Zwei Objekte, gleicher Kaufpreis, aber 9.000 Euro Unterschied bei der jährlichen AfA. Wer vor dem Notartermin rechnet, investiert klüger.
Aktualisiert am 27. März 2026
Eine höhere Abschreibung kann 0,5 bis 2 Prozentpunkte zusätzliche Rendite bringen. Der Haken: Die meisten Käufer beschäftigen sich erst nach dem Notartermin damit. Dann sind die wichtigsten Stellschrauben bereits festgezurrt. Hier erfahren Sie, wie Sie das AfA Potenzial schon bei der Objektsuche einschätzen und gezielt Immobilien mit starkem Abschreibungseffekt finden.
Kaufpreisaufteilung, Baujahr, Gebäudezustand, diese Faktoren lassen sich nach dem Kauf kaum noch beeinflussen. Wer erst danach rechnet, hat Pech gehabt.
Wie groß der Unterschied sein kann: Zwei Objekte, jeweils 500.000 Euro Kaufpreis. Je nach Gebäudeanteil und Restnutzungsdauer entstehen 5.000 oder 14.000 Euro jährliche AfA. Bei 42 % Steuersatz sind das rund 3.780 Euro Unterschied pro Jahr, oder 94.500 Euro über 25 Jahre. Allein durch die Wahl des richtigen Objekts.
Die steuerliche Prüfung gehört in jede Immobilien Due Diligence. Neben Mietrendite, Standortanalyse und Bausubstanz sollte das AfA Potenzial als fester Posten auf Ihrer Checkliste stehen, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Hier liegt der größte Hebel: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Der Boden nutzt sich nicht ab und bringt Ihnen steuerlich nichts. Je mehr vom Kaufpreis auf das Gebäude entfällt, desto besser. Wer die Aufteilung schon vor dem Notartermin sauber fixiert, spart sich später Diskussionen mit dem Finanzamt, passende Formulierungen liefert der Leitfaden zur Aufteilung im Notarvertrag.
Aufgeteilt wird nach dem Verhältnis der Verkehrswerte. Das BMF bietet eine Arbeitshilfe dafür (Sachwertverfahren). Ein Sachverständiger für Kaufpreisaufteilung kann die Aufteilung aber häufig günstiger gestalten, sprich: mehr Gebäudeanteil.
Die Faustregel ist simpel: Niedriger Bodenrichtwert = mehr Gebäudeanteil = mehr AfA. In Leipzig, Dortmund oder Chemnitz kommen Sie oft auf 70 bis 85 % Gebäudeanteil. In München oder Hamburg sind es dagegen manchmal nur 30 bis 50 %. Für die AfA ein gewaltiger Unterschied.
| Standort | Bodenrichtwert (EUR/m²) | Typischer Gebäudeanteil | AfA Basis bei 500k KP |
|---|---|---|---|
| München (Zentrum) | 4.000 - 12.000 | 30 - 40 % | 150.000 - 200.000 EUR |
| Hamburg (gute Lage) | 1.500 - 4.000 | 40 - 55 % | 200.000 - 275.000 EUR |
| Dortmund / Essen | 150 - 500 | 70 - 80 % | 350.000 - 400.000 EUR |
| Leipzig / Chemnitz | 80 - 300 | 75 - 85 % | 375.000 - 425.000 EUR |
Den Bodenrichtwert recherchieren Sie kostenlos über das BORIS Portal (boris-d.de). Adresse eingeben, Wert pro Quadratmeter notieren, fertig.
Dann multiplizieren Sie mit der Grundstücksfläche aus dem Exposé. Die Differenz zum Kaufpreis ergibt den voraussichtlichen Gebäudeanteil. Das dauert fünf Minuten und gibt Ihnen eine erste brauchbare Einschätzung.
Fordern Sie vom Verkäufer oder Makler immer die exakte Grundstücksfläche an. Die Angabe im Exposé weicht gelegentlich von der tatsächlichen Fläche im Grundbuch ab. Für eine belastbare AfA Kalkulation brauchen Sie die korrekte Quadratmeterzahl.
