3 % linear oder 5 % degressiv? Hier rechnen wir beide Varianten Jahr für Jahr durch. Plus: der optimale Wechselzeitpunkt und warum ein RND Gutachten bei Bestandsimmobilien oft beide schlägt.
Beim linearen Modell nach § 7 Abs. 4 EStG verteilen Sie den Gebäudewert (ohne Grundstück) gleichmäßig über die gesetzliche Nutzungsdauer. Jedes Jahr derselbe Betrag, ohne Überraschungen. Wie hoch der AfA Satz ausfällt, bestimmen Baujahr und Gebäudeart:
| Gebäudeart / Baujahr | AfA Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Wohngebäude, Baujahr nach 1924 | 2 % | 50 Jahre |
| Wohngebäude, Baujahr vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| Neubauten ab 2023 (Fertigstellung/Bauantrag) | 3 % | 33,33 Jahre |
Vorteil: Planungssicherheit. Jedes Jahr derselbe Abschreibungsbetrag. Nachteil: In den Anfangsjahren niedrigere Abschreibung als bei der degressiven Methode.
Seit dem Wachstumschancengesetz gibt es sie wieder: die degressive Gebaeudeabschreibung (§ 7 Abs. 5a EStG). Sie schreiben jaehrlich 5 % vom verbleibenden Buchwert ab. Anfangs viel, spaeter immer weniger, weil der Buchwert jedes Jahr schrumpft.
Bei einem Gebäudewert von 500.000 Euro:
| Jahr | Buchwert Jahresanfang | AfA 5 % | Buchwert Jahresende |
|---|---|---|---|
| 1 | 500.000 € | 25.000 € | 475.000 € |
| 2 | 475.000 € | 23.750 € | 451.250 € |
| 3 | 451.250 € | 22.563 € | 428.688 € |
| 5 | 407.253 € | 20.363 € | 386.890 € |
| 10 | 314.447 € | 15.722 € | 298.725 € |
| 15 | 241.171 € | 12.059 € | 229.113 € |
| 20 | 184.875 € | 9.244 € | 175.631 € |
Im Vergleich: Die lineare AfA (3 %) ergibt konstant 15.000 Euro pro Jahr. Die degressive AfA startet mit 25.000 Euro und sinkt auf unter 15.000 Euro ab dem 11. Jahr.
Vergleich bei einem Gebäudewert von 500.000 Euro und einem Neubau ab 2023:
| Jahr | Lineare AfA (3 %) | Degressive AfA (5 %) | Vorteil degressiv |
|---|---|---|---|
| 1 | 15.000 € | 25.000 € | +10.000 € |
| 2 | 15.000 € | 23.750 € | +8.750 € |
| 3 | 15.000 € | 22.563 € | +7.563 € |
| 5 | 15.000 € | 20.363 € | +5.363 € |
| 10 | 15.000 € | 15.722 € | +722 € |
| 11 | 15.000 € | 14.937 € | −63 € |
| 15 | 15.000 € | 12.059 € | −2.941 € |
| 20 | 15.000 € | 9.244 € | −5.756 € |
Wendepunkt: Ab ca. Jahr 11 liefert die lineare AfA höhere jährliche Beträge als die degressive AfA. Die kumulierten Abschreibungsbeträge sind bei der degressiven Methode aber noch bis ca. Jahr 20 höher.
| Zeitraum | Kumuliert linear | Kumuliert degressiv | Differenz |
|---|---|---|---|
| Nach 10 Jahren | 150.000 € | 201.275 € | +51.275 € |
| Nach 20 Jahren | 300.000 € | 324.369 € | +24.369 € |
| Nach 33 Jahren | 500.000 € | 415.087 € | −84.913 € |
Rein rechnerisch wird der Gebaeudewert bei der degressiven Methode nie auf null sinken, denn 5 % vom Restwert erreicht mathematisch nie die Null. Ohne einen Wechsel zur linearen AfA verschenken Sie also Abschreibungspotenzial.
Sie duerfen genau einmal von degressiv auf linear wechseln. Zurueck geht es nicht. Aber genau dieser Wechsel ist der Clou: Richtig getimt, holen Sie aus beiden Methoden das Maximum heraus.
Die Formel ist einfach: Wechseln Sie, wenn der lineare Jahresbetrag (Restwert geteilt durch Restjahre) den degressiven Jahresbetrag (5 % vom Restwert) übersteigt.
Mathematisch: Restwert / Restjahre > 5 % × Restwert
Vereinfacht: 1 / Restjahre > 0,05, also Restjahre < 20
Bei einer gesetzlichen Nutzungsdauer von 33,33 Jahren (3 % linear) ergibt sich:
| Nach Jahr | Restwert | Restjahre | Degressiv (5 %) | Linear (Restwert/Restjahre) | Wechsel? |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 | 298.725 € | 23,33 | 14.936 € | 12.804 € | Nein |
| 12 | 269.705 € | 21,33 | 13.485 € | 12.643 € | Nein |
| 13 | 256.220 € | 20,33 | 12.811 € | 12.603 € | Nein |
| 14 | 243.409 € | 19,33 | 12.170 € | 12.592 € | Ja |
Ergebnis: Der optimale Wechselzeitpunkt liegt bei ca. Jahr 14. Ab dann schreiben Sie den Restbuchwert linear über die verbleibenden 19,33 Jahre ab und erhalten jedes Jahr 12.592 Euro statt fallender degressiver Beträge.
