Neue Grundsteuer seit 2025, und die Restnutzungsdauer beeinflusst Ihren Grundsteuerwert direkt. Welche Spielraeume ein Gutachten eroeffnet.
18. Januar 2026 · Aktualisiert am 27. März 2026
Seit der Grundsteuerreform werden Immobilien anders bewertet. Fuer Eigentuemer bedeutet das Risiken und Chancen zugleich. Wer versteht, wie die Restnutzungsdauer in die Berechnung einfliesst, kann seine Grundsteuer gezielt senken.
11 von 16 Bundeslaendern nutzen das Bundesmodell. Anlass war das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018, das die alten Einheitswerte fuer verfassungswidrig erklaerte.
Im Kern geht es um den tatsaechlichen Wert. Zwei Parameter sind entscheidend:
Stichtag war der 01.01.2022. Ab 2029 wird alle sieben Jahre neu bewertet. Heisst fuer Sie: Die jetzt festgestellten Werte gelten erstmal.
Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen wenden das Bundesmodell an. Sachsen und das Saarland haben dabei abweichende Steuermesszahlen festgelegt.
Das Bundesmodell unterscheidet je nach Gebäudenutzung zwei Bewertungsverfahren. Welches zur Anwendung kommt, bestimmt sich nach der Grundstücksart gemäß § 249 BewG.
| Merkmal | Ertragswertverfahren | Sachwertverfahren |
|---|---|---|
| Anwendung auf | Wohngrundstücke (EFH, ZFH, MFH, ETW) | Nichtwohngrundstücke (Gewerbe, gemischt) |
| Bewertungsbasis | Ertragswert aus Miete + Bodenwert | Herstellungskosten + Bodenwert |
| Rolle der RND | Kapitalisierungsfaktor, direkter Einfluss | Alterswertminderung |
| Steuermesszahl | 0,031 % | 0,034 % |
| Mindest RND | 30 % der GND | 30 % der GND |
Beim Ertragswertverfahren wird der Jahresreinertrag (Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten) mit einem Vervielfältiger kapitalisiert. Dieser Vervielfältiger hängt direkt von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz ab. Je kürzer die RND, desto kleiner der Vervielfältiger und damit der Grundsteuerwert.
Beim Sachwertverfahren wird der Gebäudesachwert aus den Normalherstellungskosten ermittelt und um eine Alterswertminderung reduziert. Auch hier spielt die RND eine Rolle, allerdings weniger dominant als im Ertragswertverfahren.
Die Restnutzungsdauer ist einer der wirkungsvollsten Hebel bei der Grundsteuerbewertung. Im Ertragswertverfahren bestimmt sie den Vervielfältiger (auch Barwertfaktor genannt), mit dem der Reinertrag kapitalisiert wird.
Die Formel lautet vereinfacht:
Grundsteuerwert = Bodenwert + (Reinertrag x Vervielfältiger) - Bodenwertverzinsung x Vervielfältiger
Der Vervielfältiger wird aus der RND und dem gesetzlichen Liegenschaftszinssatz nach Anlage 37 zum BewG abgeleitet. Die folgende Tabelle zeigt, wie sich unterschiedliche Restnutzungsdauern auf den Vervielfältiger auswirken:
| RND (Jahre) | Vervielfältiger (LZ 5,0 %) | Vervielfältiger (LZ 3,0 %) | Einordnung |
|---|---|---|---|
| 60 | 18,93 | 27,68 | Neubau / Kernsanierung |
| 50 | 18,26 | 25,73 | Guter Zustand |
| 40 | 17,16 | 23,11 | Durchschnittlicher Zustand |
| 30 | 15,37 | 19,60 | Renovierungsbedürftig |
| 24 | 13,80 | 16,94 | Mindest RND (30 % von 80 J.) |
| 20 | 12,46 | 14,88 | Stark sanierungsbedürftig |
Die Tabelle verdeutlicht: Eine Reduzierung der RND von 50 auf 30 Jahre senkt den Vervielfältiger bei einem Liegenschaftszinssatz von 5,0 % um rund 16 %. Bei einem Mehrfamilienhaus mit hohem Reinertrag kann das mehrere hundert Euro Grundsteuer pro Jahr ausmachen.
Ein zentraler Unterschied zur Einkommensteuer AfA: Das Bewertungsgesetz schreibt in § 253 Abs. 2 Satz 3 BewG eine Mindest Restnutzungsdauer von 30 % der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer vor. Selbst wenn ein Gebäude wirtschaftlich nahezu verbraucht ist, darf die RND diesen Wert nicht unterschreiten.
| Gebäudetyp | Gesamtnutzungsdauer (GND) | Mindest RND (30 %) |
|---|---|---|
| Ein-/Zweifamilienhäuser | 80 Jahre | 24 Jahre |
| Mehrfamilienhäuser | 80 Jahre | 24 Jahre |
| Eigentumswohnungen | 80 Jahre | 24 Jahre |
| Geschäftsgrundstücke | 60 Jahre | 18 Jahre |
| Gemischt genutzte Grundstücke | 80 Jahre | 24 Jahre |
Durchgeführte Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer gemäß den Modellansätzen des Bewertungsgesetzes. Eine Kernsanierung kann die RND auf bis zu 90 % der Gesamtnutzungsdauer anheben. Das kann dazu führen, dass modernisierte Gebäude einen höheren Grundsteuerwert erhalten als unsanierte.
