Neun Strategien, die 2026 wirklich Steuern sparen, von der verkürzten Restnutzungsdauer bis zur energetischen Sanierung.
Aktualisiert am 27. März 2026
2026 bietet Vermietern so viele steuerliche Hebel wie selten zuvor. Hier finden Sie alle neun Strategien mit Rechtsgrundlagen und konkreten Zahlen.
Die verkürzte Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist für Bestandsimmobilien das wirksamste Einzelinstrument zur Steueroptimierung. Ein zertifiziertes Gutachten weist nach, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer von 50 Jahren (Baujahr ab 1925) bzw. 40 Jahren (Baujahr vor 1925).
Durch die verkürzte Restnutzungsdauer steigt der jährliche AfA Satz deutlich. Bei einer verkürzten RND von 25 statt 50 Jahren verdoppelt sich die jährliche Abschreibung von 2 % auf 4 %.
Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus Baujahr 1968
Gebäudewert: 300.000 €
Gesetzliche ND: 50 Jahre → AfA 2 % = 6.000 €/Jahr
Gutachten-RND: 25 Jahre → AfA 4 % = 12.000 €/Jahr
Mehrabschreibung: 6.000 €/Jahr
Bei Steuersatz 42 %: 2.520 € zusätzliche Steuerersparnis pro Jahr
Ideal für: Altbauten und Nachkriegsbauten mit Baujahr vor 1990, die nicht umfassend kernsaniert wurden. Besonders wirkungsvoll bei Mehrfamilienhäusern mit hohem Gebäudewertanteil.
Das Gutachten wird von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt und vom Finanzamt anerkannt. Die Kosten des Gutachtens (ab ca. 1.500 €) sind als Werbungskosten sofort absetzbar.
Kombinieren Sie das RND Gutachten mit einer professionellen Kaufpreisaufteilung. So maximieren Sie sowohl den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil als auch den AfA Satz.
Die Kaufpreisaufteilung bestimmt, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude und welcher auf den Grund und Boden entfällt. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA.
Das BMF stellt eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit, doch diese liefert häufig einen zu niedrigen Gebäudeanteil, besonders in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten. Ein Kaufpreisaufteilung Gutachten kann den tatsächlichen Gebäudewert ermitteln und so den abschreibungsfähigen Anteil deutlich erhöhen.
Beispiel: Eigentumswohnung in München
Kaufpreis: 500.000 €
BMF Arbeitshilfe: Gebäudeanteil 35 % = 175.000 €
Sachverständigengutachten: Gebäudeanteil 55 % = 275.000 €
Differenz AfA (2 %): 2.000 €/Jahr mehr
Über 50 Jahre: 100.000 € mehr Abschreibungsvolumen
Ideal für: Neuanschaffungen in Städten mit hohen Bodenrichtwerten, Eigentumswohnungen mit geringem Grundstücksanteil, und Immobilien mit hochwertigem Ausbaustandard.
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG erlaubt eine Abschreibung von 5 % des jeweiligen Restwerts pro Jahr. Sie gilt für Neubauten, deren Bauantrag bzw. Bauanzeige nach dem 30. September 2023 gestellt wurde. Im Unterschied zur linearen Methode sinkt der absolute Abschreibungsbetrag jährlich, da er sich immer auf den verbleibenden Buchwert bezieht.
In den ersten Jahren übersteigt die degressive AfA die lineare Methode (3 %) deutlich. Dadurch entsteht ein erheblicher Liquiditätsvorteil in der Anfangsphase, der besonders für Investoren mit hohem Grenzsteuersatz attraktiv ist.
| Jahr | Degressive AfA (5 %) | Lineare AfA (3 %) | Vorteil degressiv |
|---|---|---|---|
| 1 | 25.000 € | 15.000 € | + 10.000 € |
| 2 | 23.750 € | 15.000 € | + 8.750 € |
| 3 | 22.563 € | 15.000 € | + 7.563 € |
| 4 | 21.434 € | 15.000 € | + 6.434 € |
| 5 | 20.363 € | 15.000 € | + 5.363 € |
| Beispiel: 500.000 € Gebäudewert | |||
Nach ca. 14 Jahren unterschreitet der degressive Betrag den linearen. Dann empfiehlt sich der einmalige Wechsel zur linearen AfA. Ein Rückwechsel ist nicht möglich.
