Wohnung oben, Laden unten, steuerlich muss das sauber getrennt werden. Hier erfahren Sie, wie die AfA aufgeteilt wird und wo ein Gutachten noch mehr rausholt.
Inhalt
Sobald mindestens zwei Nutzungsarten in einem Gebaeude zusammenkommen, wird es steuerlich interessant. Typische Faelle:
Anspruchsvoll wird es, weil jeder Gebaeudeteil einzeln bewertet werden muss. Fuer die eigene Wohnung gibt es keine AfA, waehrend vermietete Flaechen je nach Nutzung unterschiedliche Saetze haben können.
Aufgeteilt wird nach Nutzflaeche in Quadratmetern. Der BFH hat klar entschieden: Mieteinnahmen als Massstab sind nicht zulaessig. Damit die Aufteilung das Finanzamt überzeugt, müssen Wohn und Nutzfläche sauber getrennt werden, üblicherweise Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, Nutzfläche nach DIN 277. Eine fundierte Wohnflächenberechnung ist daher der eigentliche Anker der ganzen AfA Rechnung.
So berechnen Sie den AfA-fähigen Anteil:
Formel:
AfA Bemessungsgrundlage = Gebäudeanteil der Anschaffungskosten x (vermietete Nutzfläche / Gesamtnutzfläche)
Rechenbeispiel: Zweifamilienhaus mit Eigennutzung
| Position | Wert |
|---|---|
| Gesamtnutzfläche | 200 qm |
| Eigengenutzte Fläche (EG) | 110 qm (55 %) |
| Vermietete Fläche (OG) | 90 qm (45 %) |
| Gebäudeanteil der Anschaffungskosten | 350.000 € |
| AfA Bemessungsgrundlage (45 %) | 157.500 € |
| Jährliche AfA (2 %) | 3.150 € |
Enthaelt Ihr Gebaeude Wohn- und Gewerbeflaechen, können verschiedene AfA Saetze nach § 7 Abs. 4 EStG gelten:
| Nutzungsart | Rechtsgrundlage | AfA Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|---|
| Wohnnutzung (Baujahr nach 1924) | § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG | 2 % | 50 Jahre |
| Wohnnutzung (Baujahr vor 1925) | § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG | 2,5 % | 40 Jahre |
| Wohnnutzung (Fertigstellung ab 2023) | § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG (neu) | 3 % | 33 Jahre |
| Gewerbliche Nutzung (Nicht-Wohngebäude) | § 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG | 3 % | 33 Jahre |
Voraussetzung: Die Gebaeudeiele muessen klar voneinander abgrenzbar sein. Also in der Praxis: verschiedene Geschosse, eigene Zugaenge.
Rechenbeispiel: Wohn- und Geschäftshaus (Baujahr 1985)
| Gebäudeteil | Fläche | Anteil AK | AfA Satz | AfA/Jahr |
|---|---|---|---|---|
| Gewerbe EG (Ladenlokal) | 150 qm | 187.500 € | 3 % | 5.625 € |
| Wohnungen 1.+2. OG | 300 qm | 375.000 € | 2 % | 7.500 € |
| Gesamt | 450 qm | 562.500 € | 13.125 € |
Zum Vergleich: Bei einheitlichem 2-%-Satz wäre die AfA nur 11.250 €/Jahr. Die getrennte Betrachtung bringt 1.875 € mehr Abschreibung pro Jahr.
Achtung, Schwelle: Liegt der Wohnanteil ueber 66 % der Gesamtflaeche, stuft der BFH das komplette Gebaeude als Wohngebaeude ein. Dann gilt ein einheitlicher AfA Satz nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG, eine Aufteilung ist nicht möglich.
Das bedeutet in der Praxis:
Die Grenze von 66 % bezieht sich auf die Nutzfläche, nicht auf die Anzahl der Einheiten oder die Mieteinnahmen.
Das Standardszenario: Gewerbe im EG, Wohnungen drueber. Hier ein konkretes Zahlenbeispiel:
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis gesamt | 750.000 € |
| Grundstücksanteil (lt. Kaufpreisaufteilung) | 150.000 € |
| Gebäudeanteil | 600.000 € |
| Arztpraxis EG | 120 qm (30 %) |
| 3 Wohnungen 1.+2.+3. OG | 280 qm (70 %) |
| Baujahr | 1975 |
Ergebnis: Da der Wohnanteil 70 % beträgt und damit die 66-%-Grenze überschreitet, gilt ein einheitlicher AfA Satz von 2 % für das gesamte Gebäude:
AfA Bemessungsgrundlage: 600.000 €
Jährliche AfA (2 %): 12.000 €
Mit RND Gutachten (Restnutzungsdauer 25 Jahre statt 50):
Jährliche AfA (4 %): 24.000 €
Mehrertrag durch Gutachten: 12.000 €/Jahr
Wird die Nutzung eines Gebäudeteils geändert, ergeben sich steuerliche Konsequenzen:
Bei gemischt genutzten Gebäuden hängt einiges an der Umsatzsteuer, vor allem an den Herstellungs und Instandhaltungskosten.
Die Vermietung zu Wohnzwecken ist nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei. Der Vermieter kann für diesen Teil keinen Vorsteuerabzug aus Baukosten oder Reparaturen geltend machen.
