Jahressteuergesetz 2026: Vorschlag zu § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Veröffentlicht am 26. Oktober 2026 · Stand: 26.10.2026

Kurz gefasst

Was der Regierungsentwurf enthält

Der Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2026 liegt dem Bundestag als Drucksache 21/8283 vom 30.09.2026 vor (im Bundesrat Drucksache 447/26). Er bündelt nach eigener Beschreibung eine Vielzahl überwiegend technischer Einzelmaßnahmen.

Für Vermieter wichtig: Der Regierungsentwurf ändert § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nicht. Die Möglichkeit, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen, bleibt im Entwurf der Bundesregierung unverändert. Neu vorgesehen ist dagegen ein § 6f EStG zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude (siehe unten).

Der Vorschlag des Bundesrates zu § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

In seiner 1068. Sitzung am 25. September 2026 hat der Bundesrat zum Gesetzentwurf Stellung genommen (Drucksache 447/26 (Beschluss)). Ziffer 6 betrifft die Gebäude AfA. Vorgeschlagen wird eine neue Nummer 3a in Artikel 3 des Entwurfs:

„In § 7 Absatz 4 Satz 2 wird nach der Angabe ‚Nutzungsdauer eines Gebäudes‘ die Angabe ‚im Zeitpunkt seiner Fertigstellung‘ eingefügt.“

Die Begründung des Bundesrates in ihren Kernpunkten:

• Nach geltendem Recht kann in allen Fällen, in denen die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die typisierte, nach der kürzeren Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Anforderungen an den Nachweis sind gesetzlich nicht geregelt.
• Der Bundesrat verweist auf die BFH Urteile vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) und vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23). Danach kann jede im Einzelfall geeignete Darlegungsmethode genutzt werden, ein Bausubstanzgutachten ist nicht Voraussetzung.
• In der Folge genügten nach Darstellung des Bundesrates auch Gutachten von Personen ohne Sachverständigenqualifikation oder einfache Internetgutachten, sodass „der Ausnahmefall daher zur Regel wird“.
• Künftig soll eine kürzere Nutzungsdauer nur angesetzt werden können, wenn das Gebäude von vornherein auf eine kürzere Nutzungsdauer angelegt ist. Als Beispiele nennt die Begründung Leichtbauhallen und Trafostationshäuser. Die kürzere Nutzungsdauer lasse sich dort in der Regel anhand von Erfahrungswerten der steuerlichen Außenprüfung bestimmen.
• Ausdrücklich soll verhindert werden, dass insbesondere beim Erwerb von Altbauten jede Unterschreitung der typisierten Nutzungsdauer zu einer individuellen AfA Berechnung führt. Zudem soll Verwaltungsaufwand für die Prüfung von Gutachten entfallen.

Gegenäußerung der Bundesregierung

Die Bundesregierung hat sich zur Stellungnahme des Bundesrates in ihrer Gegenäußerung geäußert, die der Bundestagsdrucksache 21/8283 beigefügt ist. Zu Ziffer 6 heißt es dort nur: „Die Bundesregierung wird den Vorschlag prüfen.“ Eine Zustimmung oder Ablehnung enthält die Gegenäußerung nicht. Zu anderen Ziffern der Stellungnahme hat die Bundesregierung dagegen ausdrücklich zugestimmt.

Stand des Gesetzgebungsverfahrens

Nach Berichten der Fachpresse soll das Verfahren noch im Jahr 2026 abgeschlossen werden. Ob der Vorschlag des Bundesrates übernommen wird, entscheidet sich erst in den Ausschussberatungen und in der zweiten und dritten Lesung. Wir aktualisieren diese Seite, sobald es einen neuen Stand gibt.