Fünf Bundesländer haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Bewertungsmodelle entwickelt. Die Bedeutung der Restnutzungsdauer variiert dabei erheblich.
| Bundesland | Modell | Bewertungsmethode | Rolle der RND |
|---|---|---|---|
| Bayern | Flächenmodell | Grundstücks- + Gebäudefläche, Äquivalenzzahlen | Keine |
| Baden-Württemberg | Bodenwertmodell | Nur Bodenrichtwert, kein Gebäudewert | Keine |
| Hamburg | Wohnlagemodell | Fläche + Wohnlage (normal/gut) | Keine |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | Fläche + Lage-Faktor | Keine |
| Hessen | Flächen-Faktor-Modell | Fläche + Bodenrichtwert als Faktor | Keine |
In den fünf Ländern mit eigenem Modell spielt die Restnutzungsdauer für die Grundsteuer keine Rolle. Hier lohnt sich ein RND Gutachten nur für die Einkommensteuer AfA. In den 11 Bundesmodell-Ländern kann dagegen ein gezieltes Grundsteuer-Gutachten den Grundsteuerwert senken.
Die neue Grundsteuer B (für bebaute und unbebaute Grundstücke) berechnet sich in drei Stufen:
Rechenbeispiel Mehrfamilienhaus (Bundesmodell):
| Parameter | Szenario A: RND 50 Jahre | Szenario B: RND 30 Jahre |
|---|---|---|
| Reinertrag p.a. | 24.000 EUR | 24.000 EUR |
| Vervielfältiger (LZ 5 %) | 18,26 | 15,37 |
| Kapitalisierter Ertragswert | 438.240 EUR | 368.880 EUR |
| Bodenwert | 180.000 EUR | 180.000 EUR |
| Grundsteuerwert (gerundet) | ca. 580.000 EUR | ca. 510.000 EUR |
| Steuermessbetrag (0,031 %) | 179,80 EUR | 158,10 EUR |
| Grundsteuer (Hebesatz 500 %) | 899 EUR / Jahr | 790 EUR / Jahr |
In diesem Beispiel spart die niedrigere RND rund 109 EUR Grundsteuer pro Jahr. Bei einem Hebesatz von 700 % (wie in Berlin oder Offenbach) wäre die Differenz noch deutlicher.
Kommunen passen ihre Hebesätze an, um die Reform aufkommensneutral zu gestalten. In der Praxis variieren die Hebesätze stark: von unter 300 % in ländlichen Gemeinden bis über 900 % in einigen Großstädten. Prüfen Sie den Hebesatz Ihrer Kommune für eine genaue Berechnung.
Eigentümer können gemäß § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert ihres Grundstücks nachweisen. Ein qualifiziertes Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen kann dafür das zentrale Beweismittel sein.
Ein Gutachten zur Senkung des Grundsteuerwerts lohnt sich besonders in folgenden Fällen:
Das Gutachten muss den Anforderungen des BewG genügen und von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt werden. Es sollte die tatsächliche Restnutzungsdauer nachvollziehbar herleiten und die wertmindernden Faktoren dokumentieren.
Wer eine vermietete Immobilie besitzt, kann von einem Gutachten doppelt profitieren. Ein separates AfA Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann die Abschreibung bei der Einkommensteuer erhöhen. Die Einsparungen bei der AfA übersteigen die Grundsteuer Ersparnis in der Regel deutlich.
Wer den festgestellten Grundsteuerwert für zu hoch hält, kann und sollte dagegen vorgehen. Die Einspruchsmöglichkeiten im Überblick:
Beim Bundesfinanzhof sind mehrere Musterverfahren zur Verfassungsmäßigkeit der neuen Grundsteuer anhängig. Eigentümer sollten vorsorglich Einspruch einlegen und auf diese Verfahren verweisen, um sich alle Optionen offenzuhalten. Ein Ruhen des Verfahrens kann beantragt werden.