Die Kombination aus degressiver und linearer AfA mit optimalem Wechselzeitpunkt liefert über die gesamte Nutzungsdauer die höchste kumulative Abschreibung und den besten Barwert, da die hohen Abschreibungen in den Anfangsjahren anfallen, wenn der Zeitwert des Geldes am höchsten ist.
Der reine Vergleich der Abschreibungsbeträge greift zu kurz. Entscheidend ist der Barwert der Steuerersparnis: Ein Euro Steuerersparnis heute ist mehr wert als ein Euro in 20 Jahren.
Bei einem angenommenen Diskontierungssatz von 3 % und einer Steuerbelastung von 42 % (Spitzensteuersatz + Soli):
| Strategie | Nominale AfA gesamt | Barwert Steuerersparnis |
|---|---|---|
| Nur lineare AfA (3 %) | 500.000 € | ca. 138.000 € |
| Nur degressive AfA (5 %) | ca. 415.000 €* | ca. 127.000 € |
| Degressiv + Wechsel nach 14 J. | 500.000 € | ca. 152.000 € |
* Rein degressive AfA ohne Wechsel schreibt den Gebäudewert nie vollständig ab.
Die Wechselstrategie liefert rund 10 % mehr Barwert an Steuerersparnis als die rein lineare Methode, weil die höheren Abschreibungen in den Anfangsjahren durch den Zinseffekt stärker wiegen.
Die Sonder AfA nach § 7b EStG kann zusätzlich sowohl zur linearen als auch zur degressiven AfA genutzt werden. Voraussetzung: Die Baukosten dürfen 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten. Bauherren sollten die Wohnfläche korrekt nach WoFlV berechnen, da schon geringe Abweichungen über die Förderfähigkeit entscheiden können.
Rechenbeispiel: 80 m² Wohnfläche, Baukosten 4.000 €/m² = 320.000 € Bemessungsgrundlage. Sonder AfA: 5 % × 320.000 € = 16.000 € zusätzlich pro Jahr in den ersten vier Jahren, neben der regulären AfA.
Die degressive AfA gilt nur für Neubauten. Für Bestandsimmobilien gibt es einen oft unterschätzten Weg zu höherer Abschreibung: das Restnutzungsdauer Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.
Ein Gutachten kann die Restnutzungsdauer auf z. B. 25 Jahre verkürzen. Das ergibt eine lineare AfA von 4 % statt der Standard-2 %. Vergleich:
| Methode | Jahr 1 | Jahr 10 | Jahr 20 | Kumuliert nach 25 J. |
|---|---|---|---|---|
| Lineare AfA 2 % (Standard) | 10.000 € | 10.000 € | 10.000 € | 250.000 € |
| Degressive AfA 5 % | 25.000 € | 15.722 € | 9.244 € | 356.861 € |
| Lineare AfA 4 % (RND Gutachten) | 20.000 € | 20.000 € | 20.000 € | 500.000 € |
Bei einem Gebäudewert von 500.000 Euro und einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren ergibt das RND Gutachten:
Fazit: Für Bestandsimmobilien ist ein RND Gutachten fast immer die bessere Wahl, da die erhöhte lineare AfA konstant hoch bleibt und keine komplizierte Wechselstrategie erfordert.
Wichtig: Weder die lineare noch die degressive AfA können bei eigengenutzen Immobilien geltend gemacht werden. Die Abschreibung nach § 7 EStG setzt Einkünfteerzielungsabsicht voraus. Nur bei Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) oder betrieblicher Nutzung ist die AfA absetzbar.
Ausnahme: Bei der Denkmal AfA können Eigennutzer Sanierungskosten über § 10f EStG als Sonderausgaben absetzen.
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Nein. Die degressive AfA liefert in den ersten ca. 10-12 Jahren höhere Abschreibungsbeträge, danach sinkt sie unter die lineare AfA. Wer eine Immobilie lange hält, profitiert von der Wechseloption: Zuerst degressiv, dann linear.
Der optimale Wechselzeitpunkt liegt bei ca. 13-14 Jahren. Wechseln Sie, wenn der lineare Betrag (Restwert geteilt durch Restjahre) höher ist als der degressive Betrag (5 % vom Restwert). Die Formel: Wechsel wenn 1/Restjahre > 5 %.
Nicht gleichzeitig, aber nacheinander: Sie können einmalig von der degressiven zur linearen AfA wechseln. Ein Rückwechsel ist nicht möglich. Die Sonder AfA nach § 7b kann zusätzlich zu beiden Methoden genutzt werden.
Die degressive AfA gilt ausschließlich für Wohngebäude mit Bauantrag ab 01.10.2023 und vor 01.10.2029. Gewerbeimmobilien und Bestandsgebäude sind ausgeschlossen.
Für Bestandsgebäude ist ein RND Gutachten oft die bessere Wahl. Beispiel: 4 % linear bei 25 Jahren Restnutzungsdauer schlägt die degressive AfA bereits nach wenigen Jahren und liefert über die gesamte Laufzeit mehr Abschreibungsvolumen.
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