Modernisierung & Restnutzungsdauer: Sanierung und AfA

Wie Modernisierung die RND beeinflusst

Umfassende Modernisierungen verschieben das fiktive Baujahr eines Gebäudes nach vorne und verlängern dadurch die Restnutzungsdauer; der Modernisierungsgrad wird über ein Punkteverfahren für Dach, Fenster, Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fassadendämmung bewertet.

Die ImmoWertV kennt ein Punktemodell: Je umfangreicher die Modernisierung, desto stärker wird das fiktive Baujahr nach vorne verschoben und desto länger die Restnutzungsdauer.

Das Modernisierungspunktemodell

Bis zu 20 Merkmale werden bewertet (Auszug):

Die Gesamtpunktzahl bestimmt den Modernisierungsgrad (0 = nicht modernisiert, 20 = kernsaniert) und damit die Verschiebung des fiktiven Baujahrs.

Das Spannungsfeld: Modernisierung vs. AfA

Für Vermieter stellt sich hier eine wichtige Frage:

• Modernisierung verlängert die RND → die jährliche AfA sinkt
• Unterlassene Modernisierung verkürzt die RND → die jährliche AfA steigt

Das bedeutet nicht, dass man auf Sanierung verzichten sollte. Aber der Zeitpunkt des Gutachtens ist wichtig: Ideal ist die Gutachtenerstellung vor einer größeren Modernisierung.

Modernisierungspunkte nach ImmoWertV 2022 Tabelle

Die ImmoWertV 2022 enthält eine detaillierte Modernisierungstabelle. Jedes Merkmal wird mit 0 bis 2 Punkten bewertet, maximal 20 insgesamt. Hier die wichtigsten:

Welche Maßnahmen verlängern die RND wie stark?

Nicht jede Maßnahme hat den gleichen Effekt. Manche verschieben das fiktive Baujahr um Jahrzehnte, andere kaum merklich. Die größten RND Verlängerer:

• Heizungserneuerung (2 Punkte): Verlängert die Restnutzungsdauer deutlich, da die Heizungsanlage zu den kritischen Bauteilen mit begrenzter Lebensdauer zählt. Eine neue Wärmepumpe oder eine neue Gasbrennwertheizung kann die RND um bis zu 10 bis 15 Jahre verlängern. Vor dem Einbau einer Wärmepumpe sollte eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 erfolgen, damit die Anlage weder unter- noch überdimensioniert wird.
• Dacherneuerung (bis 4 Punkte): Dach und Dachausbau zusammen ergeben bis zu 4 Punkte. Ein neues Dach mit moderner Dämmung ist eine der wirksamsten RND verlängernden Maßnahmen.
• Fenster (2 Punkte): Neue Dreifachverglasung signalisiert dem Gutachter eine umfassende energetische Sanierung. Verlängerung um ca. 5 bis 10 Jahre möglich.
• Fassadendämmung (2 Punkte): Insbesondere bei massiven Altbauten ein entscheidender Faktor, da die Heizkosten und der bauliche Zustand der Außenwände direkt beeinflusst werden.

Weniger Einfluss haben kosmetische Maßnahmen: neue Böden, frischer Anstrich. Fließt in die Bewertung ein, bewegt die RND aber kaum.

Fiktives Baujahr berechnen

Aus der Punktzahl leitet der Gutachter ein fiktives Baujahr ab, das irgendwo zwischen dem echten Baujahr und heute liegt. Vereinfacht:

Fiktives Baujahr = Tatsächliches Baujahr + (Modernisierungspunkte × Verlängerungsjahre pro Punkt)

Wie stark die Verjüngung ausfällt, hängt vom Gebäudealter und der GND ab (Anlage 2 ImmoWertV). Ein 60 Jahre altes Gebäude mit GND 80 und 10 von 20 Modernisierungspunkten? Fiktives Baujahr verschiebt sich um 15 bis 20 Jahre, das Gebäude wird also fiktiv auf 40 bis 45 Jahre verjüngt.

Konsequenz: RND = GND minus fiktives Alter. Je jünger das Gebäude fiktiv wird, desto länger die RND und desto weniger bringt eine Verkürzung per Gutachten.

Wann ist vollständige Sanierung besser oder schlechter?

Steuerlich betrachtet ist Sanierung erstmal schlecht für die AfA: längere RND, weniger Abschreibung pro Jahr. Trotzdem gibt es gute Gründe, trotzdem zu sanieren:

• Sanierungskosten als Werbungskosten oder AfA: Erhaltungsaufwendungen können sofort abgezogen werden. Herstellungskosten werden über die neue RND abgeschrieben.
• Mietsteigerungspotenzial: Eine sanierte Wohnung erzielt höhere Mieteinnahmen, was die Gesamtrendite verbessert.
• Energetische Anforderungen: Gesetzliche Verpflichtungen aus dem GEG und Finanzierungskosten können eine Sanierung betriebswirtschaftlich erzwingen. Der Nachweis erfolgt über einen Energieausweis nach GEG.

Die steuerlich optimale Strategie ist: Restnutzungsdauer Gutachten erstellen vor der Sanierung (maximale AfA auf die alte Substanz), dann sanieren und die Sanierungskosten entweder als Werbungskosten abziehen oder über die verlängerte RND abschreiben.