Das Baujahr der Immobilie bestimmt den gesetzlichen AfA Satz und beeinflusst gleichzeitig das Potenzial für eine verkürzte Restnutzungsdauer. Das Einkommensteuergesetz unterscheidet in § 7 Abs. 4 EStG zwei Zeiträume:
| Baujahr | Linearer AfA Satz | Typisierte Nutzungsdauer | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre | Höherer Basis AfA Satz, zusätzlich oft sehr kurze RND |
| 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahre | Standardfall, großes RND Potenzial bei älteren Gebäuden |
| Ab 2023 (Fertigstellung) | 3 % | 33 Jahre | Erhöhter Satz für Neubauten, kein RND Gutachten nötig |
Der Sweet Spot für Kapitalanleger: Baujahr 1925 bis 1975. Diese Gebäude haben nur 2 % Standard AfA, sind aber schon 50 bis 100 Jahre alt. Per Gutachten lässt sich die Restnutzungsdauer oft auf 15 bis 30 Jahre verkürzen, was den effektiven AfA Satz auf 3,3 bis 6,7 % anhebt.
Kurz erklärt: Je kürzer die Restnutzungsdauer (RND), desto höher die jährliche AfA. Ein Sachverständiger weist nach, dass die echte RND kürzer ist als die pauschal angesetzten 50 Jahre. Und das gelingt bei den meisten Bestandsgebäuden.
Die jährliche AfA nach Gutachten berechnet sich einfach: Gebäudeanteil geteilt durch Restnutzungsdauer in Jahren. Bei einem Gebäudeanteil von 350.000 Euro und einer RND von 25 Jahren ergibt das 14.000 Euro jährliche AfA statt 7.000 Euro bei der Standard AfA (2 Prozent von 350.000 Euro).
| Faktor | Gebäude 50 J. alt, wenig modernisiert | Gebäude 30 J. alt, gut modernisiert |
|---|---|---|
| Geschätzte RND (Gutachten) | 20 - 25 Jahre | 35 - 45 Jahre |
| AfA Satz (effektiv) | 4,0 - 5,0 % | 2,2 - 2,9 % |
| AfA pro Jahr (bei 350k Gebäudeanteil) | 14.000 - 17.500 EUR | 7.778 - 10.000 EUR |
| Steuerersparnis (42 % Steuersatz) | 5.880 - 7.350 EUR | 3.267 - 4.200 EUR |
| Gutachten Potenzial | HOCH | GERING |
Entscheidend für die RND Bewertung sind neben dem Baujahr der Modernisierungsgrad und der Gebäudezustand. Eine Kernsanierung verlängert die RND erheblich und mindert damit das Gutachtenpotenzial. Umgekehrt verkürzen sichtbare Mängel an Dach, Fassade, Heizung oder Elektrik die RND und erhöhen das Potenzial.
Zahlen sagen mehr als Theorie. Hier ein realistisches Kaufobjekt durchgerechnet:
| Kennzahl | Standard AfA (2 %) | AfA nach RND Gutachten (25 J.) |
|---|---|---|
| AfA Bemessungsgrundlage | 385.000 EUR | 385.000 EUR |
| Jährliche AfA | 7.700 EUR | 15.400 EUR |
| Steuerersparnis pro Jahr (42 %) | 3.234 EUR | 6.468 EUR |
| Steuerersparnis über 25 Jahre | 80.850 EUR | 161.700 EUR |
| Mehrvorteil durch Gutachten | + 80.850 EUR |
Bei Gutachtenkosten von rund 1.000 bis 1.500 Euro amortisiert sich die Investition bereits im ersten Jahr. Die Mehrersparnis von 3.234 Euro pro Jahr fließt über die gesamte Restnutzungsdauer.
Grunderwerbsteuer, Notarkosten für den Kaufvertrag und Maklercourtage gehören zu den Anschaffungskosten. Sie werden anteilig auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt und erhöhen die AfA Bemessungsgrundlage. Bei 50.000 Euro Kaufnebenkosten und 70 Prozent Gebäudeanteil sind das 35.000 Euro zusätzliche AfA Basis. Im Rechenbeispiel oben sind die Kaufnebenkosten bereits eingerechnet.
Drucken Sie sich das aus oder speichern Sie es im Handy. Bei jeder Besichtigung die gleichen Punkte durchgehen, so wird die AfA Bewertung zur Routine.
