Jedes Jahr dürfen Sie einen Teil Ihres Gebäudewerts steuerlich absetzen. Richtig gemacht, spart Ihnen das tausende Euro pro Jahr. Falsch gemacht, verschenken Sie Geld.
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Der Gesetzgeber erkennt an, dass Gebäude im Laufe der Zeit an Wert verlieren. Vermieter dürfen diesen Wertverlust als Werbungskosten von ihren Mieteinnahmen abziehen und senken so ihre Einkommensteuer.
Entscheidend: Nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten ist abschreibungsfähig. Das Grundstück nutzt sich nicht ab. Wie Sie den Gebäudeanteil korrekt ermitteln, erfahren Sie unter Grundstückswert und Gebäudeanteil berechnen.
| Fertigstellung | AfA Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Vor 01.01.1925 | 2,5 % p.a. | 40 Jahre |
| 01.01.1925 bis 31.12.2022 | 2,0 % p.a. | 50 Jahre |
| Ab 01.01.2023 | 3,0 % p.a. | ~33 Jahre |
Seit dem Wachstumschancengesetz 2024 gilt für neue Mietwohnungen (Baubeginn 01.10.2023 bis 30.09.2029) eine degressive AfA von 5 % pro Jahr vom Restbuchwert. Details: Degressive AfA erklärt.
Zusätzlich zur regulären AfA: 5 % Sonderabschreibung in den ersten 4 Jahren für neue Mietwohnungen mit Baukosten bis 5.200 €/m². Mehr: Sonder AfA § 7b.
Für Baudenkmal-Sanierungskosten: 9 % in den ersten 8 Jahren + 7 % in 4 weiteren Jahren. Vollständige Erklärung: Denkmal AfA.
Die wirkungsvollste Methode bei Bestandsimmobilien: Ein Restnutzungsdauer Gutachten. Statt der pauschalen 50 Jahre (2 %) wird die tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen.
Rechenbeispiel: MFH Baujahr 1965, Gebäudeanteil 400.000 €.
Standard: 8.000 €/Jahr (2 %). Mit Gutachten (RND 22 J.): 18.182 €/Jahr.
Bei 42 % Steuersatz: 4.276 € mehr pro Jahr.
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Die Wahl hängt von Baujahr, Haltedauer und individueller Steuersituation ab. Unser Vergleich lineare vs. degressive AfA zeigt, ab wann ein Wechsel lohnt.
Alles steht in § 7 EStG. Absatz 4 legt die Standardsätze fest: 2 % für Gebäude von 1925 bis 2022, 3 % ab 2023, 2,5 % für alles vor 1925. Spannend wird es in Absatz 4 Satz 2, dort steht die Öffnungsklausel: Sie dürfen eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen.
Seit dem BFH Urteil IX R 25/19 (Juli 2021) ist klar: Jede sachgerechte Methode ist zulässig. Ein qualifiziertes Gutachten reicht. Und das Finanzamt darf ein Gutachten nicht ablehnen, nur weil das Ergebnis für Sie günstig ausfällt, es muss schon methodische Fehler nachweisen.
AfA gibt es nur bei Einkunftserzielung. In der Praxis heißt das: Vermieter (Einkünfte nach § 21 EStG) und Unternehmer mit betrieblich genutzten Gebäuden. Wohnen Sie selbst drin? Dann leider keine AfA.
Auch nach Erbschaft oder Schenkung können Sie abschreiben, allerdings treten Sie in die Position des Vorgängers ein und führen die Abschreibung mit den ursprünglichen Anschaffungskosten fort. Bei einem regulären Kauf beginnt die AfA dagegen neu, auf Basis Ihres Kaufpreises.
Wer einen Altbau vermietet, sollte sich nicht mit 2 % zufriedengeben. Ein Gutachter bewertet Bauzustand, Mängel, Modernisierungsgrad und wirtschaftliche Verwertbarkeit individuell. Das Ergebnis: eine gutachterlich belegte Restnutzungsdauer, die deutlich unter 50 Jahren liegt. Je nach Gebäude verdoppelt oder verdreifacht sich die jährliche Abschreibung.
| Immobilientyp | Gesetz. GND | Standard AfA | AfA mit Gutachten (Beispiel) |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus Baujahr 1970 | 80 Jahre | 2 % (7.000 Euro) | ca. 4 bis 5 % (14.000 bis 17.500 Euro) |
| Mehrfamilienhaus Baujahr 1965 | 80 Jahre | 2 % (8.000 Euro) | ca. 5 bis 6 % (20.000 bis 24.000 Euro) |
| Eigentumswohnung Baujahr 1975 | 80 Jahre | 2 % (4.000 Euro) | ca. 3 bis 4 % (6.000 bis 8.000 Euro) |
| Bürogebäude Baujahr 1980 | 60 Jahre | 2 % (10.000 Euro) | ca. 5 bis 7 % (25.000 bis 35.000 Euro) |
Die Zahlen in Klammern beziehen sich auf einen Gebäudeanteil von 350.000 Euro (Wohnen) bzw. 500.000 Euro (Büro). Exakte Werte ermittelt nur ein qualifiziertes Gutachten.
Ja, für noch offene Steuerjahre. Wenn die Steuerbescheide unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehen oder noch nicht bestandskräftig sind, kann ein Änderungsantrag gestellt werden. Das ist in der Regel für drei bis vier Jahre rückwirkend möglich und erzeugt eine erhebliche Steuererstattung.
Die AfA reduziert die steuerlichen Anschaffungskosten im Laufe der Zeit. Bei einem Verkauf innerhalb der 10 Jahres Spekulationsfrist erhöht das den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Nach Ablauf der Frist ist der Gewinn steuerfrei. Wer langfristig vermietet, profitiert daher doppelt von einer hohen AfA: durch jährliche Steuerersparnis und steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren.
Nein. Die AfA gilt nur für vermietete Immobilien oder Immobilien im Betriebsvermögen. Bei Eigennutzung gibt es keine steuerliche AfA.
Über die Bodenrichtwert Methode oder die BMF Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Details: Grundstückswert und Gebäudeanteil berechnen.
Die bisher abgesetzte AfA reduziert die Anschaffungskosten bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns. Innerhalb der 10 Jahres Spekulationsfrist kann das steuerlich relevant werden.
Ja, ein einmaliger Wechsel von degressiv zu linear ist möglich und oft nach 8 bis 12 Jahren sinnvoll. Ein Rückwechsel ist nicht erlaubt.
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