Die amtlichen AfA Tabellen nennen die Nutzungsdauer von Maschinen, Möbeln oder Außenanlagen. Für Gebäude gibt es keine Tabelle, dort gelten die festen Sätze des § 7 Abs. 4 EStG.
Kurz beantwortet: Die AfA Tabellen des Bundesministeriums der Finanzen geben für bewegliche und einige unbewegliche Wirtschaftsgüter eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer in Jahren an, zum Beispiel 15 Jahre für Grünanlagen oder 20 Jahre für Photovoltaikanlagen. Für Gebäude gibt es keine AfA Tabelle. Hier schreibt das Gesetz die Sätze direkt vor: 3 % für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, 2 % für Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 2,5 % für Gebäude vor 1925 (§ 7 Abs. 4 EStG). Eine kürzere Nutzungsdauer des Gebäudes lässt sich nur über § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nachweisen. Stand: Oktober 2026.
Wer ein abnutzbares Wirtschaftsgut zur Erzielung von Einkünften nutzt, verteilt die Anschaffungskosten auf dessen Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 1 EStG). Welche Nutzungsdauer das ist, sagt das Gesetz für bewegliche Wirtschaftsgüter nicht. Diese Lücke füllen die AfA Tabellen des Bundesministeriums der Finanzen. Nach ihren allgemeinen Vorbemerkungen beruhen die Werte auf Erfahrungen der steuerlichen Betriebsprüfung, die Fachverbände der Wirtschaft wurden vor der Aufstellung angehört.
Es gibt eine Tabelle für die allgemein verwendbaren Anlagegüter (AfA Tabelle AV) und daneben Tabellen für einzelne Wirtschaftszweige. Die AfA Tabelle AV stammt aus dem BMF Schreiben vom 15.12.2000 (BStBl I 2000 S. 1532) und gilt für alle Anlagegüter, die nach dem 31.12.2000 angeschafft oder hergestellt wurden. Steht ein Anlagegut sowohl in der AV als auch in einer Branchentabelle, gilt für Unternehmen der Branche der Wert der Branchentabelle.
Die Tabellen stehen auf bundesfinanzministerium.de zum Abruf bereit, im Datenportal auch als CSV und Excel Datei, alphabetisch oder nach Fundstelle sortiert.
Die Nutzungsdauer in den AfA Tabellen ist nach Vorbemerkung Nr. 2 ein Anhaltspunkt für die Beurteilung, ob die steuerliche AfA angemessen ist. Sie berücksichtigt die technische Abnutzung unter üblichen Bedingungen. Die Finanzämter legen die Werte regelmäßig zugrunde.
Für Vermieter und Eigentümer von Gewerbeimmobilien sind vor allem die Positionen zu Grundstückseinrichtungen und einige Ausstattungsgegenstände interessant. Die Werte stammen aus der AfA Tabelle AV des BMF.
| Anlagegut | Nutzungsdauer | Fundstelle AV |
|---|---|---|
| Fahrbahnen, Parkplätze, Hofbefestigungen mit Packlage | 19 Jahre | 2.1.1 |
| Fahrbahnen, Parkplätze, Hofbefestigungen in Kies, Schotter, Schlacken | 9 Jahre | 2.1.2 |
| Umzäunungen aus Holz | 5 Jahre | 2.3.1 |
| Umzäunungen, sonstige (etwa Drahtzaun, Mauer) | 17 Jahre | 2.3.2 |
| Außenbeleuchtung | 19 Jahre | 2.4 |
| Brunnen | 20 Jahre | 2.7.1 |
| Grünanlagen | 15 Jahre | 2.8 |
| Photovoltaikanlagen | 20 Jahre | 3.1.6 |
| Solaranlagen | 10 Jahre | 3.1.7 |
| Alarmanlagen und Überwachungsanlagen | 11 Jahre | 3.10.6 |
| Waschmaschinen | 10 Jahre | 7.2.10 |
| Wäschetrockner | 8 Jahre | 7.3 |
| Kühlschränke | 10 Jahre | 7.7 |
| Teppiche, normale | 8 Jahre | 6.19.4.1 |
| Büromöbel | 13 Jahre | 6.15 |
Wichtig ist Vorbemerkung Nr. 3: Dass ein Anlagegut in der Tabelle steht, entscheidet nicht darüber, ob es eine Betriebsvorrichtung, ein Gebäude oder ein unselbständiger Gebäudeteil ist. Eine Position wie Kühlschränke sagt also nichts darüber, ob ein Gerät in einer Mietwohnung eigenständig abgeschrieben wird. Bei der Einbauküche etwa zählen eingebaute Geräte zum einheitlichen Wirtschaftsgut Küche mit zehn Jahren Nutzungsdauer.
