Die maßgeblichen Tabellen für die Gesamtnutzungsdauer aller Gebäudetypen nach BewG und ImmoWertV mit Modernisierungstabelle.
Diese Tabelle ist verbindlich für die Bewertung nach dem Bewertungsgesetz und dient als Orientierung für steuerliche Zwecke:
| Gebäudetyp | GND (Jahre) |
|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 80 |
| Mietwohngrundstücke / Mehrfamilienhäuser | 80 |
| Wohnungseigentum (ETW) | 80 |
| Gemischt genutzte Grundstücke (Wohnanteil überwiegt) | 80 |
| Museen, Theater, Sakralbauten | 70 |
| Büro- und Verwaltungsgebäude | 60 |
| Banken, Geschäftsgebäude | 60 |
| Garagen (Einzel-/Mehrfach) | 60 |
| Kindergärten, Schulen, Hochschulen | 50 |
| Wohn- und Pflegeheime | 50 |
| Kauf-/Warenhäuser | 50 |
| Krankenhäuser, Kliniken | 40 |
| Hotels, Gastronomie | 40 |
| Sport-/Tennishallen, Schwimmbäder | 40 |
| Werkstätten, Industriebauten | 40 |
| Lager-/Versandhallen | 40 |
| Discounter, Autohäuser | 30 |
| Reithallen, landw. Gebäude | 30 |
Die ImmoWertV definiert nahezu identische Werte, ergänzt um spezifischere Unterteilungen. Für die steuerliche Praxis sind die Unterschiede minimal.
Nach § 185 Abs. 3 BewG beträgt die Mindest RND 30 % der Gesamtnutzungsdauer. Für ein Einfamilienhaus (GND 80 J.) also mindestens 24 Jahre. Diese Untergrenze gilt jedoch nur für die Grundsteuerbewertung, nicht für die einkommensteuerliche AfA.
GND ablesen, Gebäudealter abziehen, fertig ist die rechnerische RND. Aber Vorsicht: Die GND ist ein Maximum, keine Garantie. Gut gepflegte Gebäude kommen nah ran, vernachlässigte liegen oft deutlich darunter.
Steuerlich ist die Tabelle der Startpunkt. Per Gutachten kann die tatsächliche RND davon abweichen: nach unten bei Mängeln, nach oben bei umfangreicher Modernisierung (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Modernisierungen verschieben das fiktive Baujahr nach vorne, die RND steigt. Wie stark, hängt von Art und Umfang ab (Punkte-Verfahren nach Anlage 2 ImmoWertV):
Bewertungsstichtag 2026. GND: Wohngebäude 80 Jahre, Bürogebäude 60 Jahre. Werte gerundet.
| Baujahr | Einfamilienhaus / MFH (GND 80 J.) | Bürogebäude (GND 60 J.) | Gewerbe/Industrie (GND 40 J.) |
|---|---|---|---|
| 1945 | ~0 bis 5 Jahre | Abgelaufen | Abgelaufen |
| 1955 | ~9 Jahre | Abgelaufen | Abgelaufen |
| 1965 | ~19 Jahre | ~0 bis 5 Jahre | Abgelaufen |
| 1975 | ~29 Jahre | ~9 Jahre | Abgelaufen |
| 1985 | ~39 Jahre | ~19 Jahre | ~0 bis 5 Jahre |
| 1995 | ~49 Jahre | ~29 Jahre | ~9 Jahre |
| 2005 | ~59 Jahre | ~39 Jahre | ~19 Jahre |
Hinweis: Modernisierungen und Gebäudezustand können die tatsächliche RND erheblich von diesen Tabellenwerten abweichen lassen. Die Werte sind Ausgangspunkte, keine verbindlichen Steuerwerte.
Nicht jedes Gebäude lässt sich sauber einem Typ zuordnen. Gemischt genutzte Objekte, Spezialimmobilien, ungewöhnliche Bauweisen: Hier brauchen Sie einen Gutachter, der die GND sachgerecht festlegt und alle gebäudespezifischen Faktoren einbezieht.
Auch ohne passende GND vom Gutachterausschuss ist eine Bewertung möglich. Der Sachverständige greift dann auf ImmoWertV Anlage 1 und das Modernisierungsmodell (Anlage 2) zurück.
Die Mindest RND aus § 185 Abs. 3 BewG (30 % der GND) gilt nur für die Grundsteuerbewertung, nicht für die einkommensteuerliche AfA nach § 7 EStG. Für AfA Zwecke gibt es keine gesetzliche Untergrenze. In der Praxis werden Gutachten mit sehr kurzen RND (unter 10 Jahren) jedoch kritisch geprüft und erfordern eine besonders sorgfältige Begründung.
Ja, die Gesamtnutzungsdauern aus Anlage 22 BewG werden auch im Rahmen der Grundsteuerreform und der Bewertung nach § 185 BewG verwendet. Für die Einkommensteuer (AfA) sind sie Ausgangspunkt, von dem ein Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG abweichen darf.
Aus Anlage 22 des Bewertungsgesetzes (BewG), ergänzt durch die ImmoWertV Anlage 1 und das Modernisierungsmodell (Anlage 2).
Ja. Umfassende Modernisierungen können die Restnutzungsdauer auf bis zu 90 % der GND anheben. Das fiktive Baujahr wird nach vorne verschoben.
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