Die degressive AfA gilt nur für den Neubau von Wohngebäuden. Gewerbeimmobilien, Bestandskäufe und Sanierungen sind ausgeschlossen. Der Bauantrag muss nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 gestellt worden sein.
Seit dem 1. Januar 2023 gilt für neu errichtete Wohngebäude eine lineare AfA von 3 %, was einer Nutzungsdauer von rund 33 Jahren entspricht. Für Gebäude mit Fertigstellung vor 2023 bleibt es bei 2 % (50 Jahre ND) bzw. 2,5 % für Baujahre vor 1925.
Die erhöhte lineare AfA von 3 % gilt unabhängig von der degressiven Methode. Wer sich gegen die degressive AfA entscheidet oder nicht in den Anwendungsbereich fällt, profitiert automatisch vom höheren linearen Satz.
| Fertigstellung | AfA Satz | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG |
| 1925 bis 2022 | 2,0 % | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG |
| Ab 2023 | 3,0 % | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG n.F. |
| Ab 10/2023 (degressiv) | 5,0 % (degressiv) | variabel | § 7 Abs. 5a EStG |
Hinweis: Auch bei einem Neubau ab 2023 kann ein Restnutzungsdauer Gutachten sinnvoll sein, etwa wenn das Gebäude wegen Bauschäden oder minderwertiger Bauweise eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer aufweist.
Die Sonder AfA nach § 7b EStG ermöglicht eine zusätzliche Abschreibung von 5 % der Bemessungsgrundlage pro Jahr in den ersten vier Jahren nach Anschaffung oder Herstellung. Sie wird zusätzlich zur regulären linearen oder degressiven AfA gewährt.
Voraussetzung ist, dass die Herstellungskosten 5.200 € pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Die Bemessungsgrundlage ist auf maximal 4.000 € pro Quadratmeter begrenzt.
Beispiel: Neubau 80 m² Wohnung
Herstellungskosten: 380.000 € (4.750 €/m² → unter 5.200 €-Grenze)
Bemessungsgrundlage Sonder AfA: 80 × 4.000 = 320.000 €
Sonder AfA: 320.000 × 5 % = 16.000 €/Jahr (4 Jahre lang)
Reguläre AfA (3 %): 380.000 × 3 % = 11.400 €/Jahr
Gesamte AfA in Jahr 1-4: 27.400 €/Jahr
Übersteigen die Herstellungskosten 5.200 €/m², entfällt die Sonder AfA vollständig. Achten Sie bei der Bauplanung darauf, diese Grenze nicht zu überschreiten. Ein Überschreiten um nur wenige Euro führt zum kompletten Verlust.
Eigennutzer von Wohngebäuden können seit 2020 energetische Sanierungsmaßnahmen direkt von der Steuerschuld abziehen. Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG beträgt insgesamt 20 % der Aufwendungen, verteilt auf drei Jahre:
| Jahr | Abzug | Beispiel (50.000 €) |
|---|---|---|
| 1. Jahr | 7 % | 3.500 € |
| 2. Jahr | 7 % | 3.500 € |
| 3. Jahr | 6 % | 3.000 € |
| Gesamt | 20 % | 10.000 € |
Die Höchstgrenze beträgt 40.000 € je Objekt (entspricht 200.000 € Sanierungskosten). Voraussetzung ist in der Regel eine Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens; die erreichte Energieeffizienzklasse im Energieausweis hilft, den Sanierungserfolg zu dokumentieren. Begünstigte Maßnahmen umfassen:
Voraussetzung: Das Gebäude muss bei Beginn der Maßnahme mindestens 10 Jahre alt sein. Die Arbeiten müssen von einem Fachunternehmen ausgeführt und eine Bescheinigung nach amtlichem Muster ausgestellt werden. Der energetische Effekt lässt sich zusätzlich über einen Bedarfsausweis dokumentieren. Für die langfristige Nachvollziehbarkeit empfiehlt sich ein aktueller Energieausweis nach GEG zur Sanierungsdokumentation, der Effizienzklasse vor und nach der Maßnahme festhält.