Für Gebäude hat der Gesetzgeber die AfA selbst typisiert. § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG nennt feste Prozentsätze, aus denen sich die Abschreibungsdauer ergibt. Eine Tabelle mit Erfahrungswerten ist deshalb nicht nötig.
| Gebäude | AfA Satz | Typisierte Nutzungsdauer | Norm |
|---|---|---|---|
| Fertigstellung ab 01.01.2023 | 3 % | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG |
| Fertigstellung 01.01.1925 bis 31.12.2022 | 2 % | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG |
| Fertigstellung vor 01.01.1925 | 2,5 % | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG |
| Betriebsvermögen, keine Wohnzwecke, Bauantrag nach 31.03.1985 | 3 % | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG |
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer als 33, 50 oder 40 Jahre, kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die ihr entsprechende AfA angesetzt werden. Das ist der Weg über ein Restnutzungsdauer Gutachten, Einzelheiten unter § 7 EStG. Für neue Wohngebäude kommt unter bestimmten Voraussetzungen die degressive AfA von 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG hinzu.
Die AfA Tabelle AV führt unter Fundstelle 1 trotzdem einige Bauwerke auf, etwa Hallen in Leichtbauweise mit 14 Jahren oder Baracken und Schuppen mit 16 Jahren. Ob ein solches Bauwerk steuerlich ein Gebäude ist, entscheidet die Tabelle nach Vorbemerkung Nr. 3 ausdrücklich nicht. Ist es ein Gebäude, gilt § 7 Abs. 4 EStG, und eine kürzere Nutzungsdauer muss nach Satz 2 dargelegt werden. Zum Jahressteuergesetz 2026 hat der Bundesrat vorgeschlagen, Satz 2 auf Gebäude zu beschränken, die schon bei Fertigstellung auf eine kürzere Nutzungsdauer angelegt sind. Das ist ein Vorschlag und kein geltendes Recht (Stand 26.10.2026).
Bei der Suche nach einer Tabelle zur Nutzungsdauer von Gebäuden stoßen viele auf Werte, die nicht für die Einkommensteuer gedacht sind. Die folgende Übersicht trennt die Quellen.
| Tabelle | Zweck | Gilt für |
|---|---|---|
| AfA Tabellen des BMF | Betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer für die AfA nach § 7 Abs. 1 EStG | Bewegliche und sonstige Wirtschaftsgüter, nicht für Gebäude |
| § 7 Abs. 4 EStG | Feste AfA Sätze für Gebäude | Gebäude und Gebäudeteile |
| Modellwerte der ImmoWertV | Gesamtnutzungsdauer für die Verkehrswertermittlung | Wertermittlung, keine unmittelbare AfA Regel |
| Anlage 22 BewG | Gesamtnutzungsdauer für die Bewertung bei Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer | Bewertungsrecht, für die AfA nur Orientierung |
Die Werte der ImmoWertV und der Anlage 22 BewG zur Gesamtnutzungsdauer finden Sie in der Restnutzungsdauer Tabelle. Für die Steuer reicht der bloße Verweis auf diese Modellwerte nach BFH IX R 14/23 nicht aus, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zu belegen. Erforderlich ist eine sachverständige Würdigung des konkreten Gebäudes.
Betriebsvorrichtungen sind Maschinen und sonstige Anlagen, mit denen ein Gewerbe unmittelbar betrieben wird. Sie stehen nicht in einem einheitlichen Nutzungs und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude und sind deshalb selbständige Wirtschaftsgüter. Nach R 7.1 Abs. 3 EStR gehören sie auch dann zu den beweglichen Wirtschaftsgütern, wenn sie zivilrechtlich wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind. Abgeschrieben werden sie nach ihrer eigenen Nutzungsdauer, für die die AfA Tabellen den Anhaltspunkt liefern.
