Das Sachwertverfahren ist die meistgenutzte Methode für Restnutzungsdauer Gutachten. So funktioniert die Alterswertminderung.
Beim Sachwertverfahren ergibt sich der Wert aus dem Bodenwert zuzüglich des um die Alterswertminderung verminderten Gebäudesachwerts; aus der Alterswertminderung lässt sich die Restnutzungsdauer des Gebäudes ableiten.
Beim Sachwertverfahren wird der Gebäudewert aus den Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung berechnet. Die Alterswertminderung hängt direkt von der Restnutzungsdauer ab.
Der AWMF beschreibt den prozentualen Wertverlust des Gebäudes:
AWMF = Gebäudealter ÷ Gesamtnutzungsdauer
Bei einem 50 Jahre alten Haus mit GND 80: AWMF = 50/80 = 0,625 → 62,5 % Alterswertminderung.
Die lineare Methode (AWMF = Alter/GND) unterstellt einen gleichmäßigen Wertverlust. Die Ross-Bischoff-Tabelle berücksichtigt hingegen, dass der Wertverlust in den ersten und letzten Jahren höher ist als in der Mitte der Nutzungsdauer. Für Gutachten ist die Ross-Methode differenzierter und oft realistischer.
Normalherstellungskosten (NHK): 450.000 €. GND: 80 Jahre. Alter: 54 Jahre.
Linearer AWMF: 54/80 = 67,5 %. Alterswertminderung: 303.750 €.
Gebäudesachwert: 450.000 − 303.750 = 146.250 €.
Restnutzungsdauer nach Sachwert: 80 − 54 = 26 Jahre.
Gutachter berücksichtigt Mängel → finale RND: 22 Jahre.
Während das Sachwertverfahren die Substanz bewertet, orientiert sich das Ertragswertverfahren an den erzielbaren Erträgen. Beide Verfahren sind für Restnutzungsdauer Gutachten anerkannt.
Das Sachwertverfahren nach §§ 35 bis 39 ImmoWertV 2021 berechnet den Gebäudewert aus den Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung. Die vollständige Formel lautet:
Gebäudesachwert = NHK × BGF × Baupreisindex × (1 minus AWMF)
Dabei bedeuten:
Da die BGF die Grundlage der gesamten Sachwert-Berechnung bildet, sollte sie sauber dokumentiert sein. Eine Hilfestellung zur korrekten Flächenermittlung liefert der Leitfaden Wohnfläche nach WoFlV korrekt ermitteln, bei Wohnimmobilien ist die WoFlV-konforme Aufstellung die übliche Referenz.
Anschließend wird ein Sachwertfaktor angewendet, der den Gebäudesachwert an das tatsächliche Marktpreisniveau anpasst. Dieser Faktor liegt je nach Region und Marktlage zwischen 0,6 und 1,8 und wird von den Gutachterausschüssen veröffentlicht.
Die NHK sind das Herzstück des Sachwertverfahrens. Veröffentlicht in der ImmoWertV 2022, liefern sie Herstellungskosten pro Quadratmeter BGF, aufgeschlüsselt nach Gebäudetyp und Ausstattungsklasse (Stufe 1 = einfach bis Stufe 5 = sehr hochwertig).
Zur Einordnung: Ein freistehendes EFH mittlerer Ausstattung (Stufe 3) liegt bei rund 1.150 bis 1.350 Euro/m² BGF (Basisjahr 2023). Beim Mehrfamilienhaus sind es 950 bis 1.150 Euro/m².
Wichtig: Die NHK beziehen sich auf ein Basisjahr und müssen mit dem aktuellen Baupreisindex hochgerechnet werden. Zwischen 2019 und 2024 sind die Baupreise um rund 35 % gestiegen. Für Sie bedeutet das: höherer Gebäudesachwert und damit eine größere AfA Bemessungsgrundlage.
Die lineare Formel (AWMF = Alter / GND) ist simpel, hat aber einen Haken: Sie geht von gleichmäßigem Wertverlust aus. In der Realität verlieren Gebäude am Anfang und am Ende stärker an Wert.
Genau hier setzt die Ross Bischoff Tabelle an. Sie bildet diesen ungleichmäßigen Verlauf ab und liefert bei jungen wie bei sehr alten Gebäuden realistischere Werte als die Linearmethode.
Steuerlich ist die lineare Methode nach § 38 ImmoWertV 2021 der Standard. Ross kann aber ergänzend zur Plausibilisierung dienen, was viele Gutachter auch nutzen.
BGF: 180 m². NHK (NHK ImmoWertV 2022, EFH mittel): 1.250 Euro/m². Baupreisindex (2026 / 2023): 1,08.
NHK aktuell: 1.250 × 1,08 = 1.350 Euro/m².
Herstellungswert: 180 × 1.350 = 243.000 Euro.
Alter 2026: 48 Jahre. GND: 80 Jahre. AWMF linear: 48/80 = 0,60. Alterswertminderung: 145.800 Euro.
Vorläufiger Gebäudesachwert: 243.000 minus 145.800 = 97.200 Euro.
Sachwertfaktor (Marktanpassung, Mittelstadt): 1,15. Gebäudesachwert: 111.780 Euro.
Gutachter berücksichtigt Mängel: Finale RND 20 Jahre (statt rechnerisch 32 Jahre). AfA: 5.589 Euro/Jahr.
Der Gebäudesachwert ist eine theoretische Herstellungswertkennzahl. Er gibt an, was es kosten würde, das Gebäude heute neu zu errichten, abzüglich der Alterung. Der tatsächliche Kaufpreis hängt dagegen stark von Angebot und Nachfrage, Lage und Marktlage ab. In begehrten Lagen überschreiten Kaufpreise den Sachwert häufig erheblich. Der Sachwertfaktor gleicht diese Differenz methodisch aus.
Die ImmoWertV 2022 ist öffentlich zugänglich und kann für eine grobe Schätzung herangezogen werden. Für einen steuerlich anerkannten Nachweis nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist jedoch ein qualifizierter Sachverständiger erforderlich. Dieser muss die BGF aufmessen, die Ausstattungsklasse korrekt einordnen, den Sachwertfaktor der örtlichen Gutachterausschüsse anwenden und alle Modernisierungsmaßnahmen korrekt berücksichtigen.
Das Sachwertverfahren eignet sich besonders für selbstgenutzte oder teilweise vermietete Immobilien. Das Ertragswertverfahren ist bei rein vermieteten Objekten oft aussagekräftiger.
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