Restnutzungsdauer Mehrfamilienhaus: Maximale Steuerersparnis

Warum MFH das größte Potenzial haben

Bei Mehrfamilienhäusern mit Baujahr vor 1980 ergeben sich häufig Restnutzungsdauern von 20 bis 35 Jahren; in Kombination mit dem meist hohen Gebäudeanteil steigt die jährliche AfA dadurch deutlich über den pauschalen 2 Prozent Satz.

Mehrfamilienhäuser vereinen drei Vorteile für die AfA Optimierung:

• Hoher Gebäudeanteil: Oft 300.000 1.000.000 € pro Objekt
• Hohes Alter: Viele MFH stammen aus den 1950er bis 1970er Jahren
• Typischer Instandhaltungsrückstau: Gemeinschaftliche Nutzung führt oft zu verzögerter Sanierung

Rechenbeispiel: MFH Baujahr 1968, 8 Einheiten

Portfolio-Strategie

Investoren mit mehreren Objekten können für jedes Gebäude ein eigenes Gutachten erstellen lassen. Viele Anbieter gewähren Mengenrabatte bei Portfolio-Bewertungen. Die Gutachtenkosten amortisieren sich bei MFH oft bereits im ersten Quartal.

Besonderheiten beim MFH

• Mischnutzung: Bei Gewerbe im EG kann die GND des Gewerbeanteils kürzer sein
• Instandhaltungsrückstau typisch: Gemeinschaftliche Entscheidungsfindung verzögert Sanierungen
• Hohe Rendite-Sensitivität: Jeder Prozentpunkt mehr AfA wirkt sich bei hohen Gebäudewerten massiv aus
• Energieausweispflicht: Als Vermieter eines MFH sind Sie verpflichtet, Mietern einen Energieausweis vorzulegen.

MFH: Hohes Einsparpotenzial durch große Gebäudewerte

Beim MFH macht die Masse den Unterschied. Eine einzelne ETW hat vielleicht 150.000 bis 300.000 Euro Gebäudeanteil. Ein ganzes Mehrfamilienhaus? Schnell 400.000 bis über 1.000.000 Euro. Jedes Prozent mehr AfA schlägt entsprechend viel stärker durch.

Rechnen Sie selbst: Bei 800.000 Euro Gebäudeanteil und 42 % Steuersatz bringt jedes zusätzliche Prozent AfA rund 3.360 Euro pro Jahr. Verkürzt das Gutachten die RND so, dass statt 2 % nun 5 % abgeschrieben werden, sind das 10.080 Euro Mehrersparnis jährlich. Über zehn Jahre gut 100.000 Euro.

MFH Bewertung nach Ertragswertverfahren

Beim MFH kommt in der Regel das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Ausgangspunkt sind die nachhaltig erzielbare Nettomiete und der Liegenschaftszins. Die RND bestimmt, über welchen Zeitraum die Erträge kapitalisiert werden.

So läuft es nach ImmoWertV ab:

1. Ermittlung des jährlichen Rohertrags (marktübliche Mieten für alle Einheiten, idealerweise je Einheit über ein Mietwertgutachten belegt)
2. Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall) ergibt den Reinertrag
3. Abzug des Bodenanteils am Reinertrag (Liegenschaftszins × Bodenwert) ergibt den Gebäudereinertrag
4. Kapitalisierung des Gebäudereinertrags mit dem Barwertfaktor, der von Liegenschaftszins und RND abhängt

Kommt dabei eine kürzere RND heraus als die rechnerische (GND minus Alter), kann der Gutachter diese verkürzte Nutzungsdauer steuerlich begründen. Genau das ist das Ziel.

Spezialfall: MFH in Eigentumswohnungen aufteilen

Viele Eigentümer eines Mehrfamilienhauses prüfen früher oder später, ob eine Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen sinnvoll ist, etwa für einen Teilverkauf oder die Nachfolgeplanung. Rechtliche Voraussetzung dafür ist eine Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG. Erst danach lassen sich einzelne Einheiten im Grundbuch separieren. Auf die laufende AfA hat die formale Aufteilung allein keine Auswirkung, sie eröffnet aber neue Optionen bei Verkauf, Beleihung und Erbplanung.

Typisches MFH Beispiel mit Berechnung