Wer einen Altbau kauft und in den ersten 3 Jahren mehr als 15 % des Gebäudewerts renoviert, tappt in eine Steuerfalle. Die Lösung.
Renovierungskosten innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung, die insgesamt mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto, ohne MwSt.) betragen, werden nicht sofort als Werbungskosten absetzbar. Stattdessen müssen sie als Herstellungskosten aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Kaufpreis Gebäudeanteil: 300.000 €. 15 %-Grenze: 45.000 €.
Renovierung im 1. Jahr: 25.000 €. Im 2. Jahr: 22.000 €. Summe: 47.000 € → über 15 %.
Folge: Die gesamten 47.000 € werden zu Herstellungskosten und müssen über 50 Jahre (bzw. die RND) abgeschrieben werden statt sofortigem Werbungskostenabzug.
Ausgenommen: Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten (z. B. laufende Reparaturen).
Werden Renovierungskosten als Herstellungskosten aktiviert, erhöht sich die AfA Bemessungsgrundlage. Ein Gutachten zur verkürzten RND kann dann die Abschreibung auf diese Herstellungskosten beschleunigen.
Nicht alles zählt zur 15-Prozent-Grenze. Was schon: Instandsetzungen wie neue Heizung, Fenster, Dach oder Sanitär. Modernisierungen wie Wärmedämmung oder Elektrik. Und ja, sogar Schönheitsreparaturen wie Tapezieren und Streichen, das überrascht viele Käufer. Was nicht zählt: laufende Kleinreparaturen, die auch ohne Kauf anfallen würden, und Aufwendungen für Außenanlagen.
Der Unterschied ist gewaltig. 40.000 Euro sofort absetzen bei 42 % Steuersatz? Das sind 16.800 Euro Ersparnis im selben Jahr. Dieselben 40.000 Euro aktivieren und über 50 Jahre abschreiben? Dann bekommen Sie 800 Euro AfA pro Jahr, also 336 Euro Steuerersparnis. Unterm Strich kommt zwar das Gleiche raus, aber über Jahrzehnte gestreckt. Der Barwertnachteil ist enorm. Berücksichtigen Sie das bei der Kaufpreisverhandlung.
Müssen Sie die 15-Prozent-Grenze reißen, ändert sich Ihre gesamte AfA Strategie. Die aktivierten Kosten erhöhen die Bemessungsgrundlage. Abgeschrieben wird mit dem gleichen Satz wie bisher, also 2 % oder nach Gutachten mit dem individuellen Satz.
Hier wird es clever: Wenn Sie ohnehin aktivieren müssen, lohnt sich ein Gutachten besonders. Denn die erhöhte Basis wird dann mit dem höheren Gutachten-Satz abgeschrieben. Statt 2 % auf 340.000 Euro können das dann 5 % auf 340.000 Euro sein.
Lassen Sie das Gutachten möglichst vor der Sanierung erstellen. Warum? Eine Sanierung verlängert die Restnutzungsdauer und senkt damit den AfA Satz. Wer erst nach dem Umbau gutachten lässt, bekommt eine längere RND und einen niedrigeren Prozentsatz.
Außerdem können Sie vorab eine Strategie entwickeln: Grenze bewusst unterschreiten oder die Aktivierung akzeptieren und mit einem Gutachten kombinieren. Im unsanierten Zustand lässt sich oft eine besonders kurze RND dokumentieren.
Nein. Die Regel gilt nur bei entgeltlichem Erwerb (Kauf). Bei Erbschaft oder Schenkung greift sie nicht.
Auf Nettobeträge (ohne Umsatzsteuer, falls Sie vorsteuerabzugsberechtigt sind). Bei Privatvermietern auf den Bruttobetrag, da sie die MwSt. tragen.
Ja, sofern die Aufspalten tatsächlich in verschiedene Veranlagungsjahre innerhalb des Drei-Jahres-Zeitraums fällt und betriebswirtschaftlich sinnvoll ist. Das Finanzamt darf Maßnahmen, die wirtschaftlich zusammengehören, jedoch zu einer Einheit zusammenfassen. Eine künstliche Aufteilung nur zum Zweck der Grenzunterschreitung wird in der Praxis von Betriebsprüfern hinterfragt. Wichtig ist daher, dass jede Teilmaßnahme eine eigenständige wirtschaftliche Bedeutung hat.
Echte Herstellungskosten sind Aufwendungen, die das Gebäude in seinem Wesen verändern oder wesentlich erweitern, zum Beispiel ein Anbau oder eine vollständige Umgestaltung des Grundrisses. Diese sind unabhängig vom Zeitpunkt der Anschaffung immer zu aktivieren. Anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sind dagegen Renovierungen und Modernisierungen, die eigentlich Erhaltungsaufwand wären, aber allein durch den zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung und das Überschreiten der 15-Prozent-Grenze zu Herstellungskosten werden.
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