Aus einem Speicher wird eine Wohnung, und aus einem toten Dachboden ein echter Steuervorteil. Aber die steuerliche Behandlung hängt von Details ab, die viele übersehen.
Ein Dachgeschossausbau führt steuerlich in der Regel zu Herstellungskosten, die über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden; nur reine Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten gelten als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand.
Sofort absetzen oder über Jahrzehnte abschreiben? Das hängt davon ab, ob das Finanzamt Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand sieht. Die Unterscheidung hat massive Auswirkungen auf Ihre Steuerlast.
Als Herstellungskosten gelten Aufwendungen, die etwas wesentlich Neues schaffen. Beim Dachgeschossausbau ist das der Fall, wenn bisher nicht genutzter Dachraum (Speicher, Abstellfläche) in vollwertigen Wohnraum umgewandelt wird. Es entsteht eine neue Nutzungseinheit, die vorher nicht existierte.
Erhaltungsaufwand liegt dagegen nur vor, wenn ein bereits ausgebautes Dachgeschoss in seinem bestehenden Zustand wiederhergestellt wird, zum Beispiel durch den Austausch von Fenstern oder die Erneuerung des Bodenbelags in einer bereits bewohnten Dachwohnung.
Faustregel: Wird aus einem bisher nicht ausgebauten Dachraum eine Wohnung, handelt es sich steuerlich immer um Herstellungskosten. Das Finanzamt und die Finanzgerichte sind sich in dieser Frage einig.
Steuerlich kann der Dachausbau als eigenständiger Gebäudeteil durchgehen, mit eigener Bemessungsgrundlage und eigenem AfA Satz. Voraussetzung: Er bildet eine abgeschlossene Nutzungseinheit.
Der BFH sieht das genauso: Wenn aus einem ungenutzten Speicher eine Wohnung wird, entsteht ein neues Wirtschaftsgut. Eigene AfA Berechtigung inklusive.
Damit das Finanzamt den Dachausbau als eigenständigen Gebäudeteil anerkennt, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Der BFH hat mehrfach entschieden, dass der Ausbau eines bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Dachgeschosses die Herstellung eines neuen Wirtschaftsguts darstellt. Die AfA beginnt mit der Fertigstellung des Ausbaus und richtet sich nach den tatsächlichen Ausbaukosten, nicht nach dem Wert des Gesamtgebäudes.
Bei Herstellungskosten gelten die regulären AfA Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG. Und hier kommt ein Vorteil: Maßgeblich ist der Fertigstellungszeitpunkt des Ausbaus, nicht das Baujahr des Gesamtgebäudes. Bauen Sie 2026 aus, bekommen Sie also 3 %, auch wenn das Haus aus den 1960ern stammt.
| Fertigstellung | AfA Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2,0 % | 50 Jahre |
| Ab 2023 | 3,0 % | 33 Jahre |
| Mit RND Gutachten (typisch) | 3,3 bis 4,0 % | 25 bis 30 Jahre |
Die AfA bezieht sich ausschliesslich auf die Ausbaukosten, nicht auf den Wert des Gesamtgebäudes. Wer 2026 ein Dachgeschoss ausbaut, schreibt die Kosten mit 3 % jährlich ab. Bei 120.000 Euro Ausbaukosten sind das 3.600 Euro AfA pro Jahr.
Die AfA für den Dachausbau beginnt im Monat der Fertigstellung und Nutzungsbereitschaft. Im Jahr der Fertigstellung wird die AfA zeitanteilig (pro rata temporis) berechnet. Wird der Ausbau beispielsweise im Juli fertiggestellt, können im ersten Jahr 6/12 der Jahres AfA geltend gemacht werden.
Rechnen Sie mit 800 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter. Bei einer 60-m²-Dachwohnung sind das 48.000 bis 90.000 Euro. Gehobene Ausstattung? Dann entsprechend mehr.
| Kostenposition | Anteil (ca.) | Absetzbar als AfA? |
|---|---|---|
| Planung, Architektur, Statik | 8 bis 12 % | Ja (Herstellungskosten) |
| Baugenehmigung, Gebühren | 1 bis 2 % | Ja (Herstellungskosten) |
| Dachdämmung (Zwischensparren, Aufsparren) | 15 bis 20 % | Ja (Herstellungskosten) |
| Dachfenster, Gauben | 10 bis 15 % | Ja (Herstellungskosten) |
| Trockenbau, Innenausbau | 15 bis 20 % | Ja (Herstellungskosten) |
| Elektroinstallation | 8 bis 12 % | Ja (Herstellungskosten) |
| Sanitärinstallation (Bad, WC) | 10 bis 15 % | Ja (Herstellungskosten) |
| Bodenbeläge, Malerarbeiten | 8 bis 12 % | Ja (Herstellungskosten) |
| Eigenleistungen (Arbeitszeit) | variabel | Nein, nicht absetzbar |
Eigenleistungen (also die eigene Arbeitszeit) sind steuerlich nicht absetzbar. Nur die tatsächlich gezahlten Material- und Handwerkerkosten fliessen in die AfA Bemessungsgrundlage ein. Wer selbst Trockenbau oder Malerarbeiten erledigt, spart zwar Geld, verliert aber den steuerlichen Vorteil der Abschreibung auf den Arbeitsanteil.
