Einbauküche abschreiben: Nutzungsdauer und AfA bei Vermietung

Kurz beantwortet: Eine Einbauküche in einer vermieteten Wohnung wird nicht mit dem Gebäude abgeschrieben, sondern als eigenes Wirtschaftsgut über zehn Jahre, also mit 10 % der Anschaffungskosten pro Jahr. Spüle, Herd, Einbaumöbel, Arbeitsplatte und fest eingebaute Elektrogeräte bilden dabei ein einheitliches Wirtschaftsgut. Einzelne Geräte unter 800 € lassen sich deshalb nicht herauslösen und sofort absetzen. Grundlage ist das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 03.08.2016 (IX R 14/15), das die Finanzverwaltung in die amtlichen Hinweise übernommen hat (H 6.4 EStH, Stichwort Einbauküche). Stand: Oktober 2026.

Warum ist die Einbauküche ein eigenes Wirtschaftsgut?

Bis 2016 galten Spüle und, je nach Region, auch der Herd als Teil des Gebäudes. Ihre Erneuerung war deshalb Erhaltungsaufwand und sofort als Werbungskosten abziehbar. Nur die Möbel und die übrigen Geräte wurden gesondert abgeschrieben. Mit dem Urteil IX R 14/15 hat der Bundesfinanzhof diese Rechtsprechung ausdrücklich geändert.

Die Begründung stellt auf die heutige Ausstattungspraxis ab. Eine Spüle ist meist nur noch ein Becken, das in die Arbeitsplatte eingesetzt wird und sich jederzeit austauschen lässt. Kochfeld und Backofen werden als technisch getrennte Bauteile hergestellt. Beide sind deshalb nach Auffassung des Gerichts grundsätzlich keine unselbständigen Gebäudebestandteile mehr. Gleichzeitig sind die Elemente einer Einbauküche individuell geplant, eingepasst und fest miteinander verbunden. Daraus folgt: Die Küche mit allen Elementen ist ein Wirtschaftsgut, die einzelnen Geräte sind nur unselbständige Teile davon.

Für Vermieter hat das zwei Folgen. Erstens fließt die Küche nicht in die Bemessungsgrundlage der Gebäude AfA ein. Zweitens wird sie nach § 7 Abs. 1 EStG über ihre eigene Nutzungsdauer abgeschrieben und nicht mit 2 %, 2,5 % oder 3 % wie das Gebäude. Nur in besonderen Einzelfällen, in denen eine Küche zur Herstellung des Gebäudes eingefügt wurde, kann sie nach dem Urteil Gebäudebestandteil bleiben.

Welche Nutzungsdauer gilt für eine Einbauküche?

Für eine neu angeschaffte Einbauküche gehen die Finanzgerichte unter Berücksichtigung der amtlichen AfA Tabellen von einer regelmäßigen Nutzungsdauer von zehn Jahren aus. Der Bundesfinanzhof hat das in IX R 14/15 gebilligt. Abgeschrieben wird linear und zeitanteilig: Im Jahr der Anschaffung kürzt sich der Jahresbetrag um ein Zwölftel für jeden vollen Monat vor dem Anschaffungsmonat (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG).

Für eine gebrauchte Küche, etwa beim Kauf einer Wohnung mit vorhandener Küche, ist die verbleibende Nutzungsdauer zu schätzen. Das Urteil verweist dazu auf eine finanzgerichtliche Entscheidung, die für eine gebrauchte Einbauküche sieben Jahre angesetzt hat. Eine feste Regel ist das nicht, maßgeblich sind Alter und Zustand der Küche.

Wer eine von zehn Jahren abweichende Nutzungsdauer ansetzen will, muss dafür nach der Rechtsprechung konkrete Gründe vortragen (H 7.4 EStH, Stichwort AfA Tabellen).

Rechenbeispiel: Einbauküche über zehn Jahre abschreiben

Weil der Vermieter im Beispiel keine Vorsteuer abziehen kann, gehört die gezahlte Umsatzsteuer zu den Anschaffungskosten und wird mit abgeschrieben. Lieferung und Montage zählen als Nebenkosten der Anschaffung ebenfalls dazu.

Gilt die GWG Grenze von 800 € für Küchengeräte?

Geringwertige Wirtschaftsgüter dürfen im Jahr der Anschaffung vollständig abgezogen werden, wenn die Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer für das einzelne Wirtschaftsgut 800 € nicht übersteigen (§ 6 Abs. 2 EStG). Für Vermieter gilt die Regel über § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG entsprechend. Voraussetzung ist aber immer, dass das Wirtschaftsgut selbständig nutzbar ist.

Genau daran scheitert die Sofortabschreibung bei Einbaugeräten. Kochfeld, Backofen, Dunstabzug oder ein eingebauter Kühlschrank sind nach IX R 14/15 nur unselbständige Teile der Einbauküche. Eine Einzelbetrachtung unterhalb der Wertgrenze scheidet aus. Im entschiedenen Fall hatte das Finanzamt Geräte zunächst als geringwertige Wirtschaftsgüter sofort abgezogen, der Bundesfinanzhof hielt das für unzutreffend.

Anders kann es bei Geräten liegen, die nicht in die Küchenzeile eingebaut sind und für sich genutzt werden können, etwa ein frei stehendes Gerät, das unabhängig von der Küche angeschafft wird. Hier prüfen Sie, ob die Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer bei höchstens 800 € liegen. Der Sammelposten für Wirtschaftsgüter zwischen 250 € und 1.000 € (§ 6 Abs. 2a EStG) ist bei Einkünften aus Vermietung nicht vorgesehen, weil § 9 EStG nur auf § 6 Abs. 2 verweist.

