Ertragswertverfahren: Restnutzungsdauer als Kapitalisierungszeitraum

Prinzip des Ertragswertverfahrens

Beim Ertragswertverfahren wird der nachhaltig erzielbare Reinertrag über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert; je kürzer die Restnutzungsdauer, desto geringer der Gebäudeertragswert.

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Gebäudewert aus dem Barwert der zukünftigen Erträge. Die Restnutzungsdauer dient als Kapitalisierungszeitraum je kürzer die RND, desto niedriger der Barwertfaktor und damit der Gebäudeertragswert.

Berechnung

Gebäudeertragswert = Reinertrag × Barwertfaktor (abhängig von RND und Liegenschaftszins)

Der Barwertfaktor sinkt mit kürzerer Restnutzungsdauer. Bei einer RND von 50 Jahren und 5 % Liegenschaftszins: Faktor 18,26. Bei 25 Jahren RND: Faktor 14,09. Die kürzere RND drückt also den Gebäudeertragswert was für die Immobilienbewertung relevant ist, nicht aber direkt für die AfA Berechnung.

Relevanz für die AfA

Für die steuerliche AfA Berechnung ist nicht der Ertragswert entscheidend, sondern die nachgewiesene Restnutzungsdauer. Das Ertragswertverfahren kann jedoch als Methode genutzt werden, um die wirtschaftliche Restnutzungsdauer plausibel zu begründen insbesondere wenn die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer ist als die technische.

Wirtschaftliche vs. technische Nutzungsdauer

Ein Gebäude kann technisch noch 30 Jahre nutzbar sein, wirtschaftlich aber nur noch 15 Jahre sinnvoll vermietet werden können (z. B. wegen ungünstigem Grundriss oder schlechter Lage). Das Ertragswertverfahren erfasst diese wirtschaftliche Komponente besser als das Sachwertverfahren.

Formel und Berechnungsschritte

Geregelt in der ImmoWertV 2021, folgt das Verfahren einem festen Schema. Die Kernformel:

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag × Barwertfaktor (i, RND)

Die einzelnen Berechnungsschritte sind:

1. Rohertrag ermitteln: Marktübliche Jahresmiete aller Einheiten (Kaltmiete). Basis ist die exakte Wohnfläche nach WoFlV, da jede m²-Abweichung Rohertrag und Liegenschaftszins verzerrt. Bei Gewerbe: nachhaltig erzielbare Miete, nicht die vertraglich vereinbarte, sofern diese stark abweicht. Wenn der vertragliche Mietansatz nicht marktgerecht ist, lässt sich die nachhaltig erzielbare Miete sauber über ein Mietwertgutachten belegen.
2. Bewirtschaftungskosten abziehen: Verwaltungskosten (ca. 3 bis 5 % des Rohertrags), Instandhaltungskosten (je nach Gebäudetyp und Alter 7 bis 15 Euro/m²/Jahr), Mietausfallwagnis (ca. 2 % bei Wohnen, bis 5 % bei Gewerbe).
3. Reinertrag des Grundstücks: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten.
4. Bodenanteil herausrechnen: Bodenwert × Liegenschaftszins ergibt den Bodenanteil am Reinertrag. Liegenschaftszins für MFH in deutschen Städten: 2,5 bis 5,5 %.
5. Gebäudereinertrag: Reinertrag minus Bodenanteil.
6. Barwertfaktor berechnen: Formel (1−(1+i)⁻ⁿ)/i, abhängig von Liegenschaftszins (i) und RND (n).
7. Gebäudeertragswert: Gebäudereinertrag × Barwertfaktor.

Wann wird das Ertragswertverfahren angewandt?

Immer dann, wenn die Mieteinnahmen den Wert bestimmen: bei Mehrfamilienhäusern, Mietwohngebäuden und Gewerbeimmobilien. Für selbstgenutzte EFH oder ETW ist eher das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren üblich.

Für RND Gutachten ist das Ertragswertverfahren besonders interessant, wenn das Gebäude wirtschaftlich älter ist als technisch. Ein Haus in schwieriger Lage oder mit veraltetem Grundriss kann technisch noch Jahrzehnte stehen, ist aber wirtschaftlich kaum noch marktgängig. Genau diese Differenz bildet das Ertragswertverfahren ab.

Vor und Nachteile im Vergleich zum Sachwertverfahren

Detailliertes Berechnungsbeispiel