Anlage V: AfA korrekt in der Steuererklärung eintragen

Anlage V: Die Vermietungs-Anlage

Die Anlage V ist der Abschnitt der Einkommensteuererklärung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Hier werden Mieteinnahmen und alle Werbungskosten (inkl. AfA) erfasst.

AfA eintragen: Schritt für Schritt

1. Zeile 33: Gebäude-Abschreibung (AfA) hier den jährlichen AfA Betrag eintragen
2. Zeile 34: Bemessungsgrundlage für die AfA (Gebäudeanteil der Anschaffungskosten)
3. Bei erstmaliger Geltendmachung der verkürzten RND: Gutachten als Anlage beifügen
4. In der Erläuterungszeile: „Verkürzte Nutzungsdauer gemäß Gutachten vom [Datum], RND [X] Jahre" vermerken

Erstmalige Nutzung eines Gutachtens

Wenn Sie zum ersten Mal die verkürzte RND geltend machen:

• Gutachten im Original oder als beglaubigte Kopie beilegen
• Den neuen AfA Betrag in Zeile 33 eintragen (höherer Betrag als bisher)
• Im Begleitschreiben auf § 7 Abs. 4 S. 2 EStG und das Gutachten verweisen

Digitale Einreichung (ELSTER)

Bei ELSTER-Übermittlung das Gutachten als PDF-Anhang beifügen. In den meisten Finanzämtern wird das digital akzeptiert. Alternativ postalisch nachsenden.

Nachträgliche Änderung

Wenn Sie die verkürzte RND rückwirkend geltend machen, stellen Sie einen Änderungsantrag für die betreffenden Steuerjahre. Jedes Jahr einzeln korrigieren.

Zeile für Zeile: Die wichtigsten Felder der Anlage V

Drei Bereiche: Einnahmen, Werbungskosten, ergänzende Angaben. Wenn Sie mit einem Gutachten arbeiten, sind diese Zeilen für Sie wichtig:

AfA in der Anlage V eintragen

Zeile 33 ist Ihr Feld. Dort tragen Sie den jährlichen AfA Betrag ein. Die Bemessungsgrundlage gehört in die Erläuterungszeile oder ein Begleitschreiben. Bei erstmaliger Nutzung einer verkürzten RND gehen Sie so vor:

1. Den neuen AfA Betrag (Gebäudeanteil geteilt durch gutachterlich festgestellte RND) in Zeile 33 eintragen.
2. In der Erläuterung vermerken: "Verkürzte Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, nachgewiesen durch Gutachten vom [Datum], festgestellte RND [X] Jahre."
3. Das Gutachten als Anlage beifügen, bei ELSTER als PDF-Anhang.

Restnutzungsdauer Gutachten in der Steuererklärung

Beim ersten Mal müssen Sie das Gutachten vorlegen. Laut BFH (IX R 25/19) reicht ein qualifiziertes Sachverständigengutachten. Das Finanzamt darf es nicht ablehnen, nur weil das Ergebnis für Sie günstig ausfällt, nur bei methodischen Fehlern.

In den Folgejahren brauchen Sie das Gutachten nicht erneut einzureichen. Einfach den AfA Betrag in Zeile 33 eintragen und auf das vorliegende Gutachten verweisen.

Häufige Fehler bei der Anlage V

Diese Fehler sehen wir immer wieder, und sie kosten bares Geld:

• AfA Basis falsch: Die AfA wird auf den gesamten Kaufpreis statt nur auf den Gebäudeanteil berechnet. Das Grundstück ist nicht abschreibungsfähig.
• Gutachten nicht beigelegt: Bei erstmaliger Nutzung einer verkürzten RND fehlt das Gutachten als Anlage.
• Falsche Zeile für erhöhte AfA: Die Sonder AfA nach § 7b EStG gehört in Zeile 34, nicht in Zeile 33.
• Falsche Wohnflächen bei gemischter Nutzung: Wer Teile der Immobilie selbst bewohnt und andere vermietet, muss die Aufteilung sauber dokumentieren, die Wohnfläche nach WoFlV ist die übliche Referenz fürs Finanzamt. Jede Abweichung verzerrt den abzugsfähigen AfA Anteil.
• Nebenkosten vergessen: Umlagen, Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen und Sachleistungen des Mieters müssen als Einnahmen erfasst werden.
• Tilgung statt Zinsen eingetragen: In Zeile 40 gehören nur die Darlehenszinsen, nicht die Tilgungsanteile.

Checkliste: Anlage V vollständig ausfüllen

• Alle Mieteinnahmen des Jahres vollständig erfasst (inkl. Nachzahlungen und Vorauszahlungen)
• Gebäudeanteil der Anschaffungskosten korrekt berechnet und dokumentiert
• AfA Betrag nach Gutachten oder Standard AfA in Zeile 33 eingetragen
• Zinsbescheinigung der finanzierenden Bank liegt vor
• Alle Werbungskosten belegt und summiert
• Bei Erstgeltendmachung: Gutachten beigefügt und Erläuterung hinzugefügt
• Grundsteuerbescheid als Beleg vorhanden