Steuertipps für Vermieter: AfA & Werbungskosten 2025

Absetzbare Werbungskosten im Überblick

Der stärkste Hebel: AfA Optimierung

Die AfA ist oft der größte einzelne Werbungskosten Posten. Ein Restnutzungsdauer Gutachten kann diesen Posten verdoppeln bis verdreifachen, ohne dass zusätzliche laufende Kosten anfallen.

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten

• Erhaltungsaufwand: Sofort absetzbar (oder verteilt auf 2 bis 5 Jahre). Z. B. Reparaturen, Austausch gleichwertiger Bauteile.
• Herstellungskosten: Müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Z. B. Anbau, Aufstockung, wesentliche Verbesserung.
• Vorsicht: Anschaffungsnahe Herstellungskosten (15 %-Falle)

Checkliste Steuererklärung Vermieter

• Alle Mieteinnahmen erfasst (inkl. Nebenkosten-Nachzahlungen)
• AfA korrekt berechnet und eingetragen
• Zinsbescheinigung der Bank beigefügt
• Alle Handwerkerrechnungen gesammelt
• Versicherungs- und Verwaltungskosten dokumentiert
• Grundsteuer-Bescheid beigelegt
• Ggf. Gutachten beigelegt (bei erstmaliger Geltendmachung)

Fünf Steuertipps, die wirklich etwas bringen

Viele Vermieter verschenken Geld ans Finanzamt, einfach weil sie nicht alle Möglichkeiten kennen. Hier die fünf wirksamsten Hebel.

1. AfA Optimierung durch Restnutzungsdauer Gutachten: Die gesetzliche Standard AfA beträgt 2 % über 50 Jahre. Wer ein qualifiziertes Gutachten zur tatsächlichen Restnutzungsdauer vorlegt, kann diesen Satz deutlich erhöhen. Bei einem Altbau mit 25 Jahren Restnutzungsdauer verdoppelt sich die jährliche Abschreibung auf 4 %. Rechtliche Grundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.
2. Kaufpreisaufteilung optimieren: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig, das Grundstück nicht. Viele Finanzämter setzen den Bodenanteil zu hoch an. Eine eigene Berechnung nach der Bodenrichtwert Methode kann die AfA Bemessungsgrundlage um 10 bis 20 % erhöhen.
3. Erhaltungsaufwand sofort absetzen: Reparaturen und Wartungsarbeiten sind im Jahr der Zahlung vollständig absetzbar. Wer größere Instandhaltungsmaßnahmen plant, sollte die 15 % Grenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten im Blick behalten.
4. Werbungskosten vollständig erfassen: Viele Vermieter übersehen absetzbare Kosten wie Steuerberatungsgebühren, Fahrtkosten zum Mietobjekt, Telefonkosten für mietbezogene Gespräche, Kosten für Mietrecht-Fachliteratur oder anteilige Heimarbeitsplatz-Kosten.
5. Verluste aktiv nutzen: Verluste aus Vermietung und Verpachtung können mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Wer im Jahr des Erwerbs hohe Werbungskosten (Notar, Makler, Sanierung) hat, kann oft einen steuerlich vorteilhaften Verlust erzielen.

Werbungskosten vollständig geltend machen

Alles, was mit der Erzielung von Mieteinnahmen zusammenhängt, zählt als Werbungskosten (§ 9 EStG). Oft übersehen Vermieter diese Posten:

• Darlehenszinsen: Finanzierungskosten für das vermietete Objekt sind vollständig absetzbar. Wichtig: Nur die Zinsen, nicht die Tilgung, sind Werbungskosten.
• Hausverwaltungsgebühren: Kosten für professionelle Verwaltung, Buchführung und Mieterabrechnungen.
• Leerstandskosten: Auch während eines Leerstands entstehende Kosten bleiben absetzbar, solange eine Vermietungsabsicht besteht.
• Gutachtenkosten: Das Restnutzungsdauer Gutachten selbst ist als Werbungskosten absetzbar. Effektiv kostet es damit nur einen Bruchteil des Brutto-Preises.

Renovierung vor Vermietung richtig absetzen

Vor der ersten Vermietung renovieren? Vorsicht. Reparaturen laufen in der Regel als Werbungskosten, aber die 15 % Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) kann dazwischenfunken.

Übersteigen Ihre Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach Kauf 15 % der Gebäudekosten, müssen Sie alles aktivieren und über die Nutzungsdauer abschreiben. Statt sofortigem Abzug also jahrzehntelanges Warten. Gerade bei Sanierungsprojekten eine teure Falle.

Ortsübliche Vergleichsmiete im Blick behalten

Wer an Angehörige vermietet, sollte die ortsübliche Vergleichsmiete kennen. Liegt die vereinbarte Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete, kürzt das Finanzamt die Werbungskosten anteilig (§ 21 Abs. 2 EStG). Auch bei einer regulären Mieterhöhung im Bestand ist die ortsübliche Miete der zentrale Bezugspunkt. Wer hier auf der sicheren Seite bleiben will, lässt die Marktmiete in einem Mietwertgutachten sauber ermitteln, statt sich auf grobe Mietspiegelwerte zu verlassen.

Verluste aus Vermietung steuerlich nutzen

Übersteigen Ihre Werbungskosten (inkl. AfA) die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Den können Sie mit anderen Einkünften verrechnen, etwa Ihrem Gehalt. Das senkt die Einkommensteuer direkt.

Gerade in den Anfangsjahren nach dem Kauf kommen oft hohe Zinsen und Sanierungskosten zusammen. Ein Gutachten mit erhöhter AfA verstärkt den Effekt noch weiter.