Erhaltungsaufwand oder Anschaffung: Austausch und Reparatur

Bei Arbeiten an einer bestehenden Küche kommt es darauf an, was genau passiert. Die folgende Übersicht ordnet die typischen Fälle ein.

• Vollständige Erneuerung: Wird die Küche mit Spüle, Herd, Möbeln und Geräten ersetzt, ist das die Anschaffung eines neuen Wirtschaftsguts. Die Kosten werden über zehn Jahre abgeschrieben, ein Sofortabzug als Erhaltungsaufwand ist nach Leitsatz 1 des Urteils ausgeschlossen.
• Reparatur: Wird ein vorhandenes Gerät instand gesetzt, etwa durch ein Ersatzteil, erhält das die bestehende Küche. Solche Kosten sind nach allgemeinen Grundsätzen Erhaltungsaufwand.
• Austausch einzelner Elemente: Ob der Ersatz nur eines Geräts sofort abziehbar ist oder als Anschaffung zählt, hat der Bundesfinanzhof in IX R 14/15 nicht ausdrücklich entschieden. Das Urteil betrifft die vollständige Erneuerung. Bewahren Sie Rechnungen getrennt auf und klären Sie die Einordnung im Einzelfall mit Ihrer Steuerberatung.
• Arbeiten am Gebäude in der Küche: Neue Wandfliesen, Leitungen oder Anschlüsse betreffen das Gebäude, nicht die Küche. Sie sind je nach Umfang Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten des Gebäudes.

Für Käufer eines Altbaus wichtig: Die 15 % Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten erfasst Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes. Die neue Einbauküche als eigenes Wirtschaftsgut wird davon getrennt abgeschrieben, Arbeiten am Gebäude rund um die Küche können dagegen in die Grenze einfließen.

Einbauküche beim Kauf einer Wohnung: Kaufpreis aufteilen

Wird eine vermietete Wohnung mit Küche gekauft, steckt die Küche im Gesamtkaufpreis. Steuerlich stehen dann mindestens drei Wirtschaftsgüter nebeneinander: Grund und Boden (keine AfA), Gebäude (AfA nach § 7 Abs. 4 EStG) und die gebrauchte Küche (AfA nach § 7 Abs. 1 EStG über ihre Restnutzungsdauer). Sinnvoll ist ein gesonderter Preis für Küche und weiteres Inventar im notariellen Kaufvertrag.

Das wirkt auch bei der Grunderwerbsteuer. Das Finanzgericht Köln hat mit rechtskräftigem Urteil vom 08.11.2017 (5 K 2938/16) entschieden, dass auf eine mitverkaufte gebrauchte Einbauküche und Markisen keine Grunderwerbsteuer anfällt, wenn die Gegenstände werthaltig sind und nichts auf unrealistische Preise hindeutet. Die vertraglich vereinbarten Einzelpreise sind danach grundsätzlich maßgeblich. Weder die amtlichen AfA Tabellen noch Angebotspreise auf Verkaufsplattformen hielt das Gericht für einen geeigneten Maßstab, um den Wert anzuzweifeln.

Der Preis für die Küche sollte zum tatsächlichen Wert passen. Ein überhöhter Ansatz gefährdet die gesamte Aufteilung. Wie der übrige Kaufpreis auf Boden und Gebäude verteilt wird, lesen Sie unter Kaufpreisaufteilung: Fehler vermeiden. Der Entwurf zum Jahressteuergesetz 2026 enthält mit § 6f EStG eine neue Regel zur Aufteilung von Grund und Boden und Gebäude, die noch nicht beschlossen ist (Stand des Verfahrens).

Einbauküche und Restnutzungsdauer Gutachten

Ein Restnutzungsdauer Gutachten betrifft ausschließlich das Gebäude. Es kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes belegen und so den AfA Satz für den Gebäudeanteil erhöhen. Die Einbauküche bleibt davon unberührt: Sie gehört nicht zur Bemessungsgrundlage des Gebäudes und wird mit ihrer eigenen Nutzungsdauer abgeschrieben.

Für die Planung bedeutet das: Ziehen Sie den Küchenanteil vom Kaufpreis ab, bevor Sie die Gebäude AfA berechnen. Sonst stimmt die Bemessungsgrundlage nicht, und zwar unabhängig davon, ob die Gebäude AfA mit dem gesetzlichen Satz oder nach einem Gutachten angesetzt wird. Ob sich ein Gutachten für das Gebäude lohnt, zeigt der Schnellcheck.

Checkliste: Unterlagen für die Küchen AfA

1. Rechnung mit Aufstellung der Elemente, Lieferung und Montage, Datum der Lieferung.
2. Nachweis des Einbaus in die vermietete Wohnung, etwa Mietvertrag mit Ausstattungsangabe oder Übergabeprotokoll.
3. Kaufvertrag mit gesondertem Preis für Küche und Inventar, wenn die Küche mit der Immobilie erworben wurde.
4. Angaben zum Alter einer gebrauchten Küche, damit die Restnutzungsdauer begründet werden kann.
5. Getrennte Belege für Reparaturen und für Arbeiten am Gebäude, etwa Fliesen oder Leitungen.
6. AfA Verzeichnis mit Anschaffungsmonat, Betrag und Jahresbeträgen, getrennt von der Gebäude AfA.