BFH Urteile, BMF Aufhebung, degressive AfA, Sonder AfA, so günstig wie jetzt waren die Bedingungen für Restnutzungsdauer Gutachten seit Jahren nicht. Hier finden Sie alles, was sich geändert hat.
Aktualisiert am 27. März 2026
Für Vermieter hat sich seit Ende 2024 eine Menge getan. Das restriktive BMF Schreiben ist vom Tisch, der BFH hat die Hürden für Gutachten gesenkt, und mit der degressiven AfA kommen neue Abschreibungsmodelle hinzu. Was das für Sie bedeutet und was Sie jetzt tun sollten, lesen Sie hier.
Drei parallele Entwicklungen haben die Rechtslage für Restnutzungsdauer Gutachten grundlegend verändert:
Mit diesem Urteil vom 28. Juli 2021 hat alles angefangen. Der BFH entschied: Vermieter dürfen jede sachverständige Methode nutzen, um eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen. Das Finanzamt kann weder ein bestimmtes Verfahren vorschreiben noch ein Gutachten allein wegen der Methodik ablehnen.
Im Einzelnen:
Weiterführend: BFH Urteil IX R 25/19 im Detail.
Mit dem Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23, veröffentlicht Dezember 2024) hat der BFH seine Linie bestätigt und in entscheidenden Punkten konkretisiert:
Weiterführend: BFH Urteil IX R 14/23 im Detail.
Vor den BFH Urteilen lehnten Finanzämter rund 40 bis 60 % aller Restnutzungsdauer Gutachten ab, häufig mit dem Verweis auf fehlende Bausubstanzuntersuchungen oder unzulässige Methoden. Nach der neuen Rechtslage dürften die Ablehnungsquoten deutlich sinken, da die häufigsten Ablehnungsgründe vom BFH für unzulässig erklärt wurden.
Das BMF wollte die vom BFH eingeräumte Methodenfreiheit auf dem Verwaltungsweg wieder einschränken. Sein Schreiben vom 22. Februar 2023 enthielt:
Durch die BFH Urteile ist das Schreiben faktisch wirkungslos. Schon vor der offiziellen Aufhebung hatten mehrere Finanzgerichte entschieden, dass es nicht bindend sei, es widersprach schlicht der höchstrichterlichen Rechtsprechung.
Weiterführend: BMF Schreiben aufgehoben: Was sich jetzt ändert.
Was braucht Ihr Gutachten, damit das Finanzamt es anerkennt?
Der BFH hat ausdrücklich bestätigt, dass die modellkonforme Ableitung der Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV eine anerkannte und ausreichende Methode darstellt. Dabei wird die Restnutzungsdauer anhand der Gesamtnutzungsdauer, des Gebäudealters und der durchgeführten Modernisierungen rechnerisch abgeleitet. Dieses Verfahren ist kostengünstiger als eine umfassende Bausubstanzanalyse und wird von den Finanzgerichten vollumfänglich akzeptiert.
Neben der Restnutzungsdauer-Thematik hat der Gesetzgeber mit der degressiven AfA ein weiteres Instrument geschaffen, das die Abschreibungsmöglichkeiten für Immobilieninvestoren erweitert:
Jahr 1: Degressiv 25.000 Euro AfA vs. linear 15.000 Euro AfA (bei 3 %). Jahr 5: Degressiv 20.119 Euro vs. linear 15.000 Euro. Über die ersten 10 Jahre summiert sich der degressive Vorteil auf rund 40.000 Euro mehr Abschreibung.
Weiterführend: Degressive AfA: Voraussetzungen, Berechnung & Vergleich.
Für Neubauten mit Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 gilt nach § 7 Abs. 4 EStG ein erhöhter linearer AfA Satz von 3 % statt bisher 2 %. Das entspricht einer typisierten Nutzungsdauer von 33 Jahren statt 50 Jahren.
Für Bestandsgebäude bleibt die 2 %-AfA der gesetzliche Standard. Genau hier liegt der Hebel des Restnutzungsdauer Gutachtens: Wer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist, kann die AfA auf 4, 5 oder mehr Prozent erhöhen.
Weiterführend: Lineare AfA bei Immobilien.
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG wurde verlängert und angepasst. Sie ermöglicht eine zusätzliche Abschreibung von 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren neben der regulären AfA. Voraussetzungen:
Die Sonder AfA ist kumulierbar mit der regulären linearen oder degressiven AfA und dem Restnutzungsdauer Gutachten. In der Kombination können in den ersten Jahren Abschreibungssätze von über 10 % erreicht werden.
Weiterführend: Sonder AfA nach § 7b EStG.
Die neue Rechtslage wirkt sich unmittelbar auf die Bearbeitungspraxis der Finanzämter aus:
Da die häufigsten Ablehnungsgründe (fehlende Bausubstanzuntersuchung, unzulässige Methode) vom BFH für unzulässig erklärt wurden, rechnen Steuerberater und Gutachter mit einer deutlich höheren Anerkennungsquote. Finanzämter, die weiterhin auf Basis des aufgehobenen BMF Schreibens ablehnen, riskieren eine Niederlage vor dem Finanzgericht.