In der Praxis verwechseln viele Eigentümer die Restnutzungsdauer für die Grundsteuer mit der RND für die einkommensteuerliche AfA. Beide Werte können identisch sein, müssen es aber nicht.
| Merkmal | Grundsteuer (BewG) | Einkommensteuer AfA (EStG) |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 253 BewG | § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG |
| Mindest RND | 30 % der GND | Keine Untergrenze |
| Nachweismittel | Gutachten nach § 198 BewG | Gutachten nach § 7 Abs. 4 EStG |
| Wirkung | Senkt Grundsteuerwert | Erhöht jährliche Abschreibung |
| Typische Ersparnis | 50 bis 300 EUR / Jahr | 1.000 bis 10.000+ EUR / Jahr |
| Geltung | Alle Eigentümer | Nur Vermieter / betrieblich |
Für Eigentümer vermieteter Immobilien empfiehlt sich in der Regel, beide Gutachten parallel erstellen zu lassen. Die Kosten für ein AfA Gutachten amortisieren sich oft bereits im ersten Jahr. Die Grundsteuer Ersparnis kommt als zusätzlicher Vorteil hinzu.
Frau M. besitzt ein Mehrfamilienhaus in Hamburg, Baujahr 1965. Das Gebäude wurde zuletzt 1998 teilmodernisiert. Hamburg nutzt zwar ein eigenes Wohnlagemodell, doch das folgende Beispiel zeigt die Berechnung nach dem Bundesmodell, wie es in den 11 Bundesmodell-Ländern gelten würde.
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Baujahr | 1965 |
| GND | 80 Jahre |
| Pauschal berechnete RND | 27 Jahre (mit Modernisierung) |
| Tatsächliche RND lt. Gutachten | 24 Jahre (Mindest RND greift) |
| Grundsteuerwert ohne Gutachten | ca. 540.000 EUR |
| Grundsteuerwert mit Gutachten | ca. 495.000 EUR |
| Grundsteuer Ersparnis (Hebesatz 540 %) | ca. 75 EUR / Jahr |
Die Grundsteuer Ersparnis allein rechtfertigt die Gutachtenkosten kaum. Entscheidend ist der kombinierte Effekt: Da Frau M. das Gebäude vermietet, kann sie mit einem separaten AfA Gutachten die Einkommensteuer-Abschreibung von 1,25 % (pauschal) auf beispielsweise 4,2 % (verkürzte RND 24 Jahre) erhöhen. Bei einem Gebäudeanteil von 600.000 EUR ergibt das eine Mehrersparnis von rund 7.000 EUR pro Jahr bei der Einkommensteuer.
Nutzen Sie unsere kostenlose Ersteinschätzung, um das Einsparpotenzial für Grundsteuer und AfA gemeinsam bewerten zu lassen. In vielen Fällen amortisieren sich die Gutachtenkosten bereits im ersten Jahr allein durch die höhere AfA Abschreibung.
Im Bundesmodell fließt die Restnutzungsdauer direkt in das Ertragswertverfahren ein. Je kürzer die RND, desto niedriger der kapitalisierte Ertragswert und damit der Grundsteuerwert. Allerdings gilt eine Mindest RND von 30 % der Gesamtnutzungsdauer gemäß § 253 BewG.
Ja, ein Gutachten nach § 198 BewG kann einen niedrigeren Grundsteuerwert nachweisen. Beachten Sie jedoch die Mindest RND von 30 % und dass das Gutachten spezifisch für die Grundsteuerbewertung erstellt werden muss. Ein AfA Gutachten wird nicht automatisch übernommen.
Gegen den Grundsteuerwertbescheid können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch beim zuständigen Finanzamt einlegen. Der Einspruch muss schriftlich erfolgen. Beachten Sie, dass der Einspruch keine aufschiebende Wirkung hat, d. h. die Grundsteuer muss zunächst weiter gezahlt werden.
Das Bundesmodell bewertet Grundstücke wertabhängig nach Ertrags- oder Sachwertverfahren. Fünf Länder (Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Niedersachsen, Hessen) nutzen eigene, meist flächenbasierte Modelle, in denen die RND keine Rolle spielt. In den 11 Bundesmodell-Ländern ist die RND dagegen ein wichtiger Bewertungsfaktor.
Nein. Die 30 %-Mindest RND gilt ausschließlich für die Grundsteuerbewertung. Für die einkommensteuerliche AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gibt es keine solche Untergrenze. Ein AfA Gutachten kann die tatsächliche, auch deutlich kürzere Nutzungsdauer nachweisen und so die Abschreibung erheblich erhöhen.
Die Grundsteuer ergibt sich aus: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommune. Die Steuermesszahl beträgt im Bundesmodell 0,031 % für Wohngrundstücke und 0,034 % für Nichtwohngrundstücke. Die Höhe hängt stark vom kommunalen Hebesatz ab, der zwischen unter 300 % und über 900 % variieren kann.
Ein Gutachten lohnt sich besonders bei älteren Gebäuden mit hohem Grundsteuerwert, wenn der Bodenrichtwert stark gestiegen ist, oder wenn die pauschal angesetzte RND die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer deutlich übersteigt. Für Vermieter empfiehlt sich die Kombination mit einem AfA Gutachten, da die Ertragsteuer-Ersparnis meist deutlich höher ausfällt.
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