§ 35c gilt nur für selbstgenutzte Immobilien. Vermieter setzen energetische Sanierungen stattdessen als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten ab, was ebenfalls attraktiv sein kann.
Erhaltungsaufwendungen bei vermieteten Immobilien sind grundsätzlich sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Alternativ können sie nach § 82b EStDV gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden. Die Verteilung kann sinnvoll sein, um Progressionseffekte zu glätten. Bei einer geplanten Veräußerung im Rheinland lohnt sich parallel der Verkaufswert durch zertifizierten Makler, um Erhaltungs- und Modernisierungsaufwand sauber vom Substanzwert zu trennen.
Typische Erhaltungsaufwendungen: Malerarbeiten, Dachreparaturen, Austausch von Bodenbelägen, Heizungswartung, Erneuerung sanitärer Einrichtungen (sofern kein wesentlich höherer Standard).
Übersteigen die Instandsetzungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (netto), werden sie zu Herstellungskosten umqualifiziert und müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Mehr dazu: Anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Eigennutzer können 20 % der Arbeitskosten (nicht Materialkosten) für Handwerkerleistungen direkt von der Steuerschuld abziehen. Der Höchstbetrag beträgt 1.200 € pro Jahr (entspricht 6.000 € Arbeitskosten). Voraussetzung: Überweisung auf das Konto des Handwerkers, keine Barzahlung.
Seit dem 1. Januar 2023 sind Einnahmen aus Photovoltaikanlagen bis 30 kWp bei Ein- und Zweifamilienhäusern von der Einkommensteuer befreit (§ 3 Nr. 72 EStG). Gleichzeitig entfällt die Umsatzsteuer (Nullsteuersatz) auf Lieferung und Installation (§ 12 Abs. 3 UStG).
Das bedeutet: Die Anschaffung ist effektiv günstiger, und die laufenden Einnahmen aus Einspeisung oder Eigenverbrauch sind komplett steuerfrei. Eine Gewinnermittlung oder Anlage EÜR ist nicht mehr erforderlich.
Eine Einbauküche in einer vermieteten Wohnung gilt seit einem BFH Urteil von 2016 (IX R 14/15) als einheitliches Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren. Die gesamte Küche inklusive aller Einbaugeräte, Spüle und Arbeitsplatte wird einheitlich linear über 10 Jahre abgeschrieben.
| Wirtschaftsgut | Nutzungsdauer | AfA Satz |
|---|---|---|
| Einbauküche (komplett) | 10 Jahre | 10 % |
| Wohngebäude (ab 2023) | 33 Jahre | 3 % |
| Wohngebäude (vor 2023) | 50 Jahre | 2 % |
| Sanitäreinrichtung | 20 Jahre | 5 % |
| Aufzug | 15 Jahre | 6,67 % |
Wer bisher keine verkürzte Restnutzungsdauer geltend gemacht hat, kann dies in allen offenen Steuerjahren nachträglich tun. Die reguläre Festsetzungsverjährung beträgt 4 Jahre. Das bedeutet: Im Jahr 2026 können Sie Steuerbescheide ab 2022 noch ändern lassen.
Der Ablauf ist dabei unkompliziert:
Bei einem typischen Altbau mit 6.000 € Mehrabschreibung pro Jahr und Steuersatz 42 % bedeutet das eine Nachzahlung von bis zu 10.080 € (4 Jahre × 2.520 €). Mehr dazu in unserem Ratgeber: AfA rückwirkend beantragen.
Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Merkmale aller neun Strategien im direkten Vergleich:
| Strategie | Zielgruppe | Sparpotenzial | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| RND Gutachten | Bestandsimmobilien | Hoch (AfA × 2-3) | § 7 Abs. 4 S. 2 EStG |
| Kaufpreisaufteilung | Neuanschaffungen | Hoch (langfristig) | BFH Rechtsprechung |
| Degressive AfA 5 % | Neubauten ab 10/2023 | Sehr hoch (kurzfristig) | § 7 Abs. 5a EStG |
| Lineare AfA 3 % | Neubauten ab 2023 | Mittel | § 7 Abs. 4 EStG n.F. |
| Sonder AfA § 7b | Neubauten < 5.200 €/m² | Hoch (4 Jahre) | § 7b EStG |
| Energ. Sanierung | Eigennutzer | Mittel bis hoch | § 35c EStG |
| Erhaltungsaufwand | Vermieter | Mittel | § 9 EStG |
| Handwerkerleist. | Eigennutzer | Gering (max. 1.200 €) | § 35a EStG |
| Photovoltaik | Alle (≤ 30 kWp) | Mittel | § 3 Nr. 72 EStG |
Die beste Steueroptimierungsstrategie hängt immer vom Einzelfall ab. Baujahr, Lage, Steuersatz, Nutzungsart und Investitionsziel sind entscheidend. Als Faustregel gilt:
Geben Sie Ihre Immobiliendaten ein und sehen Sie sofort, wie viel mehr AfA ein Restnutzungsdauer Gutachten bringt.
Schätzwert. Alle Rechner →
Das hängt vom Einzelfall ab. Für Neubauten mit Bauantrag ab 01.10.2023 ist die degressive AfA mit 5 % oft vorteilhafter, da sie in den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungen liefert. Für Bestandsimmobilien ist ein Restnutzungsdauer Gutachten meist die wirksamste Maßnahme, da die jährliche AfA verdoppelt oder verdreifacht werden kann.
Nein, nicht gleichzeitig. Sie können aber von der degressiven AfA einmalig zur linearen AfA wechseln. Ein Rückwechsel ist nicht möglich. Der Wechsel lohnt sich, wenn der degressive Betrag unter den linearen fällt, was nach ca. 14 Jahren der Fall ist.
Bei einem typischen Mehrfamilienhaus mit 300.000 Euro Gebäudewert und einer verkürzten Restnutzungsdauer von 25 Jahren statt 50 Jahren verdoppelt sich die jährliche AfA von 6.000 Euro auf 12.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 42 % ergibt das eine zusätzliche Steuerersparnis von 2.520 Euro pro Jahr.
Die Sonder AfA erlaubt eine zusätzliche Abschreibung von 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren, zusätzlich zur normalen AfA. Voraussetzung: Die Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 Euro/m² begrenzt.
Seit 2023 sind Einnahmen aus Photovoltaikanlagen bis 30 kWp steuerfrei. Es fällt weder Einkommensteuer noch Umsatzsteuer an. Die Anschaffung ist damit besonders attraktiv, da auch der Kauf und die Installation mit 0 % Umsatzsteuer erfolgen.
Ja, über ein Restnutzungsdauer Gutachten kann die AfA in allen noch offenen Steuerjahren angepasst werden. Im Jahr 2026 können Sie Bescheide ab 2022 noch ändern lassen. Das kann eine Erstattung von über 10.000 Euro bedeuten.
Eigennutzer können nach § 35c EStG 20 % der Sanierungskosten über 3 Jahre direkt von der Steuerschuld abziehen: 7 % im ersten und zweiten Jahr, 6 % im dritten Jahr. Maximal 40.000 Euro pro Objekt. Voraussetzung: Das Gebäude muss mindestens 10 Jahre alt sein.
Eine Einbauküche in einer vermieteten Wohnung wird über 10 Jahre linear abgeschrieben. Die Nutzungsdauer gilt seit einem BFH Urteil von 2016 einheitlich für die gesamte Küche inklusive Elektrogeräte, Spüle und Arbeitsplatte.
Finden Sie in 2 Minuten heraus, ob sich ein Gutachten für Ihre Immobilie lohnt – kostenlos und unverbindlich.
Kostenlose ErsteinschätzungAfA, Restnutzungsdauer, Gesamtnutzungsdauer, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, ImmoWertV, das BFH Urteil IX R 25/19 und weitere Begriffe erklären wir kompakt und an einem Ort im Glossar.
Zum Glossar Nutzungsdauer Gutachten →Schreiben Sie uns – wir antworten innerhalb von 24 Stunden. Kostenlose Ersteinschätzung inklusive.