Sie wissen nicht, wie die Werte im Ausweis zu lesen sind? Eine kurze Einordnung gibt der Ratgeber Was im Energieausweis steht.
Als Faustregel gilt: Baujahr vor 1970, Bodenrichtwert unter 300 EUR/m², wenig modernisiert und Energieeffizienzklasse E oder schlechter bedeutet fast immer hohes AfA Potenzial. In solchen Fällen lohnt sich ein Restnutzungsdauer Gutachten mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit.
Gleiche Stadt, ähnliche Lage, vergleichbarer Preis, und trotzdem Welten Unterschied bei der Steuerersparnis:
Objekt A: Hohes AfA Potenzial
Baujahr 1955, kaum modernisiert, Kaufpreis 180.000 EUR, Bodenrichtwert 80 EUR/m², Grundstück 200 m²
Bodenwert: 16.000 EUR, Gebäudeanteil ca. 91 % = 163.800 EUR
Standard AfA: 3.276 EUR/Jahr
Geschätzte RND: 18 Jahre, AfA nach Gutachten: 9.100 EUR/Jahr
Mehrertrag: + 5.824 EUR/Jahr
Objekt B: Geringes AfA Potenzial
Baujahr 1955, kernsaniert 2018, Kaufpreis 420.000 EUR, Bodenrichtwert 1.200 EUR/m², Grundstück 300 m²
Bodenwert: 360.000 EUR, Gebäudeanteil ca. 14 % = 58.800 EUR
Standard AfA: 1.176 EUR/Jahr
Geschätzte RND: 40 Jahre (durch Sanierung verlängert), AfA nach Gutachten: 1.470 EUR/Jahr
Mehrertrag: + 294 EUR/Jahr (Gutachten lohnt sich hier nicht)
Objekt A ist der Traum jedes Steuerberaters: niedriger Bodenrichtwert, hoher Gebäudeanteil, kaum modernisiert. Objekt B zeigt das Gegenteil. Die Kernsanierung verlängert die RND, der hohe Bodenrichtwert frisst den Gebäudeanteil auf. Ein Gutachten rechnet sich hier schlicht nicht.
Viele Käufer vergessen: Die Kaufnebenkosten gehören zu den Anschaffungskosten und erhöhen anteilig den Gebäudeanteil, also auch Ihre AfA. Welche Kosten mitzählen:
| Kostenart | Typische Höhe | AfA relevant? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 - 6,5 % des KP | Ja, anteilig Gebäude |
| Notarkosten (Kaufvertrag) | 1,0 - 1,5 % | Ja, anteilig Gebäude |
| Maklercourtage | 2,0 - 3,57 % | Ja, anteilig Gebäude |
| Grundbuchgebühren | 0,3 - 0,5 % | Ja, anteilig Gebäude |
| Notarkosten (Grundschuld) | ca. 0,5 % | Nein (Finanzierungskosten) |
| Bankgebühren / Zinsen | variabel | Nein (Werbungskosten) |
Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und Kaufnebenkosten von rund 50.000 Euro (Grunderwerbsteuer 6 % + Notar + Grundbuch) erhöht sich die AfA Bemessungsgrundlage bei 70 Prozent Gebäudeanteil um 35.000 Euro auf insgesamt 385.000 Euro statt 350.000 Euro.
Folgen Sie diesem systematischen Ablauf, um das AfA Potenzial eines Kaufobjekts in wenigen Minuten einzuschätzen:
Die folgenden Fehler führen dazu, dass Käufer das AfA Potenzial falsch einschätzen oder Optimierungschancen verpassen:
Viele Käufer nehmen den Kaufpreis als volle AfA Basis. In Wirklichkeit ist nur der Gebäudeanteil abschreibungsfähig. In teuren Lagen kann der Grundstücksanteil 50 bis 70 Prozent des Kaufpreises ausmachen, was die AfA drastisch reduziert.
Ein Gebäude mit Baujahr 1960, das 2020 kernsaniert wurde, hat trotz des hohen Alters eine lange Restnutzungsdauer. Die Kernsanierung kann die RND auf 50 bis 60 Jahre verlängern. Das Baujahr allein sagt wenig über das AfA Potenzial aus.