Wer ein Gebäude kauft und innerhalb der ersten 3 Jahre einen Dachgeschossausbau durchführt, muss die 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG beachten. Übersteigen die gesamten Renovierungs- und Ausbaukosten 15 % des Gebäude-Kaufpreises, werden sämtliche Aufwendungen als Herstellungskosten eingestuft, auch solche, die eigentlich Erhaltungsaufwand wären.
Beim Dachgeschossausbau ist diese Grenze besonders relevant, weil die Ausbaukosten allein oft schon 15 % des Gebäudewerts übersteigen. In Kombination mit weiteren Renovierungen im Bestandsgebäude wird die Schwelle schnell erreicht.
Kaufpreis Gebäudeanteil: 350.000 Euro
15 %-Grenze: 52.500 Euro
Dachausbau: 75.000 Euro
Weitere Renovierung EG: 12.000 Euro
Summe: 87.000 Euro = über 15 %
Folge: Alle 87.000 Euro werden zu Herstellungskosten und müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Ein sofortiger Werbungskostenabzug der 12.000 Euro Renovierung ist nicht mehr möglich.
Planen Sie den Dachausbau nach Möglichkeit erst nach Ablauf der 3-Jahres Frist nach dem Immobilienkauf. Alternativ können Sie die Renovierungen am Bestandsgebäude zeitlich vom Dachausbau trennen, sodass die 15 %-Grenze nicht durch Kumulierung überschritten wird.
Hier wird es knifflig: Der Dachausbau gilt in der Modernisierungstabelle als Modernisierungsmaßnahme. Das kann die Restnutzungsdauer des Gesamtgebäudes verlängern. Klingt gut? Nicht unbedingt.
Einerseits entsteht durch die Ausbaukosten zusätzliche AfA. Andererseits kann eine längere Restnutzungsdauer die bestehende AfA auf den Altbestand senken. Ein Restnutzungsdauer Gutachten hilft, beide Effekte optimal abzuwägen.
Ein Restnutzungsdauer Gutachten ist beim Dachgeschossausbau besonders sinnvoll, wenn das Gebäude ein älteres Baujahr hat. Denn die Standard AfA von 2 % (50 Jahre) bildet den tatsächlichen Zustand eines 40 oder 50 Jahre alten Gebäudes nicht ab. Ein Gutachten kann die Restnutzungsdauer auf 25 bis 30 Jahre verkürzen und so die jährliche Abschreibung auf das Gesamtgebäude deutlich erhöhen.
Rechenbeispiel: Bei einem Gebäudewert von 400.000 Euro ergibt die Standard AfA (2 %) eine Abschreibung von 8.000 Euro/Jahr. Mit einem RND Gutachten (28 Jahre) steigt die AfA auf 14.286 Euro/Jahr. Das sind 6.286 Euro mehr Abschreibung pro Jahr, bei einem Steuersatz von 42 % eine jährliche Ersparnis von 2.640 Euro.
Ausgangslage: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1965, Gebäudewert 400.000 Euro. Standard AfA (2 %): 8.000 Euro/Jahr. Das Dachgeschoss ist ein ungenutzter Speicher.
Dachgeschossausbau: 80 m2, Kosten 120.000 Euro. Fertigstellung 2026.
AfA auf den Dachausbau: 120.000 Euro x 3 % = 3.600 Euro/Jahr
Gesamt AfA ohne Gutachten: 8.000 + 3.600 = 11.600 Euro/Jahr
Gesamt AfA mit RND Gutachten (28 Jahre): 400.000 / 28 + 3.600 = 17.886 Euro/Jahr
Steuerersparnis mit Gutachten (42 % Steuersatz): (17.886 - 11.600) x 0,42 = 2.640 Euro Mehrersparnis pro Jahr
Über einen Zeitraum von 10 Jahren ergibt sich bei dem Beispiel folgendes Bild:
Bei Gutachtenkosten von rund 1.500 bis 2.500 Euro amortisiert sich das Investment bereits im ersten Jahr.
