Lohnt sich ein Gutachten? Der Schnellcheck

Der Entscheidungsbaum

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten lohnt sich in der Regel, wenn die Immobilie vermietet ist, der Gebäudeanteil mindestens etwa 100.000 Euro beträgt und das Baujahr vor dem Jahr 2000 liegt.

Frage 1: Wird die Immobilie vermietet?

Nein → Gutachten lohnt sich nicht. AfA gibt es nur bei Vermietung oder betrieblicher Nutzung.
Ja → Weiter zu Frage 2.

Frage 2: Ist das Gebäude älter als 20 Jahre?

Nein → Eher nicht lohnend. Bei jungen Gebäuden ist die Abweichung zur Standard AfA minimal.
Ja → Weiter zu Frage 3.

Frage 3: Beträgt der Gebäudeanteil mehr als 100.000 €?

Nein → Grenzwertig. Die absolute Steuerersparnis ist bei kleinen Gebäudewerten gering.
Ja → Gutachten ist sehr wahrscheinlich wirtschaftlich sinnvoll.

Faustregeln

Typische Amortisationszeiten

• Eigentumswohnung: 4 bis 8 Monate
• Einfamilienhaus: 3 bis 6 Monate
• Mehrfamilienhaus: 1 bis 3 Monate
• Gewerbeimmobilie: 1 bis 4 Monate

Individuelle Berechnung

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Wann lohnt es sich NICHT?

• Immobilie wird selbst bewohnt
• Umfassende Kernsanierung in den letzten 15 Jahren
• Gebäudeanteil unter 80.000 €
• Gebäude jünger als 15 Jahre
• Verkauf innerhalb der nächsten 2 bis 3 Jahre geplant

Wer ohnehin den Verkauf plant, sollte parallel eine unabhängige Immobilienbewertung durch einen Makler einholen, sie liefert den realistischen Marktwert als Gegenpol zum reinen Buchwert nach AfA.

Die 4 entscheidenden Faktoren

Vier Zahlen bestimmen, ob sich ein Gutachten rechnet:

1. Gebäudeanteil: Nur dieser Teil ist absetzbar. Unter 100.000 Euro lohnt sich ein Gutachten selten.
2. Verkürzungspotenzial: Ein unsaniertes MFH von 1960 hat rechnerisch noch rund 14 Jahre RND. Ein Gutachter kann diesen Wert bestätigen oder weiter drücken. Je mehr Luft nach unten, desto besser.
3. Persönlicher Steuersatz: Bei 42 % kommt fast doppelt so viel an wie bei 25 %. Der Hebel ist enorm.
4. Geplante Haltedauer: Ein Gutachten zahlt sich über viele Jahre aus. Wer in zwei Jahren verkaufen will, hat weniger davon.

Faustregel: Gebäudeanteil mind. 150.000 Euro

Als grobe Daumenregel gilt: Ein Restnutzungsdauer Gutachten lohnt sich bei einem Gebäudeanteil von mindestens 150.000 Euro, einem Gebäude älter als 25 Jahre und einer geplanten Haltedauer von mindestens 5 Jahren. Bei einem Gebäudeanteil von 300.000 Euro und einer RND Verkürzung von 50 auf 25 Jahre verdoppelt sich die jährliche AfA von 6.000 auf 12.000 Euro. Bei 42 % Steuersatz entspricht das 2.520 Euro mehr Steuerersparnis pro Jahr.

Steuersatz-Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit

Der persönliche Grenzsteuersatz bestimmt maßgeblich, wie viel von der zusätzlichen AfA effektiv als Steuerersparnis ankommt. Folgendes Rechenbeispiel verdeutlicht den Unterschied:

Kostenvergleich: Gutachtenkosten vs. Steuerersparnis

Ein Gutachten kostet zwischen 600 und 1.800 Euro. Da es als Werbungskosten absetzbar ist, liegen die Nettokosten bei 42 % Steuersatz nur bei 350 bis 1.050 Euro. Dem gegenüber: Bei einem MFH mit 400.000 Euro Gebäudeanteil und Verkürzung auf 20 Jahre RND sparen Sie rund 3.360 Euro zusätzlich pro Jahr. Amortisation? Zwei bis vier Monate.

Wann sich ein Gutachten nicht lohnt

Ehrlich gesagt: Nicht immer ergibt ein Gutachten Sinn. Kernsaniert in den letzten 15 Jahren? Dann ist die RND schon lang. Neubau unter 20 Jahren? Kaum Verkürzungspotenzial. Verkauf in zwei bis drei Jahren geplant? Zu wenig Zeit, um den Vorteil mitzunehmen. Und bei unter 80.000 Euro Gebäudeanteil ist der absolute Steuereffekt meist zu gering.