Bei der gewerblichen Vermietung kann der Eigentümer zur Umsatzsteuerpflicht optieren, wenn der Mieter das Objekt überwiegend für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze nutzt. In diesem Fall:
Beispiel Vorsteueraufteilung:
| Kostenpositon | Brutto | VSt gesamt | VSt abziehbar (30 % Gewerbe) |
|---|---|---|---|
| Dachsanierung | 59.500 € | 9.500 € | 2.850 € |
| Fassadenanstrich | 23.800 € | 3.800 € | 1.140 € |
| Heizungsanlage | 35.700 € | 5.700 € | 1.710 € |
Kosten, die ausschließlich den gewerblichen Teil betreffen (z. B. Umbau des Ladenlokals), können zu 100 % vorsteuerabzugsfähig sein.
Das Bewertungsgesetz (BewG) unterscheidet bei der Grundsteuerbewertung zwischen verschiedenen Grundstücksarten:
| Grundstücksart | Definition | Bewertungsverfahren |
|---|---|---|
| Mietwohngrundstück | Wohnanteil ≥ 80 % | Ertragswertverfahren |
| Gemischt genutztes Grundstück | Wohn- und Gewerbeanteil, keiner ≥ 80 % | Ertragswertverfahren |
| Geschäftsgrundstück | Gewerbeanteil ≥ 80 % | Sachwertverfahren |
Die Einstufung hat Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer, da unterschiedliche Bewertungsverfahren und Steuermesszahlen angewendet werden. Seit der Grundsteuerreform 2025 ist die korrekte Einordnung besonders wichtig.
Ausführliche Informationen zur Grundsteuer: Restnutzungsdauer und Grundsteuer.
Ein RND Gutachten kann die AfA bei gemischt genutzten Gebäuden erheblich steigern. Besonderheiten:
Für jeden Gebäudeteil kann eine eigene Restnutzungsdauer nachgewiesen werden. Das ist besonders vorteilhaft, wenn:
| Szenario | AfA/Jahr ohne Gutachten | AfA/Jahr mit Gutachten | Mehrertrag |
|---|---|---|---|
| Gewerbe EG (180.000 €, RND 15 J.) | 5.400 € | 12.000 € | +6.600 € |
| Wohnung OG (420.000 €, RND 30 J.) | 8.400 € | 14.000 € | +5.600 € |
| Gesamt | 13.800 € | 26.000 € | +12.200 € |
In Wohnungseigentümergemeinschaften mit gewerblichen Einheiten gelten besondere Regeln:
Die Instandhaltungsrücklage wird nach Miteigentumsanteilen (MEA) umgelegt, unabhängig von der Nutzungsart. Steuerlich gilt:
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Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Nutzflächen. Der vermietete oder gewerblich genutzte Anteil wird ins Verhältnis zur Gesamtnutzfläche gesetzt. Dieser Prozentsatz wird auf die Gebäude-Anschaffungskosten angewendet, um die AfA Bemessungsgrundlage zu ermitteln.
Ja. Der Wohnanteil wird nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG mit 2 % (50 Jahre) abgeschrieben, der Gewerbeanteil nach Nr. 2 mit 3 % (33 Jahre). Voraussetzung ist, dass die Gebäudeteile klar voneinander abgrenzbar sind. Bei überwiegender Wohnnutzung über 66 % kann laut BFH ein einheitlicher AfA Satz gelten.
Besonders bei gemischt genutzten Gebäuden lohnt sich ein RND Gutachten, da für jeden Gebäudeteil separat eine verkürzte Restnutzungsdauer nachgewiesen werden kann. Der Gewerbeanteil profitiert oft stärker, weil gewerbliche Nutzung den Verschleiß beschleunigt.
Bei einer Umwidmung ändert sich der AfA Satz ab dem Zeitpunkt der Nutzungsänderung. Der bisherige Abschreibungsbetrag wird fortgeführt, aber der neue AfA Satz (2 % statt 3 % oder umgekehrt) gilt ab der Umwidmung. Eine Neubewertung der Restnutzungsdauer ist empfehlenswert.
Bei gemischter Nutzung unterscheidet das Bewertungsgesetz zwischen gemischt genutzten Grundstücken und Geschäftsgrundstücken. Ein gemischt genutztes Grundstück liegt vor, wenn es teilweise Wohn- und teilweise gewerblichen Zwecken dient und weder der Wohn- noch der Gewerbeanteil 80 % übersteigt.
Der Vorsteuerabzug ist nur für den gewerblich vermieteten Teil möglich, sofern der Vermieter nach § 9 UStG zur Umsatzsteuerpflicht optiert hat. Kosten, die das gesamte Gebäude betreffen (z. B. Dachsanierung), müssen anteilig nach Nutzfläche aufgeteilt werden.
Der Aufteilungsmaßstab richtet sich nach der Nutzfläche in Quadratmetern, nicht nach den Mieteinnahmen. Das hat der BFH mehrfach bestätigt. Die Miethöhe ist irrelevant, entscheidend ist das tatsächliche Flächenverhältnis.
Nein. Nur der vermietete Anteil eines gemischt genutzten Gebäudes ist abschreibungsfähig. Für die eigengenutzte Fläche gibt es keine AfA. Wird die eigengenutzte Fläche später vermietet, beginnt die AfA ab dem Vermietungsbeginn.
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