Die Abgrenzung richtet sich nach den Verhältnissen des Einzelfalls. Entscheidend ist, ob die Anlage dem Betrieb dient oder dem Gebäude als solchem. Dient eine Anlage vor allem dazu, das Gebäude zu beheizen, zu beleuchten oder zugänglich zu machen, gehört sie in der Regel zum Gebäude. Die Hinweise zur Einkommensteuer nennen als Beispiel eine Kassettendecke, die Gebäudebestandteil und keine Betriebsvorrichtung ist (BFH vom 08.10.1987, IV R 56/85).
Bei Wohnimmobilien spielen Betriebsvorrichtungen kaum eine Rolle. Relevant werden sie bei Gewerbeimmobilien, etwa bei Produktions oder Lagerhallen. Sie mindern dort den Teil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, und werden schneller abgeschrieben.
Außenanlagen sind nicht automatisch Teil des Gebäudes. Die Finanzverwaltung unterscheidet nach Art der Anlage und nach Nutzung des Grundstücks. Die folgende Übersicht fasst die Aussagen der Einkommensteuer Richtlinien und Hinweise zusammen.
| Außenanlage | Steuerliche Einordnung | Fundstelle |
|---|---|---|
| Hecken, Büsche, Bäume an der Grundstücksgrenze eines Wohngebäudes | Herstellungskosten des Gebäudes (lebende Umzäunung) | R 21.1 Abs. 3 EStR |
| Übrige bepflanzte Gartenanlage, von Mietern mitbenutzt, Vorgarten | Selbständiges Wirtschaftsgut, regelmäßig 10 Jahre | R 21.1 Abs. 3 EStR, H 6.4 EStH |
| Zaun eines Mietwohngrundstücks | In der Regel Herstellungskosten des Gebäudes | H 6.4 EStH, BFH VIII R 121/73 |
| Hofbefestigung und Zufahrt bei einem Betriebsgebäude | In der Regel eigenes Wirtschaftsgut, AfA nach AfA Tabelle | H 6.4 EStH, BFH III R 161/81 |
Für eine Gartenanlage, die die Mieter eines Wohngebäudes mitbenutzen dürfen, und für Vorgärten gilt damit nicht die Position Grünanlagen mit 15 Jahren aus der AfA Tabelle AV, sondern die Regel von zehn Jahren aus R 21.1 Abs. 3 EStR. Aufwendungen für die laufende Pflege und Instandhaltung des Gartens sind sofort abziehbar. Kosten für einen Garten, den nur der Eigentümer nutzt, sind nicht abziehbar.
Beim Kauf einer Immobilie sollten selbständige Außenanlagen in der Kaufpreisaufteilung gesondert erfasst werden, weil sie oft schneller abgeschrieben werden als das Gebäude. Mehr dazu unter Kaufpreisaufteilung: Fehler vermeiden.
Auf der Website des Bundesministeriums der Finanzen. Die AfA Tabelle für die allgemein verwendbaren Anlagegüter und die Branchentabellen stehen dort als PDF, im Datenportal des BMF zusätzlich als CSV und Excel Datei.
Sie gilt weiter für Anlagegüter, die nach dem 31.12.2000 angeschafft oder hergestellt wurden. Einzelne Werte wurden später durch BMF Schreiben angepasst, etwa die Nutzungsdauer von einem Jahr für Computerhardware und Software nach dem BMF Schreiben vom 22.02.2022.
Die Tabellen beschreiben die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer. Für Vermieter gelten die AfA Regeln über § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG entsprechend, und auch Finanzgerichte ziehen die Tabellen bei Vermietung heran, etwa bei der Einbauküche.
Die AfA Tabelle AV enthält keine eigene Position Einbauküche. Die Nutzungsdauer von zehn Jahren ergibt sich aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (IX R 14/15) und ist in die amtlichen Hinweise H 6.4 EStH übernommen.
Eine Garage ist ein Gebäude oder Gebäudeteil. Sie wird deshalb nach den Sätzen des § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben, entweder zusammen mit dem Hauptgebäude oder als eigenständiges Gebäude. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ist auch hier nur über Satz 2 möglich.
Dann ist die Nutzungsdauer zu schätzen. Sie entspricht nach den Hinweisen zur Einkommensteuer regelmäßig dem Zeitraum, in dem sich das Wirtschaftsgut technisch abnutzt. Als Orientierung können vergleichbare Positionen der Tabellen dienen.
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