Durch den Verkauf einer Immobilie an den Ehegatten entsteht eine neue AfA Bemessungsgrundlage. So funktioniert die Ehegattenschaukel mit Rechenbeispiel und RND Gutachten.
10. Februar 2026 · Aktualisiert: 27. Maerz 2026
Immobilie an den Ehegatten verkaufen, AfA Basis zurücksetzen, Abschreibung verdoppeln. So funktioniert die Ehegattenschaukel. In Kombination mit einem Restnutzungsdauer Gutachten wird der Effekt noch groesser.
Im Kern geht es um Folgendes: Ein Ehegatte verkauft seine vermietete Immobilie zum Verkehrswert an den anderen. Beim Kaeufer entsteht eine neue Anschaffungskosten-Basis und damit frische AfA.
Interessant wird das vor allem, wenn die bisherige AfA fast aufgebraucht ist oder der Immobilienwert deutlich gestiegen ist.
Ehegatte A verkauft die vermietete Immobilie an Ehegatte B. Ehegatte B hat neue Anschaffungskosten in Hoehe des Kaufpreises. Auf dieser Basis berechnet sich die AfA neu. Grunderwerbsteuer fällt nicht an (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn die Haltedauer mehr als 10 Jahre beträgt.
Der Ablauf im Detail:
Gleich mehrere Steuervorteile auf einen Schlag:
| Vorteil | Rechtsgrundlage | Wirkung |
|---|---|---|
| Neue AfA Bemessungsgrundlage | § 7 Abs. 4 EStG | AfA basiert auf aktuellem Verkehrswert statt historischen AK |
| Keine Grunderwerbsteuer | § 3 Nr. 4 GrEStG | Uebertragung zwischen Ehegatten ist befreit |
| Keine Spekulationssteuer | § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG | Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren Haltedauer |
| Schuldzinsenabzug | § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStG | Käufer kann Darlehenszinsen als Werbungskosten absetzen |
| Kein Gestaltungsmissbrauch | BFH Rechtsprechung | Grundsätzlich anerkannt bei Fremdvergleich |
Zahlen sagen mehr als Theorie. Hier ein typisches Mehrfamilienhaus:
Mehrfamilienhaus, Baujahr 1975. Urspruenglicher Kaufpreis 400.000 Euro (davon 300.000 Euro Gebäudeanteil). Haltedauer 22 Jahre. Aktueller Verkehrswert 650.000 Euro (davon 455.000 Euro Gebäudeanteil bei 70 Prozent). Grenzsteuersatz 42 Prozent.
| Position | Ohne Ehegattenschaukel | Mit Ehegattenschaukel (ohne RND) | Mit Ehegattenschaukel + RND Gutachten (RND 25 J.) |
|---|---|---|---|
| AfA Bemessungsgrundlage | 300.000 Euro | 455.000 Euro | 455.000 Euro |
| AfA Satz | 2 Prozent | 2 Prozent | 4 Prozent (1/25) |
| Jährliche AfA | 6.000 Euro | 9.100 Euro | 18.200 Euro |
| Steuerersparnis pro Jahr (42 Prozent) | 2.520 Euro | 3.822 Euro | 7.644 Euro |
| Mehrertrag gegenüber Alt AfA pro Jahr | -- | 1.302 Euro | 5.124 Euro |
| Mehrertrag über 10 Jahre | -- | 13.020 Euro | 51.240 Euro |
Ehegattenschaukel plus Restnutzungsdauer Gutachten zusammen verdreifachen hier die AfA. Ueber 10 Jahre sind das mehr als 50.000 Euro zusaetzliche Steuerersparnis.
Das Finanzamt schaut bei Geschaeften zwischen Ehegatten genau hin. Folgende Punkte muessen stimmen:
Die Finanzierung des Kaufpreises über ein Bankdarlehen staerkt die steuerliche Anerkennung. Der Käufer-Ehegatte kann die Darlehenszinsen als Werbungskosten absetzen, was den Steuereffekt zusätzlich erhöht. Gleichzeitig dokumentiert die Bankfinanzierung den tatsächlichen Geldfluss.
Natuerlich kann das Finanzamt Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO einwenden. Allerdings ist die BFH Rechtsprechung hier recht klar zugunsten der Steuerpflichtigen:
Wer die Spielregeln einhaelt, hat erfahrungsgemaess wenig zu befuerchten. Problematisch wird es nur bei einem schnellen Rueckverkauf oder einem Kaufpreis, der offensichtlich nicht zum Marktwert passt.
| Risikofaktor | Einschätzung | Massnahme |
|---|---|---|
| Kaufpreis weicht vom Verkehrswert ab | Hoch | Verkehrswertgutachten beauftragen |
| Keine tatsächliche Kaufpreiszahlung | Hoch | Banküberweisung dokumentieren |
| Rueckverkauf innerhalb weniger Jahre | Mittel | Mindestens 5 Jahre Haltedauer einplanen |
| Fehlende wirtschaftliche Gründe | Gering | Vermoegensneuordnung, Finanzierungsgründe dokumentieren |
| Vertrag entspricht nicht Fremdvergleich | Hoch | Marktubliche Konditionen vereinbaren |
Den groessten Hebel erzielen Sie mit der Kombination aus Ehegattenschaukel und Restnutzungsdauer Gutachten:
Hoehere Basis mal hoeherer Prozentsatz, das multipliziert sich. Die bisherige Abschreibung wird ein Vielfaches.