Was sich ändern würde, wenn der Vorschlag Gesetz wird

Maßgeblich wäre nicht mehr die tatsächliche Nutzungsdauer zum Zeitpunkt der Anschaffung oder des Gutachtens, sondern die Nutzungsdauer, die das Gebäude bereits bei seiner Fertigstellung hatte. Daraus ergibt sich nach dem Wortlaut und der Begründung des Vorschlags:

• Gebäude mit von vornherein kurzer Lebensdauer, etwa Leichtbauhallen, könnten weiterhin nach der kürzeren Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
• Bestandsgebäude, deren Nutzungsdauer sich erst durch Alterung, Verschleiß oder ausgebliebene Modernisierung verkürzt hat, könnten den Nachweis nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in der Praxis nicht mehr führen. Für sie bliebe es bei den typisierten Sätzen von 2 %, 2,5 % oder 3 %.
• Anforderungen an Gutachten würde der Vorschlag nicht regeln. Er setzt beim Tatbestand an, nicht beim Nachweis.

Übergang und laufende Fälle

Ziffer 6 der Stellungnahme enthält keine eigene Anwendungsregel oder Übergangsregel in § 52 EStG. Der Vorschlag ist als Änderung in Artikel 3 des Entwurfs formuliert. Artikel 3 tritt nach Artikel 32 Absatz 1 des Entwurfs am Tag nach der Verkündung in Kraft. Ob und wie Gebäude erfasst wären, bei denen bereits heute eine kürzere Nutzungsdauer angesetzt wird, regelt der Vorschlag nicht ausdrücklich. Das ist nach dem Stand vom 26.10.2026 offen und hängt vom endgültigen Gesetzestext ab, falls die Änderung überhaupt aufgenommen wird.

Für eine konkrete Entscheidung, etwa ob ein Gutachten noch für ein laufendes Veranlagungsjahr eingereicht werden soll, sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater. Eine Prognose zum Ausgang des Verfahrens geben wir nicht ab.

Neu im Entwurf: § 6f EStG zur Kaufpreisaufteilung

Unabhängig vom Vorschlag des Bundesrates enthält bereits der Regierungsentwurf eine für Vermieter wichtige Neuregelung. Ein neuer § 6f EStG soll die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück regeln:

• Absatz 1: Eine Aufteilung im Kaufvertrag ist zugrunde zu legen, sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint.
• Absatz 2: Fehlt eine verwertbare vertragliche Aufteilung, sind Bodenwert und Gebäudewert gesondert nach der ImmoWertV zu ermitteln und der Kaufpreis im Verhältnis der Werte aufzuteilen. Der Gebäudewertanteil darf nicht unter 0 Euro liegen.
• Absatz 3: Das BMF veröffentlicht eine Arbeitshilfe, deren Ergebnis der Besteuerung zugrunde gelegt werden kann. Eine abweichende Aufteilung ist nachzuweisen durch das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person, erstellt nach persönlicher Besichtigung vor Ort.

Nach dem Entwurf soll § 6f erstmals für Grundstücke gelten, die aufgrund eines nach dem Tag der Verkündung abgeschlossenen Vertrags angeschafft werden (§ 52 Abs. 14b EStG neu). Auch das ist ein Entwurf und noch nicht geltendes Recht. Mehr zum heutigen Stand: Kaufpreisaufteilung.

Was heute gilt

• § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gilt unverändert: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als 33, 50 oder 40 Jahre, kann nach der tatsächlichen Nutzungsdauer abgeschrieben werden (§ 7 EStG im Detail).
• Für den Nachweis gelten die Grundsätze der BFH Rechtsprechung, insbesondere IX R 25/19, IX R 14/23 und IX R 26/24 (Urteilsübersicht).
• Das BMF Schreiben vom 22.02.2023 ist mit BMF Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben (Details).
• Der bloße Verweis auf Modellwerte der ImmoWertV genügt nach BFH IX R 14/23 nicht. Erforderlich ist eine sachverständige Würdigung des konkreten Gebäudes.

Quellen

• Bundesrat, Drucksache 447/26 (Beschluss) vom 25.09.2026, Ziffer 6: bundesrat.de
• Deutscher Bundestag, Drucksache 21/8283 vom 30.09.2026 mit Stellungnahme des Bundesrates und Gegenäußerung der Bundesregierung: dserver.bundestag.de
• DIP, Vorgang Jahressteuergesetz 2026: dip.bundestag.de
• Finanzausschuss, Anhörung zum Jahressteuergesetz 2026 am 02.11.2026: bundestag.de
• § 7 EStG in der geltenden Fassung: gesetze-im-internet.de