Grunderwerbsteuer und Notarkosten werden häufig nicht in die AfA Berechnung einbezogen. Dadurch wird das tatsächliche Abschreibungsvolumen um 7 bis 12 Prozent unterschätzt.
Die Kaufpreisaufteilung wird oft erst in der ersten Steuererklärung relevant. Wer dann feststellt, dass der Gebäudeanteil niedrig ist, kann nichts mehr ändern. Eine frühzeitige Planung ermöglicht es, die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag zu dokumentieren, was das Finanzamt eher akzeptiert als eine nachträgliche Berechnung.
Bei Neubauten mit Bauantrag ab dem 01.10.2023 steht alternativ die degressive AfA mit 5 Prozent zur Verfügung. In den ersten Jahren ist die Steuerersparnis damit deutlich höher als bei der linearen AfA. Diese Option sollte bei Neubauprojekten immer geprüft werden.
Die aktuelle Rechtslage seit 2025 hat die Rahmenbedingungen für Restnutzungsdauer Gutachten erheblich verbessert. Zwei BFH Urteile sind besonders relevant:
Zusätzlich wurde das restriktive BMF Schreiben vom Februar 2023 aufgehoben. Das bedeutet: Die Hürden für ein erfolgreiches Gutachten sind so niedrig wie seit Jahren nicht. Für Käufer heißt das, dass sich ein Gutachten heute für mehr Objekte lohnt als noch vor wenigen Jahren.
Die Rechtsgrundlage für die verkürzte Nutzungsdauer ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Danach kann der Steuerpflichtige eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen und die AfA entsprechend erhöhen. Der Nachweis erfolgt durch ein Sachverständigengutachten.
Immer vor dem Kauf. Die Kaufpreisaufteilung, der Gebäudeanteil und die voraussichtliche Restnutzungsdauer bestimmen die jährliche AfA Höhe. Diese Faktoren können Sie nach dem Kauf nicht mehr beeinflussen. Eine Vorab Prüfung dauert wenige Minuten und kann die Gesamtrendite um 0,5 bis 2 Prozentpunkte verbessern.
Recherchieren Sie den Bodenrichtwert im BORIS Portal Ihres Bundeslandes. Multiplizieren Sie den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche, um den Bodenwert zu erhalten. Die Differenz zum Kaufpreis ergibt den Gebäudeanteil. Beispiel: Kaufpreis 500.000 Euro, Bodenwert 150.000 Euro, Gebäudeanteil 350.000 Euro (70 Prozent).
Gebäude mit Baujahr vor 1970 haben das größte Potenzial. Sie sind mindestens 56 Jahre alt, und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer liegt oft deutlich unter der typisierten Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Zusätzlich gilt für Gebäude vor 1925 ein höherer linearer AfA Satz von 2,5 Prozent statt 2 Prozent.
Ja. Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren gehören zu den Anschaffungskosten und werden anteilig auf Gebäude und Grundstück verteilt. Bei einem Gebäudeanteil von 70 Prozent erhöhen 35.000 Euro Kaufnebenkosten die AfA Bemessungsgrundlage um 24.500 Euro.
Ja. Ein Gutachten kann auch nach dem Kauf erstellt und rückwirkend bis zum Kaufjahr geltend gemacht werden. Allerdings sind die strukturellen Faktoren wie Kaufpreisaufteilung und Gebäudeanteil dann bereits festgelegt. Deshalb ist die Vorab Prüfung optimal.
Ein Gutachten kostet je nach Objekt zwischen 800 und 1.500 Euro. Es lohnt sich in der Regel, wenn die jährliche Steuerersparnis durch die höhere AfA die Gutachtenkosten innerhalb von ein bis zwei Jahren amortisiert. Bei einem Gebäudeanteil von 350.000 Euro und einer Verkürzung der RND auf 25 Jahre beträgt die Mehrersparnis rund 7.000 Euro pro Jahr.
Die lineare AfA berechnet sich nach der typisierten Gesamtnutzungsdauer: 2 Prozent pro Jahr bei Baujahr ab 1925, 2,5 Prozent bei Baujahr vor 1925. Die AfA nach Restnutzungsdauer basiert auf einem Gutachten, das die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer ermittelt. Bei einer RND von 25 statt 50 Jahren verdoppelt sich die jährliche Abschreibung.
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