Beispiel: MFH Baujahr 1975, Verkehrswert 650.000 Euro
Gebäudeanteil 70 Prozent = 455.000 Euro
Ohne RND Gutachten: 455.000 Euro mal 2 Prozent = 9.100 Euro pro Jahr
Mit RND Gutachten (RND 25 Jahre): 455.000 Euro geteilt durch 25 = 18.200 Euro pro Jahr
Steuerersparnis bei 42 Prozent Grenzsteuersatz:
Ohne RND: 3.822 Euro pro Jahr
Mit RND: 7.644 Euro pro Jahr
Mehrertrag durch RND Gutachten: 3.822 Euro pro Jahr
Der AfA Rechner berechnet die konkrete Steuerersparnis für Ihre Immobilie in wenigen Sekunden.
Ganz ohne Kosten geht es nicht. Trotz Grunderwerbsteuer-Befreiung fallen Nebenkosten an:
| Kostenposition | Typische Hoehe (bei 650.000 Euro Kaufpreis) | Steuerlich absetzbar? |
|---|---|---|
| Notar (Kaufvertrag) | ca. 3.500 bis 5.000 Euro | Anschaffungsnebenkosten, erhöhen AfA Basis |
| Grundbuchänderung | ca. 1.500 bis 2.500 Euro | Anschaffungsnebenkosten, erhöhen AfA Basis |
| Grunderwerbsteuer | 0 Euro (befreit) | -- |
| Verkehrswertgutachten | ca. 1.000 bis 2.500 Euro | Werbungskosten |
| RND Gutachten (optional) | ca. 500 bis 1.500 Euro | Werbungskosten |
| Steuerberatung | ca. 500 bis 1.500 Euro | Werbungskosten |
| Gesamtkosten | ca. 7.000 bis 13.000 Euro |
Mit der Mehrersparnis von rund 5.124 Euro pro Jahr haben sich die Kosten nach anderthalb bis zweieinhalb Jahren bezahlt gemacht.
Anders als die Ehegattenschaukel basiert die Gueterstandsschaukel nicht auf einem Kaufvertrag, sondern auf dem Wechsel des ehelichen Gueterstands. Im Vergleich:
| Kriterium | Ehegattenschaukel | Güterstandsschaukel |
|---|---|---|
| Mechanismus | Kaufvertrag zwischen Ehegatten | Wechsel Güterstand (Zugewinngemeinschaft zu Gütertrennung und zurueck) |
| Hauptziel | Neue AfA Bemessungsgrundlage | Steuerfreie Vermögensübertragung, Schenkungsteuer Optimierung |
| Grunderwerbsteuer | Befreit (§ 3 Nr. 4 GrEStG) | Befreit (§ 3 Nr. 4 GrEStG) |
| Schenkungsteuer | Nicht relevant (Kaufvertrag) | Befreit (§ 5 Abs. 2 ErbStG) |
| Notarkosten | Kaufvertrag + Grundbuch | 2 Eheverträge + ggf. Grundbuch |
| AfA Neustart | Ja, voller Neustart | Nur wenn Eigentumswechsel stattfindet |
| Komplexität | Mittel | Hoch (2 Vertraege, Timing) |
Für die reine AfA Optimierung ist die Ehegattenschaukel in den meisten Fällen die bessere Wahl. Die Güterstandsschaukel eignet sich eher für die schenkungsteuerfreie Vermögensübertragung, etwa wenn das Ehepaar größere Vermoegen aufteilen moechte.
Die Ehegattenschaukel ist nicht in jedem Fall sinnvoll. Die wichtigsten Kriterien:
Nutzen Sie unsere kostenlosen Rechner: AfA Rechner, Restnutzungsdauer-Schätzer und Amortisations-Rechner, ohne Anmeldung, sofortige Ergebnisse.
Ja. Der BFH hat mehrfach bestätigt, dass der Verkauf einer Immobilie zwischen Ehegatten kein Gestaltungsmissbrauch ist, solange ein Fremdvergleich standhält. Der Kaufpreis muss dem Verkehrswert entsprechen, tatsächlich gezahlt werden und der Eigentumsübergang muss notariell beurkundet sein.
Nein. Gemäß § 3 Nr. 4 GrEStG sind Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt sowohl während der Ehe als auch bei Übertragungen im Rahmen einer Scheidung.
Die Ehegattenschaukel lohnt sich besonders, wenn die bisherige AfA weitgehend aufgebraucht ist, die Immobilie deutlich im Wert gestiegen ist und die Haltedauer mehr als 10 Jahre beträgt. In Kombination mit einem Restnutzungsdauer Gutachten kann die jährliche AfA verdoppelt oder verdreifacht werden.
Ja, der Kaufpreis muss tatsächlich fliessen, idealerweise per Banküberweisung. Eine rein buchmäßige Verrechnung reicht nicht aus. Das Finanzamt prüft, ob ein echter Geldfluss stattgefunden hat. Auch eine Finanzierung über ein Bankdarlehen ist zulässig und üblich.
Bei der Ehegattenschaukel wird die Immobilie zum Verkehrswert verkauft, wodurch eine neue AfA Bemessungsgrundlage entsteht. Bei der Güterstandsschaukel wechseln die Ehegatten vom gesetzlichen Güterstand in die Gütertrennung und zurueck. Dabei entsteht ein Zugewinnausgleichsanspruch, der zur steuerbegünstigten Vermögensübertragung genutzt werden kann.
Finden Sie in 2 Minuten heraus, ob sich ein Gutachten für Ihre Immobilie lohnt. Kostenlos und unverbindlich.
Kostenlose ErsteinschätzungAfA, Restnutzungsdauer, Gesamtnutzungsdauer, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, ImmoWertV, das BFH Urteil IX R 25/19 und weitere Begriffe erklären wir kompakt und an einem Ort im Glossar.
Zum Glossar Nutzungsdauer Gutachten →Schreiben Sie uns – wir antworten innerhalb von 24 Stunden. Kostenlose Ersteinschätzung inklusive.