Ohne die umfangreichen Prüfungsvorgaben des BMF Schreibens können Finanzämter Gutachten zügiger bearbeiten. Die Bearbeitungsdauer dürfte sich von durchschnittlich 6 bis 12 Monaten auf 3 bis 6 Monate verkürzen.
Viele Sachbearbeiter haben jahrelang nach dem BMF Schreiben gearbeitet. Die Umstellung braucht Zeit und interne Schulungen. Rechnen Sie in einer Übergangsphase mit unterschiedlicher Handhabung je nach Finanzamt. Lassen Sie sich davon nicht verunsichern.
Wer in den Jahren 2023 bis 2025 Einspruch gegen die Ablehnung seines Restnutzungsdauer Gutachtens eingelegt hat, profitiert direkt von der neuen Rechtslage:
Wenn Sie einen Einspruch gegen die Ablehnung Ihres Gutachtens eingelegt haben, erkundigen Sie sich aktiv beim Finanzamt nach dem Bearbeitungsstand. Verweisen Sie auf die BFH Urteile IX R 25/19 und IX R 14/23 und die Aufhebung des BMF Schreibens.
Falls Sie sich fragen: Ihr bereits anerkanntes Gutachten bleibt gültig. Keine Rückabwicklung, kein Ärger.
Andersherum können Sie Gutachten, die wegen des BMF Schreibens abgelehnt wurden, jetzt erneut einreichen. Und wer damals auf ein Gutachten verzichtet hat, weil die Anforderungen zu hoch waren, kann es jetzt mit deutlich geringerem Aufwand nachholen.
Die Grundsteuerreform 2025 und die Restnutzungsdauer-Thematik überschneiden sich in mehreren Punkten:
ZIA, GdW und IVD begrüßen die Klarstellung. Branchenübergreifend wird die neue Rechtslage als überfällige Korrektur gesehen. Aus Sicht der Verbände sind die erleichterten Abschreibungsmöglichkeiten auch ein Signal für Investitionen in Bestandsimmobilien, und damit indirekt für den Wohnungsbau.
Fünf Vorteile auf einen Blick:
Gebäudewert 400.000 Euro, bisherige AfA 2 % (8.000 Euro/Jahr). Gutachten weist 25 Jahre Restnutzungsdauer nach: AfA steigt auf 4 % (16.000 Euro/Jahr). Jährliche Mehrersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz: 3.360 Euro. Über 10 Jahre: 33.600 Euro. Abzüglich Gutachtenkosten von ca. 1.500 Euro verbleibt ein Nettovorteil von über 32.000 Euro.
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Das restriktive BMF Schreiben vom Februar 2023 wurde aufgehoben. Die BFH Urteile IX R 25/19 und IX R 14/23 gelten uneingeschränkt. Vermieter haben freie Methodenwahl beim Gutachten, keine Pflicht zur Bausubstanzuntersuchung, und die modellkonforme Ableitung nach ImmoWertV reicht aus.
Das BFH Urteil IX R 25/19 vom Juli 2021 ist die Grundsatzentscheidung zur freien Methodenwahl. Das BFH Urteil IX R 14/23 vom Dezember 2024 bestätigt dies und stellt klar, dass keine Bausubstanzuntersuchung erforderlich ist.
Ja. Gutachten, die auf Basis des BMF Schreibens abgelehnt wurden, können erneut eingereicht werden. Ruhende Einspruchsverfahren werden nach der neuen Rechtslage neu aufgerollt.
Seit 2023 können Neubauten mit Bauantrag ab dem 01.10.2023 degressiv mit 5 % vom Restwert abgeschrieben werden. In den ersten Jahren ist die Steuerersparnis damit deutlich höher als bei der linearen AfA.
Nein. Der BFH hat klargestellt, dass keine Pflicht zur Bausubstanzuntersuchung besteht. Eine modellkonforme Ableitung der Restnutzungsdauer nach ImmoWertV ist ausreichend.
Die Grundsteuerreform 2025 nutzt teilweise dieselben Bewertungsgrundlagen wie die Restnutzungsdauer-Ermittlung. Ein Restnutzungsdauer Gutachten kann daher auch als Argumentationsgrundlage bei der Grundsteuerbewertung dienen.
Das wegweisende Urteil zur Gutachtenpraxis: Keine Pflicht zur Bausubstanzuntersuchung, modellkonforme Ableitung genügt.
Die Grundsatzentscheidung zur kürzeren Nutzungsdauer: Freie Methodenwahl für Steuerpflichtige.
Das restriktive BMF Schreiben vom Februar 2023 wurde aufgehoben. Was sich jetzt für Vermieter ändert.
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