Rund 90 % aller Vermieter nutzen die lineare AfA. Trotzdem verschenken viele bares Geld, weil sie den falschen Satz ansetzen oder Optimierungen nicht kennen.
Der lineare AfA Satz richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr des Gebäudes: 2,5 Prozent (40 Jahre) für Wohngebäude mit Fertigstellung vor 1925, 2 Prozent (50 Jahre) bei Fertigstellung zwischen 1925 und Ende 2022 und 3 Prozent für Gebäude ab dem 1. Januar 2023.
| Fertigstellung | AfA Satz | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Vor 01.01.1925 | 2,5 % | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2b |
| 01.01.1925 31.12.2022 | 2,0 % | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2a |
| Ab 01.01.2023 | 3,0 % | ~33 Jahre | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 |
Die AfA wird nur auf den Gebäudeanteil berechnet, nicht auf das Grundstück. Die Aufteilung erfolgt über die Bodenrichtwert Methode oder die BMF Arbeitshilfe.
Die AfA beginnt im Monat der Anschaffung (Übergang Besitz/Nutzen/Lasten). Im Erwerbsjahr wird zeitanteilig (pro rata temporis) abgeschrieben. Beispiel: Kauf am 01.04. → 9/12 der Jahres AfA im ersten Jahr.
Für Bestandsimmobilien (Baujahr vor 2023) ist die lineare AfA von 2 % oft deutlich zu niedrig. Ein Restnutzungsdauer Gutachten kann die AfA auf 3 bis 6 % steigern ein Vielfaches der Standard AfA.
Drei Sätze, drei Baujahr-Grenzen. Klingt simpel, sorgt aber regelmäßig für Verwirrung. Hier die Kurzfassung:
2 % bekommen Sie bei Wohngebäuden mit Fertigstellung zwischen 1925 und Ende 2022, das sind 50 Jahre typisierte Nutzungsdauer. 2,5 % gelten für alles, was vor 1925 gebaut wurde (40 Jahre). Und seit dem Jahressteuergesetz 2022 gibt es 3 % für Neubauten ab 2023, also rund 33 Jahre Nutzungsdauer.
Bei Betriebsgebäuden (Nicht-Wohngebäude) im Privatvermögen sieht es etwas anders aus: Hier gilt nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG ein einheitlicher Satz von 3 %, sofern die Baugenehmigung nach dem 31. März 1985 erteilt wurde. Ältere Betriebsgebäude fallen unter spezielle Übergangsregelungen.
Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der gesamte Kaufpreis. Grund und Boden unterliegen keinem Wertverzehr und bleiben außen vor. Sie müssen also den Kaufpreis aufteilen, dafür gibt es die BMF Arbeitshilfe. Aber Achtung: Mehrere Gerichte haben entschieden, dass diese Arbeitshilfe nicht bindend ist. Eine individuelle Aufteilung nach dem Sachwertverfahren kann deutlich günstiger ausfallen.
Im Kaufjahr rechnen Sie zeitanteilig (pro rata temporis): Für jeden vollen Monat ab Anschaffung bis Jahresende steht Ihnen ein Zwölftel der Jahres AfA zu. Danach bleibt der Betrag konstant, es sei denn, nachträgliche Herstellungskosten kommen hinzu. In dem Fall wird ein neuer AfA Betrag ermittelt und dem laufenden addiert.
Entscheidend ist das Fertigstellungsjahr, nicht wann Sie kaufen. Kaufen Sie 2025 ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1985, gilt trotzdem der 2 %-Satz. Das Baujahr finden Sie im Grundbuch, im Kaufvertrag oder in der Baugenehmigung.
Eine Ausnahme gibt es bei umfassender Kernsanierung: Wurde das Gebäude quasi neu geschaffen, kann steuerrechtlich ein fiktives Fertigstellungsjahr angesetzt werden, was dann einen höheren AfA Satz bedeutet. Ob das auf Ihre Immobilie zutrifft, muss allerdings im Einzelfall geprüft werden.
2 % klingt bescheiden, und ist es auch. Die Standardsätze sind pauschal und nehmen keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie. Ein 60 Jahre alter Altbau mit Originalheizung und Einscheibenverglasung bekommt den gleichen Satz wie ein frisch saniertes Gebäude aus derselben Epoche. Das macht wenig Sinn.
Genau hier greift § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG: Sie dürfen per Sachverständigengutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen. Bestätigt der Gutachter eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren, steigt Ihr AfA Satz auf 5 %, das Zweieinhalbfache des Standards. Der BFH hat in den Grundsatzurteilen IX R 25/19 und IX R 14/23 klargestellt: Die Methodenwahl liegt bei Ihnen, keine bestimmte Bewertungsmethode darf vorgeschrieben werden.
Altbau Baujahr 1968, Gebäudeanteil 320.000 €.
Standard AfA (2 %): 6.400 €/Jahr über 50 Jahre.
Mit Gutachten RND 22 Jahre: AfA = 14.545 €/Jahr über 22 Jahre.
Mehrabschreibung pro Jahr: 8.145 €. Bei 42 % Steuersatz: 3.421 € Steuerersparnis pro Jahr.
Über 10 Jahre: 34.210 € zusätzliche Ersparnis durch das Gutachten.
Nein. Der 3 %-Satz gilt nur für Gebäude mit Fertigstellung ab 01.01.2023. Für Altbauten bleibt es bei 2 % (bzw. 2,5 % vor 1925) es sei denn, ein Gutachten weist eine kürzere RND nach.
Nein. Die AfA ist zwingend und muss jedes Jahr geltend gemacht werden, auch wenn sie das zu versteuernde Einkommen ins Minus drückt.
Nein. Der Wechsel von linear zu degressiv ist nicht möglich. Der umgekehrte Wechsel, also von degressiv zu linear, ist dagegen einmalig erlaubt. Die Wahl der AfA Methode muss daher zu Beginn der Abschreibung sorgfältig getroffen werden.
Bei einem Übergang vom Privat- ins Betriebsvermögen wird der Einlagewert des Gebäudes neu festgestellt. Die weitere AfA im Betriebsvermögen richtet sich nach dem Einlagewert und der verbleibenden Restnutzungsdauer. Ein Sachverständigengutachten kann bei diesem Übergang sinnvoll sein, um die verbleibende RND möglichst kurz zu dokumentieren und die künftige AfA zu maximieren.
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