Neben der regulären AfA bei Vermietung gibt es weitere steuerliche Förderinstrumente, die beim Dachgeschossausbau greifen können.
Bei Eigennutzung können 20 % der Arbeitskosten (nicht Material) als Steuerermässigung geltend gemacht werden, maximal 1.200 Euro pro Jahr. Diese Regelung gilt unabhängig davon, ob die Massnahme als Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand einzustufen ist.
Bei selbstgenutzten Gebäuden, die älter als 10 Jahre sind, können energetische Massnahmen im Rahmen des Dachausbaus (insbesondere Dachdämmung, Fenster) nach § 35c EStG gefördert werden: 20 % der Kosten verteilt auf 3 Jahre als direkte Steuerermässigung. Der maximale Förderbetrag beträgt 40.000 Euro pro Objekt.
Die KfW bietet zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse für energieeffiziente Sanierungen. Beim Dachausbau sind insbesondere die Programme zur Einzelmassnahmenförderung (Dachdämmung) und zum Effizienzhaus relevant. Eine Kombination mit der steuerlichen Förderung nach § 35c EStG ist nicht möglich. Es muss also eine Entscheidung getroffen werden.
Ein Dachgeschossausbau erfordert in den meisten Fällen eine Baugenehmigung, insbesondere wenn sich die Nutzung ändert (Speicher wird Wohnung) oder die äussere Gestalt des Gebäudes verändert wird (Gauben, Dachterrasse).
Die Kosten für die Baugenehmigung, den Architekten und den Statiker gehören zu den Herstellungskosten und fliessen vollständig in die AfA Bemessungsgrundlage ein. Typischerweise liegen die Nebenkosten (Planung, Genehmigung, Statik) bei 8 bis 12 % der Gesamtkosten.
Beim Dachgeschossausbau müssen die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) eingehalten werden. Insbesondere die Dachfläche muss die vorgeschriebenen U-Werte (Wärmedurchgangskoeffizienten) erreichen. Die Kosten für die energetische Ertüchtigung gehören zu den Herstellungskosten und werden über die AfA abgeschrieben.
Beim Ausbau wird aus einem Speicher eine eigene Nutzungseinheit. Die Bauordnung verlangt dann meist drei zusätzliche Nachweise, die viele Bauherren unterschätzen:
Auch diese Nachweise zählen zu den Herstellungskosten und fließen damit in die AfA Bemessungsgrundlage ein.
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Ja. Wird der Dachausbau vermietet, sind die Kosten als Herstellungskosten über die Nutzungsdauer absetzbar (AfA). Bei Eigennutzung können Handwerkerleistungen nach § 35a EStG (max. 1.200 Euro/Jahr) und energetische Sanierung nach § 35c EStG (20 % über 3 Jahre) geltend gemacht werden.
Standardmässig 50 Jahre (2 % AfA) bei Gebäuden, die vor 2023 fertiggestellt wurden, und 33 Jahre (3 % AfA) ab 2023. Ein Restnutzungsdauer Gutachten kann die Abschreibungsdauer auf 25 bis 30 Jahre verkürzen und die jährliche AfA damit nahezu verdoppeln.
Ein Dachausbau gilt als Herstellungskosten, wenn er neue Wohnfläche schafft, die zuvor nicht existierte (z. B. Speicher wird zur Wohnung). Erhaltungsaufwand liegt nur vor, wenn bereits bestehender Wohnraum im gleichen Umfang wiederhergestellt wird, etwa beim Austausch von Fenstern in einer bereits bewohnten Dachgeschosswohnung.
Die 15 %-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) greift, wenn Sie das Gebäude innerhalb der letzten 3 Jahre gekauft haben und die Ausbaukosten zusammen mit anderen Renovierungen 15 % des Gebäude-Kaufpreises übersteigen. Planen Sie den Ausbau wenn möglich erst nach Ablauf der 3-Jahres Frist.
Nein. Eigenleistungen (also die eigene Arbeitszeit) sind steuerlich nicht absetzbar. Nur Material- und Handwerkerkosten können berücksichtigt werden. Bei Fremdvermietung fliessen die Materialkosten in die Herstellungskosten ein, bei Eigennutzung können Handwerkerleistungen nach § 35a EStG geltend gemacht werden.
Die lineare Abschreibung ist der Standardfall bei vermieteten Immobilien: 2 % oder 3 % jährlich, je nach Baujahr.
Seit 2023 wieder möglich: 5 % degressive Abschreibung für Neubauwohnungen. Voraussetzungen und Berechnung.
Erhöhte Abschreibung für denkmalgeschützte Gebäude: bis zu 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren.
Die 15 %-Falle: Wann Renovierungskosten nach dem Kauf zu Herstellungskosten werden.
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