgt laut Anlage 22 BewG 80 Jahre. Bei einem Baujahr von 1975 ergibt sich eine rechnerische RND von 80 − 51 = 29 Jahre.

In der Praxis erreichen spezialisierte Gutachter bei unsanierten EFH der 1960er bis 1980er Jahre regelmäßig Restnutzungsdauern von 15 bis 25 Jahren deutlich unter den rechnerischen Werten.

Rechenbeispiel: EFH Baujahr 1978

Wichtige Voraussetzung: Vermietung

Ein häufiges Missverständnis: Die AfA gibt es nur bei Vermietung. Wer sein EFH selbst bewohnt, kann keine Gebäudeabschreibung geltend machen. Auch bei teilweiser Eigennutzung (z. B. Einliegerwohnung vermietet) wird nur der vermietete Anteil berücksichtigt.

RND verkürzende Faktoren beim EFH

• Veraltete Heizungsanlage (vor 2005)
• Einfachverglasung oder alte Isolierverglasung
• Feuchtigkeitsschäden im Keller
• Asbesthaltiges Material (Eternit-Fassade, Bodenbeläge)
• Nicht zeitgemäße Elektroinstallation
• Energetisch schlechte Gebäudehülle (Energieeffizienzklasse F bis H)

EFH: Lohnt sich ein Gutachten?

Ob sich ein Gutachten rechnet, hängt an drei Stellschrauben: Gebäudeanteil am Kaufpreis, Alter und Ihr persönlicher Steuersatz. Unsere Einschätzung: Ab 150.000 Euro Gebäudeanteil und mehr als 20 Jahren Alter ist ein Blick fast immer lohnend.

Besonders interessant wird es in diesen Konstellationen:

• Baujahr vor 1990 ohne Sanierung: Die rechnerische RND liegt bei deutlich unter 30 Jahren, und durch bautypische Mängel kann ein Gutachter oft noch kürzere Werte begründen.
• Hoher Kaufpreis bei niedrigem Bodenrichtwert: In ländlichen Lagen ist der Bodenwert gering, weshalb der Gebäudeanteil am Kaufpreis besonders hoch ausfällt. Das maximiert die AfA Bemessungsgrundlage.
• Vermietetes EFH nach Erbschaft: Wenn ein geerbtes und vermietetes Haus einen sehr niedrigen Buchwert hat, lässt sich durch eine Neubewertung der tatsächliche Marktwert und damit eine realistischere AfA Basis schaffen.

Besonderheiten beim EFH Gutachten

Beim EFH läuft die Gutachtenerstellung etwas anders als bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien:

• Nur Sachwertverfahren sinnvoll: Ohne Mieteinnahmen, die sich kapitalisieren ließen, wird der Gebäudewert aus Herstellungskosten und Alterswertminderung abgeleitet. Ein Ertragswertverfahren scheidet hier aus.
• Selbstgenutzter Teil: Nutzen Sie das EFH teilweise selbst und vermieten etwa die Einliegerwohnung? Dann ist nur der vermietete Anteil abschreibungsfähig.
• Vor Ort Besichtigung besonders wichtig: Viele EFH-Eigentümer haben über Jahrzehnte selbst Hand angelegt, oft ohne Fachkenntnis. Solche individuellen Mängel lassen sich nur bei einer gründlichen Besichtigung erfassen.

Gebäudeanteil beim EFH ermitteln

Wie viel vom Kaufpreis auf das Gebäude entfällt, hat enormen Einfluss auf Ihre AfA. Das vereinfachte BMF Verfahren (Schreiben 2021) rechnet simpel: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt den Grundstücksanteil, der Rest ist Gebäude.

Problem dabei: In Gebieten mit hohen Bodenrichtwerten kann das Finanzamt über 70 % dem Grundstück zurechnen. Für die AfA bleiben dann nur 30 %. Ein Sachverständigengutachten kann hier einen höheren Gebäudeanteil begründen, wenn der tatsächliche Sachwert das hergibt. Gerade bei großflächigen oder hochwertigen Häusern ist das relevant.

Typisches Beispiel EFH